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以下摘自上海二中院與上海律協(xié)編著的《社區(qū)常見法律糾紛調(diào)處手冊》,這本手冊是為了統(tǒng)一基層調(diào)解機構(gòu)調(diào)解口徑、正確執(zhí)法而推出的，是法院在處理此類糾紛中形成的較為統(tǒng)一和穩(wěn)定的意見，體現(xiàn)了法院就相關(guān)糾紛裁判時的思路和尺度。參考意義非常大。其中所附相關(guān)法律規(guī)定，也是法院在處理此類糾紛時所適用的最主要和常用的法律規(guī)范。
房屋租賃糾紛的調(diào)解處理
（一）房屋租賃糾紛概述
房屋租賃是指房屋所有人將房屋提供給他人占有、使用，并收取一定數(shù)額租金的法律行為。將房屋提供給他人使用并收取租金的人，叫出租人；租用房屋并支付租金的人，叫承租人。出租人與承租人為了使房屋租賃關(guān)系正常、穩(wěn)定、規(guī)范，一般都會通過簽訂房屋租賃合同的形式，將雙方之間的約定確定下來。依法成立的房屋租賃合同，是雙務(wù)、有償、諾成性合同，受法律保護。出租人與承租人依據(jù)雙方的約定和法律的規(guī)定，既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)。
一般而言，出租人的主要義務(wù)是：（1）按約定將租賃房屋交給承租人使用。合同訂立后，出租人不履行或不適當(dāng)履行這一義務(wù)時，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。承租人有權(quán)請求出租人履行或解除合同，并有權(quán)要求出租人賠償損失。（2）對出租房屋負責(zé)維修。出租人是租賃房屋的所有人，有義務(wù)保證租賃房屋處于適租（即適合承租人使用）狀態(tài)。因此，出租房屋的使用性能不符合約定要求，影響承租人使用時，出租人應(yīng)負責(zé)租賃房屋及其設(shè)備設(shè)施的維修。（3）通知義務(wù)。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣前三個月通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
承租人的主要義務(wù)是：（1）按規(guī)定或約定向出租人交付租金。承租人交付租金的數(shù)額和期限應(yīng)按照規(guī)定或約定履行。承租人不履行或不適當(dāng)履行交付租金義務(wù)的，應(yīng)負違約責(zé)任。承租人拒付或遲延支付租金達到法定或約定解約期間時，出租人有權(quán)要求解除租賃合同，要求承租人支付拖欠的租金并賠償損失。（2）按約定正當(dāng)使用租賃房屋。承租人應(yīng)按約定的用途正當(dāng)合理地使用租賃房屋，并妥善保管和愛護租賃房屋及其設(shè)施設(shè)備。非經(jīng)出租人同意，不能將房屋轉(zhuǎn)租。承租人對租賃房屋進行裝潢裝飾，應(yīng)征得出租人同意，并不得影響房屋安全。承租人如不按約定條件使用房屋，出租人可以解除合同，并請求賠償損失。（3）租賃合同終止時將租賃房屋返還給出租人。逾期不返還的，出租人除有權(quán)要求承租人交付延期租金外，還有權(quán)要求承租人給付違約金。
在房屋租賃合同履行過程中，各方均應(yīng)依照合同約定以及法律規(guī)定，正當(dāng)行使權(quán)利，誠信履行義務(wù)，以維護房屋租賃市場的健康發(fā)展，保障各方的合法權(quán)益。
（二）房屋租賃糾紛調(diào)解處理的原則和方法
1．承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的調(diào)解處理
實踐中，承租人往往以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，主張出租人出賣房屋的行為無效。調(diào)解時應(yīng)考慮以下問題：一是出租人與第三人訂立買賣合同但尚未辦理過戶登記手續(xù)的，可調(diào)解保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，若房屋已過戶登記為第三人所有且第三人善意，則宜調(diào)解房屋過戶維持現(xiàn)狀，出租人對侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為進行經(jīng)濟補償。二是優(yōu)先購買權(quán)的行使并非絕對無條件，應(yīng)受到一定限制，如共有人主張優(yōu)先購買權(quán)與承租人主張優(yōu)先購買權(quán)并存的，應(yīng)調(diào)解保護共有人優(yōu)先購買權(quán)；承租人僅租賃部分房屋而出租人出售整體房屋的，如部分房屋的出售對房屋整體使用將產(chǎn)生實質(zhì)性影響的，也不宜簡單地確定承租人當(dāng)然可行使優(yōu)先購買權(quán)。三是把握優(yōu)先購買權(quán)行使的合理期限，通常，出租人出賣房屋應(yīng)當(dāng)通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)在一定期限內(nèi)決定是否購買，如果雙方?jīng)]有約定的，一般可以承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起3個月為宜。
2．轉(zhuǎn)租糾紛的調(diào)解處理
轉(zhuǎn)租是指承租人經(jīng)出租人同意將房屋再行租賃給第三人的行為。因承租人轉(zhuǎn)租往往可獲得更高收益或賺取租金差價，此類行為較為普遍。對這類糾紛調(diào)解時，應(yīng)把握以下幾方面：一是承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)一并通知第三人加入調(diào)解，因為此時第三人負有退房及支付逾期退房使用費的義務(wù)。關(guān)于逾期退房使用費的標(biāo)準(zhǔn)，可參照租賃合同租金、轉(zhuǎn)租合同租金或市場租金計算。二是對“是否經(jīng)出租人同意”進行考察，有些糾紛中出租人雖然對承租人的轉(zhuǎn)租行為沒有書面明確表示同意，但其明知承租人的轉(zhuǎn)租行為后長時間不作出反對意思表示，還認(rèn)可由第三人租賃使用房屋并進行了修繕，此時可推定出租人對承租人的轉(zhuǎn)租行為予以默認(rèn)。
3．租賃合同履行糾紛的調(diào)解處理
房屋租賃關(guān)系中，承租方通過支付租金取得使用房屋的權(quán)利，出租方通過交付房屋取得租金利益，雙方關(guān)系固定，行為持續(xù)，合同履行期限也相對較長。可是一旦發(fā)生糾紛，如雙方均不主動尋求解決方案，而是消極懈怠，極易導(dǎo)致?lián)p失擴大。對這類糾紛調(diào)解時，應(yīng)在分清雙方責(zé)任的基礎(chǔ)上尋找當(dāng)事人共同利益的結(jié)合點。一是了解當(dāng)事人的心理動態(tài)，如承租人的目的是為了解除租賃合同，還是為了減免租金；出租人的目的是為了收回房屋，還是為了上漲租金等，以便調(diào)解時掌握主動權(quán)。二是對涉及動遷解除合同引發(fā)的租賃糾紛，要樹立全局意識，將糾紛放在整個動遷環(huán)境下考察，必要時可依托社會力量共同調(diào)解，避免糾紛影響動遷全局。三是涉及住宅用房的“群租”糾紛，調(diào)解時應(yīng)向出租人指出，房屋所有人把成套獨立的住宅用房改造后出租給多人多戶共同居住使用，不僅對房屋結(jié)構(gòu)、功能造成影響，而且對周邊小區(qū)環(huán)境和鄰里安全等造成危害，并對其進行批評教育，必要時可向有關(guān)行政部門反映情況。
4．合同解除后添附物的調(diào)解處理
承租人租賃房屋后，往往會進行裝潢或添附，尤其是經(jīng)營性用房，承租人更是斥資不菲。合同解除時，添附物或殘值的處理往往會引發(fā)新的爭議，承租人希望獲得貨幣補償，出租人則不愿意有償接手已經(jīng)使用過的裝潢。對這類糾紛調(diào)解時，可遵循以下原則：承租人在房屋內(nèi)可移動的物品、設(shè)備或可取回的添附物，可調(diào)解由承租人取回；不能取回的，如果雙方對添附物處理有約定的則按約定，沒有約定的，應(yīng)區(qū)分情況處理：（1）未經(jīng)出租人同意而承租人自行添附的，可調(diào)解承租人自行將添附物除去，不能除去的，出租人原則上無需給予補償。（2）經(jīng)過出租人同意的添附，合同解除后，由于添附物不能取回，已成為添附方的損失，原則上按過錯承擔(dān)賠償責(zé)任。如果雖然是承租方違約，但所留裝潢物對于出租方確有再利用價值的，可調(diào)解出租方酌情補償。
