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咨詢熱線內(nèi)容
2005年9月，我轉(zhuǎn)業(yè)回城工作，承租錢某一套兩室一廳的房屋居住，并與其簽訂了書面租賃協(xié)議。協(xié)議約定：房屋的租賃有效期為5年，租金按每月800元計(jì)算，水電費(fèi)另付。2007年8月，錢某告訴我，打算以15萬元的價(jià)格將此房賣給他人。一星期后，錢某與陳某簽訂了房屋買賣合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2007年10月，陳某要求我搬出房子，我不同意，他就帶人強(qiáng)行將我的家具、衣物等扔到院子里，并造成了家具部分損壞。
請問：錢某與陳某的房屋買賣合同是否有效?陳某有權(quán)要求我搬出房子嗎?我的損失應(yīng)由誰來承擔(dān)呢? (咨詢者：華先生)。

律師專線解答
華先生，聽完您的講述，我們可以明確地告訴您：錢某和陳某的房屋買賣合同有效，但陳某無權(quán)要求您在租賃期間搬出房屋，其對您家具的損壞應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
我國《合同法》規(guī)定，依法成立的合同，白成：立時(shí)生效；法律和行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，白手續(xù)辦理完畢后生效。依照其規(guī)定，陳某與錢某簽訂了合法的房屋買賣合同，并且依法辦理了相應(yīng)的過戶登記手續(xù)，符合法律規(guī)定的生效要件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，陳某合法取得房屋所有權(quán)。據(jù)此不難看出，您不能以此為由主張錢某與陳某之間的買賣合同無效。當(dāng)然，您可以向錢某主張承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)殄X某的行為已經(jīng)明顯地違反了你們之間租賃合同的約定，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
與此同時(shí)，陳某也無權(quán)在您與錢某約定的租賃期內(nèi)要求您搬出房屋，這就是所謂的“買賣不破租賃”原則，該原則是指私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。所以盡管陳某取得了該房屋所有權(quán)，但根據(jù)上述原則，您與錢某的房屋租賃合同對您與陳某繼續(xù)有效，因此陳某要求您搬出房屋以及強(qiáng)行扔出您的家具、衣物的行為侵犯了您的合法權(quán)益，對所造成的損害，陳某應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對“買賣不破租賃”這一原則不清楚。

律師提醒與注意事項(xiàng)
“買賣不破租賃”是債權(quán)的一個(gè)特例，有其嚴(yán)格的適用條件：(1)就同一標(biāo)的物上存有買賣合同和租賃合同；買賣合同與租賃合同均有效成立。如果無效的，按照無效合同的處理方法處置。(2)租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移于他人，若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權(quán)轉(zhuǎn)移就不發(fā)生“買賣不破租賃”。(3)承租人在同等條件下未主張優(yōu)先購買權(quán)，若承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，則取得所有權(quán)。

法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百二十九條、第二百三十條
最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條、第一百一十九條