一、目前處理房屋租賃糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī)及相關(guān)文件
?。ㄒ唬┢毡檫m用的法律規(guī)范有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》。
（二）特別法及地方性規(guī)范有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（簡稱《房地產(chǎn)管理法》）、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》（簡稱《租賃條例》）、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例實(shí)施細(xì)則》（簡稱《實(shí)施細(xì)則》）。
（三）有關(guān)司法解釋及文件有1993年《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋糾紛案件若干問題的意見（試行）》（簡稱《試行意見》）、1996年廣東省法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營案件若干問題的座談紀(jì)要》（簡稱《紀(jì)要》）。
二、房屋租賃合同效力的認(rèn)定
（一）房屋租賃合同有效一般應(yīng)具備的條件是：1、《民法通則》規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件；2、租賃房屋領(lǐng)有出租許可證；3、合同約定的租賃用途與租賃許可證上載明的房屋用途一致；4、辦理租賃合同的登記備案手續(xù)。
（二）從嚴(yán)格意義上講，同時(shí)具備上述四個(gè)條件的房屋租賃合同才是有效合同。但考慮到實(shí)際情況以及《租賃條例》的地方性法規(guī)的性質(zhì)，我市法院在認(rèn)定房屋租賃合同的效力時(shí)，在遵循上述法律法規(guī)的原則基礎(chǔ)上，結(jié)合上級法院的有關(guān)精神，具體情況具體處理：1、出租人一直未能領(lǐng)取房屋租賃許可證的，無論雙方是否已實(shí)際履行，合同均應(yīng)確認(rèn)為無效；2、簽訂房屋租賃合同時(shí)出租人未領(lǐng)取房屋租賃許可證，但在合同履行期間或訴訟期間已補(bǔ)領(lǐng)許可證，且雙方已對合同實(shí)際履行的，合同應(yīng)確認(rèn)為有效；3、簽訂房屋租賃合同時(shí)出租人未領(lǐng)取房屋租賃許可證，簽約后雙方未實(shí)際履行，一方或雙方又無意愿履行的，按無效合同處理；4、簽訂合同時(shí)，合同約定的房屋用途與出租房屋的實(shí)際使用功能不相符，但出租人在履約期間辦理了改變房屋功能的手續(xù)，房屋具備了合同約定用途的條件的，合同應(yīng)確認(rèn)為有效；5、領(lǐng)有租賃許可證，租賃合同又已實(shí)際履行，但未向房屋租賃管理部門辦理登記的，應(yīng)確認(rèn)合同有效，同時(shí)責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦登記手續(xù)；6、租賃合同作有效處理，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦租賃登記手續(xù)及補(bǔ)交有關(guān)稅費(fèi)的，應(yīng)在向當(dāng)事人送達(dá)法律文書時(shí)，送交一份法律文書給當(dāng)?shù)胤课葑赓U管理部門備案。
三、有效房屋租賃合同糾紛的處理
?。ㄒ唬┖贤唤獬?，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金從合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；若合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高而顯失公平，應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)（日萬分之四）確定承租人應(yīng)付之滯納金。
?。ǘ┖贤獬龝r(shí)有關(guān)問題的實(shí)體處理
1、如承租人欠租超過合同約定期限，合同應(yīng)予解除；合同未約定期限的，欠租達(dá)三個(gè)月以上，合同亦應(yīng)解除。
2、雙方均同意解除合同的，房屋可先行交還給出租人。承租人對房屋有裝修的，可待評估單位評估完結(jié)后交還；未進(jìn)行裝修的，逕行交付。
3、承租人對房屋有裝修時(shí)，對裝修的處理。合同有約定按約定處理；合同未約定的，能拆除的動(dòng)產(chǎn)部分由承租人拆走，不能拆除的固定裝修，對出租人可用部分予以評估折舊，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng)補(bǔ)償。對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔(dān)；因出租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔(dān)；雙方均有過錯(cuò)的，由雙方按過錯(cuò)大小分別承擔(dān)。
4、因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問題。承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：（1）所欠租金及其它費(fèi)用的逾期付款違約金（即滯納金）；（2）簽約時(shí)所交租賃定金由出租人沒收；（3）當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補(bǔ)出租人因解除合同所受的損失時(shí)，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。
5、因出租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問題。出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：（1）向承租人雙倍返還租賃定金；（2）賠償承租人的裝修損失；（3）當(dāng)上述仍不足以彌補(bǔ)承租人因解除合同所受的損失時(shí)，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。
四、無效房屋租賃合同糾紛的處理
?。ㄒ唬┓课菔褂觅M(fèi)的處理。合同被確認(rèn)無效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋使用費(fèi)，指導(dǎo)租金高于合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的，以較低者計(jì)。當(dāng)合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，對于糾紛發(fā)生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進(jìn)行處理：1、因違反法律規(guī)定且有損國家、集體或社會(huì)公共利益導(dǎo)致合同無效的，高出部分應(yīng)判收繳國庫；2、其它原因?qū)е潞贤瑹o效的，高出部分承租人一般無權(quán)要求返還。
?。ǘ┏凶馊搜b修物的處理。房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經(jīng)評估折舊后由出租人承頂；其余部分經(jīng)評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯(cuò)責(zé)任比例予以分擔(dān)。
五、涉及轉(zhuǎn)租的房屋租賃糾紛案的處理
?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)租合同有效的條件：除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應(yīng)具備以下條件：1、經(jīng)得原出租人的同意；2、轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。
?。ǘ┏鲎馊藢⑽飿I(yè)出租給承租人，承租人又將該物業(yè)轉(zhuǎn)租他人（即受轉(zhuǎn)租人）。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為當(dāng)事人參加訴訟。
（三）出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該物業(yè)辦成某類專業(yè)市場后，又分割成多個(gè)小單元轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉(zhuǎn)租人實(shí)際使用的物業(yè)，可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的當(dāng)事人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。若出租人起訴要求解除合同，則應(yīng)先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列為案件當(dāng)事人，因出租人解除合同、收回物業(yè)的行為勢必影響受轉(zhuǎn)租人對該物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等；如無需解除合同，則不列受轉(zhuǎn)租人為案件當(dāng)事人。
