房客與房東糾紛如何處理
一、無(wú)理欠租可以將房屋收回
我有一處私房，一年前租給了劉某，但劉某在3個(gè)月前開始惡意拖欠房租，劉某并非付不起房租，這種情況下我該如何解決?
在《城市房屋租賃管理辦法》有關(guān)的法律法規(guī)中都對(duì)承租人繳納房租的問題作了明確的規(guī)定，在租賃期限內(nèi)，出租人有按時(shí)收取租金的權(quán)利：“承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金”；“承租人拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失。由承租人賠償。”
依據(jù)上述規(guī)定。承租人沒有按合同規(guī)定的時(shí)間、數(shù)額和方式繳納租金，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)違約金，也可以終止合同，收回房屋。
二、租賃期滿，如承租人不搬該如何處理
我姑姑家的房子以1500元／月租給了兩個(gè)年輕人，合同期約定為六個(gè)月，可半年就快過去了，他們倆想續(xù)租，但因不能滿足姑姑提高租金的要求而遭拒絕。如今，他們既不打算退房也不給提高租金。
租期屆滿，產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求收回房屋，因此可以責(zé)令承租人搬遷；如果拒不搬遷的，除按月支付租金外，還須支付延遲履行金，延遲履行金可按原租金的3-5倍支付。
三、未經(jīng)房主許可轉(zhuǎn)租不合法
某甲與“房主”乙簽了一年的租房協(xié)議，并一次付清半年房租，共計(jì)人民幣8000元。一個(gè)月后，丙找到甲，自稱房主并出示了房產(chǎn)證，說(shuō)乙租的是他的房產(chǎn)，讓甲搬走或向他另交房租。現(xiàn)在甲該怎么辦?
承租人在租賃期限內(nèi)經(jīng)出租人同意，可將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除合同。如果乙轉(zhuǎn)租房屋未經(jīng)過房主丙的同意，則甲與乙之間的房屋租賃合同無(wú)效，甲有權(quán)向乙要求返還已付租金，由此給甲造成的損失，甲有權(quán)要求乙給予賠償。
在此，提醒想要租房的朋友，在簽訂租賃合同并交納承租費(fèi)用之前。一定要對(duì)“出租人”的身份予以確認(rèn)，屬于產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋的，需要其提供相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證明；屬于承租人轉(zhuǎn)租的，則需其提供產(chǎn)權(quán)所有人允許其轉(zhuǎn)租的授權(quán)書或依合同約定。
三、承租人能否要求對(duì)所安裝的空調(diào)給予適當(dāng)補(bǔ)償
2001年夏天我在租住的房子里安裝了一部空調(diào)，現(xiàn)在就要退房了，如果我不帶走空調(diào)，不知能否要求房主予以補(bǔ)償?
承租人對(duì)所承租的房屋及附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用。不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
承租人擅自對(duì)承租的房屋進(jìn)行拆改，安裝了空調(diào)等附屬物的行為是一種嚴(yán)重違反房屋租賃合同、侵犯出租人房屋所有權(quán)的行為。當(dāng)發(fā)生這種情況時(shí)，作為出租人有權(quán)終止合同，并收回房屋。
那么，對(duì)于擅自拆改、擴(kuò)建或增添附屬物發(fā)生的費(fèi)用，原則上房主是可以不予補(bǔ)償?shù)模凶馊藨?yīng)將增添的附屬物拆走，拆除時(shí)給原房造成損害的，應(yīng)負(fù)責(zé)向房主賠償損失。
但是，如果承租人在拆改、擴(kuò)建或增添附屬物時(shí)經(jīng)過出租人的同意，并且雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)有約定的，應(yīng)按約定處理；沒有約定的，房屋產(chǎn)權(quán)仍屬出租人所有，對(duì)拆改、擴(kuò)建或增添附屬物的費(fèi)用，應(yīng)由出租人折價(jià)償付。
四、租的房塌了誰(shuí)負(fù)責(zé)
2001年3月初經(jīng)人介紹，我們租了一間平房暫住。雙方約定租期為一年，每月房租500元。我們?cè)诮积R一年租金后就搬了進(jìn)去。由于此房是50年代的舊房，年久失修，到處都是小漏洞，一遇到下雨天就往下滴水。房主在收到租金后就一直沒來(lái)過，我們只好看哪漏就補(bǔ)哪里。2001年7月份因下雨房屋的西南角倒塌了，還把我們新購(gòu)置的家具、 電器等物品給泡了，不知我能否要求房東賠償經(jīng)濟(jì)損失。
對(duì)出租的房屋進(jìn)行修繕是出租人必須承擔(dān)的法定義務(wù)，出租人對(duì)房屋及其設(shè)備，應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保障住房安全。因此，除非出租人與承租人在訂立租賃合同時(shí)已明確約定由承租人承擔(dān)修繕責(zé)任。否則，由于出租人未盡到修繕義務(wù)而導(dǎo)致承租人受到經(jīng)濟(jì)損失的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
五、轉(zhuǎn)租以后的增值租金應(yīng)歸誰(shuí)
2001年10月中旬，李先生將其所有的一套產(chǎn)權(quán)房出租給張先生，租期二年，租賃合同訂立后，雙方辦理了租賃登記手續(xù)。十月底，張先生征得李先生同意后，將房屋轉(zhuǎn)租給陳先生，租期為一年。張先生與陳先生簽訂書面合同后，攜帶李先生的同意書前往房地產(chǎn)管理部門辦理了租賃登記。事后李先生與張先生就房租的增值部分如何分配產(chǎn)生相當(dāng)大的爭(zhēng)議。該房租的增值部分究竟應(yīng)該歸誰(shuí)呢?
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。在合法轉(zhuǎn)租的情況下，承租人作為轉(zhuǎn)租人，與第三人的關(guān)系與一般租賃關(guān)系并無(wú)區(qū)別。雙方當(dāng)事人可以協(xié)商確定在租賃期間因占有、使用租賃物而獲得收益的歸屬，如無(wú)此約定，則此收益歸承租人所有。張先生經(jīng)李先生同意合法轉(zhuǎn)租房屋，雙方在事前也無(wú)特別約定，該房租的增值部分應(yīng)歸張先生所有。
六、辦證期間物業(yè)不能出租
我購(gòu)買的一套住宅，已支付了一半的樓價(jià)款，雙方的交易資料已送房管局辦理過戶手續(xù)。但房管局從收件到出證有一段時(shí)間，賣方同意先交樓給我，現(xiàn)有人要向我承租該房屋，請(qǐng)問我是否有權(quán)出租，出租后收益該歸誰(shuí)?
這牽涉誰(shuí)是房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，如果買賣雙方的交易資料僅送到房地產(chǎn)交易所，則產(chǎn)權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。
只有買賣雙方按交易所與雙方約定的時(shí)間到交易所領(lǐng)取交易過戶通知，并如期到交易所繳交過戶稅費(fèi)，賣方簽名確認(rèn)已收取全額售房款，買方收到交易所發(fā)出的交易登記證明書后，取得房屋所有權(quán)證成為新業(yè)主，新業(yè)主才有權(quán)出租該物業(yè)。否則，即使賣方同意你出租，因產(chǎn)權(quán)沒明確不能保障承租戶，所以不能出租。
