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    與房屋租賃糾紛有關(guān)的常見法律問題
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-09 04:09:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,076 ℃

      與房屋租賃糾紛有關(guān)的常見法律問題
      1、承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋
      承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
      承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋,但未及時(shí)提出異議的,視為同意轉(zhuǎn)租。
      未經(jīng)出租人同意,承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋,出租人解除房屋租賃合同時(shí),要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分的利益的,人民法院應(yīng)予支持。
      2、承租人逾期支付租金
      承租人無正當(dāng)理由未支付租金或者延遲支付租金,出租人可以要求承租人在合理的期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
      合理的期限是:
      住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金,經(jīng)出租人催告后,在十五日內(nèi)仍未支付的;
      經(jīng)營用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金,經(jīng)出租人催告后,在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的;
      3、正常使用租賃物產(chǎn)生的損耗
      根據(jù)合同法的規(guī)定:承租人按照約定的方式或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物收到損耗的,不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
      4、租賃期間內(nèi),出租人出賣房屋
      租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。
      承租人有優(yōu)先購買權(quán),出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣人之前的合理期限內(nèi),通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。出租人出賣租賃房屋侵害承租人優(yōu)先購買權(quán),承租人要求出租人賠償損失的,受法律的保護(hù)。
      承租人以出租人與第三人之間惡意串通,侵害其優(yōu)先購買權(quán),要求確認(rèn)出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效的,人民法院應(yīng)予支持。
      出租人與第三人之間的房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷的,承租人要求按第三人購買房屋的同等條件購買的,人民法院不予支持,但出租人同意的除外。
      5、不定期租賃合同
      租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。
      當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。
      租賃期限六個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。
      不定期租賃的話,當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。
      6、承租人死亡
      承租人在租賃期間內(nèi)死亡的,與其生前共同生活的人,可以按照原租賃合同租賃該房屋。
      7、租賃物的維修義務(wù)
      承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)減少租金或者延長租期。
      8、對租賃物的裝潢、添附
      承租人經(jīng)出租人同意,可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。經(jīng)出租人同意,承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修的,房屋租賃合同履行期間屆滿后,承租人要求出租人補(bǔ)償裝飾裝修損失的,人民法院不予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。
      承租人未經(jīng)過出租人同意,對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。未經(jīng)出租人同意,承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修,出租人要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)損害賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持,但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人裝飾裝修而未提出異議的除外。
      房屋租賃合同解除或者租賃期限屆滿,承租人或者次承租人返還租賃房屋后,其無法回收的物品仍然具有使用價(jià)值,出租人接受的,應(yīng)當(dāng)按照重置折舊價(jià)對承租人或者次承租人予以補(bǔ)償。
      9、出租人提出解除租賃合同
      承租人有下列違約情形之一,出租人要求解除租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持:
      (1)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。轉(zhuǎn)租包括將租賃房屋整體或者部分轉(zhuǎn)租的;出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋,但未及時(shí)提出異議的,視為同意轉(zhuǎn)租。
      (2)未按照合同約定的用途使用租賃房屋,或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu),在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的;
      (3)承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
      住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金,經(jīng)出租人催告后,在十五日內(nèi)仍未支付的;
      經(jīng)營用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金,經(jīng)出租人催告后,在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的;
      (4)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。
      10、承租人可以解除合同的幾種情況
      出租人有下列違約情形之一,承租人請求解除房屋租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持:
      (1)租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
      (2)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損失滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。
      (3)未按照合同約定期限交付房屋,經(jīng)承租人催告后,經(jīng)營用房在兩個(gè)月內(nèi)仍未交付的,住宅用房在十五日內(nèi)仍未交付的;
      (4)交付的房屋不符合約定的使用條件,無法使用或者嚴(yán)重影響經(jīng)營的;
      (5)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。

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