(2003)蘇民終字第076號(hào)
江蘇省高級(jí)人民法院民事判決書
上訴人(原審被告)連云港昌某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱昌某公司)，住所地連云港市新浦區(qū)某昌北路159號(hào)。
法定代表人蘇某泉，董事長(zhǎng)。
委托代理人顧某心，江蘇連云港田灣律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)連云港市金某家具有限公司(以下簡(jiǎn)稱金某公司)，住所地連云港市新浦區(qū)某昌北路159號(hào)。
法定代表人成某霞，董事長(zhǎng)。
委托代理人許某斌，江蘇連云港正天平律師事務(wù)所律師。
上訴人昌某公司因與被上訴人金某公司房屋租賃合同糾紛一案，不服連云港市中級(jí)人民法院(2002)連民二初字第24號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2003年5月12日受理后，依法組成合議庭，于2003年6月26日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人昌某公司的委托代理人顧某心，被上訴人金某公司的委托代理人許某斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，昌某購(gòu)物中心大樓原由被告昌某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。大樓建成后，一些個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主購(gòu)買了該中心一樓部分經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，并出資對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地進(jìn)行了，同時(shí)，部分個(gè)體業(yè)主聯(lián)合成立了連云港市金某家具有限公司，即本案原告金某公司。
紅某家具集團(tuán)有限公司為開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，在連云港市成立了連云港紅某家具有限公司(以下簡(jiǎn)稱紅某公司)，并承租了被告昌某購(gòu)物中心的二、三、四樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因該中心一樓部分經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地為原告所有，故紅某公司請(qǐng)當(dāng)?shù)匦缕謪^(qū)人民政府出面與原、被告協(xié)調(diào)，擬承租該中心一樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。2001年12月26日，通過(guò)新浦區(qū)人民政府的協(xié)調(diào)，原告金某公司與被告昌某公司簽訂《昌某一樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租賃合同》，約定原告同意將昌某購(gòu)物中心一樓商場(chǎng)約1900平方米的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地出租給被告，再由被告轉(zhuǎn)租給紅某公司從事家具經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第一年每平方米租金為50元，租賃期限為5年，即自2002年1月1日起至2006年12月31日止。原告對(duì)一樓的裝修費(fèi)用，委托有資質(zhì)的建行工程造價(jià)科進(jìn)行審計(jì)，自審計(jì)核準(zhǔn)工程造價(jià)金額之日起5個(gè)工作日內(nèi)，被告一次性將裝修費(fèi)用給付原告。合同生效后，任何一方違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金150000元，并有權(quán)單方終止合同。雙方還就商場(chǎng)的管理、水電費(fèi)等作了約定。本合同一式三份，由原告、被告、新浦區(qū)人民政府各持一份。
合同簽訂后，原告委托中國(guó)建設(shè)銀行連云港分行工程造價(jià)中心對(duì)昌某購(gòu)物中心一樓裝修工程進(jìn)行了造價(jià)審核。2002年3月14日，該中心出具工程決算審查簽證單，結(jié)論是：消防電94478.97元，消防水61408.68元，裝修(電氣)295174.18元，拆除9768.55元，合計(jì)460830.38元。
以上事實(shí)有租賃合同、工程決算審查簽證單等證據(jù)在卷證實(shí)。
原審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同，系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。合同生效后，當(dāng)事人應(yīng)按合同約定全面履行義務(wù)。按合同約定，原告履行了將一樓裝修費(fèi)用委托有關(guān)部門進(jìn)行審計(jì)的義務(wù)，被告也應(yīng)按合同約定履行給付這部分裝修費(fèi)用的義務(wù)。被告無(wú)正當(dāng)理由拒絕履行給付義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告要求被告給付裝修費(fèi)460830.38元并承擔(dān)違約金150000元，事實(shí)清楚，證據(jù)充分，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。原審法院判決：被告于本判決書生效后十日內(nèi)一次性給付原告裝修費(fèi)460830.38元和違約金150000元。
昌某公司不服上述判決，上訴認(rèn)為原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，主要理由：一、雙方簽訂租賃合同后，被上訴人至今未將一樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地交付給上訴人，上訴人也沒(méi)有向被上訴人支付過(guò)租金。事實(shí)上，被上訴人已將一樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地出租給了紅某公司，并從該公司處收取了租金。二、雙方簽訂的租賃合同未能滿足約定的生效條件，因此，該合同是一份既未生效，也未履行的合同，故上訴人對(duì)該合同無(wú)履行的義務(wù)。請(qǐng)求二審法院查清事實(shí)，正確適用法律，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。
被上訴人金某公司未作書面答辯，庭審中辯稱：雙方簽訂的租賃合同已生效，上訴人已將被上訴人的一樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地轉(zhuǎn)租給了紅某公司，但上訴人至今不履行與被上訴人簽訂的租賃合同，因此，原審法院判令上訴人給付被上訴人裝修費(fèi)和違約金，事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴人的上訴請(qǐng)求，維持原判。
本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：一、合同是否生效。二、合同是否實(shí)際履行。
關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。上訴人認(rèn)為，合同第十六條明確約定，本協(xié)議簽訂并同時(shí)由紅某公司向金某公司提供擔(dān)保書后方可生效，而紅某公司并未提供擔(dān)保書，故租賃合同尚未生效。被上訴人則認(rèn)為，租賃合同已經(jīng)生效，因?yàn)槲曳匠钟械淖赓U合同中新浦區(qū)人民政府辦公室主任陳碧已將“同時(shí)由紅某公司向金某公司提供擔(dān)保書”的內(nèi)容劃掉，改為“本協(xié)議簽訂后即生效”，即便合同當(dāng)時(shí)未生效，2002年1月10日紅某公司也提供了擔(dān)保書，保證按期直接將租金劃到被上訴人帳上，該保證書經(jīng)原審質(zhì)證后，上訴人對(duì)其真實(shí)性并無(wú)異議。對(duì)此，本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的租賃合同系附條件生效的合同，生效條件是紅某公司向被上訴人提供擔(dān)保書。按合同約定，合同訂立的同時(shí)由紅某公司提供擔(dān)保書，但當(dāng)時(shí)該條件并未成就，該事實(shí)有租賃合同的協(xié)調(diào)人新浦區(qū)人民政府的陳碧予以證實(shí)。2002年1月10日，紅某公司向被上訴人出具了擔(dān)保書。雖然上訴人對(duì)擔(dān)保書的真實(shí)性有異議，但未提供足以推翻該擔(dān)保書真實(shí)性的相關(guān)證據(jù)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定紅某公司出具擔(dān)保書之日即2002年1月10日為租賃合同生效之日。
關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。上訴人認(rèn)為，被上訴人未將租賃物交付給上訴人，而是直接轉(zhuǎn)租給了紅某公司，并收取了紅某公司的租金。被上訴人則認(rèn)為，其將一樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地裝修后，并未實(shí)際使用，而合同簽訂后，紅某公司實(shí)際使用了一樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，因此，不存在將租賃物交付給上訴人的問(wèn)題。對(duì)此，本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的租賃合同系真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，也不損害第三人利益，應(yīng)認(rèn)定有效。合同有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)租賃合同的約定和租賃物的實(shí)際使用情況，應(yīng)推定被上訴人實(shí)際履行了交付租賃物的義務(wù)。理由是：一、從租賃合同約定的使用目的來(lái)看，上訴人承租一樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地并非是自己使用，而是將其轉(zhuǎn)租給紅某公司，而合同訂立之后紅某公司確實(shí)使用了一樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地;二、租賃合同未對(duì)租賃物的具體交付方式進(jìn)行約定，因此，既使被上訴人將一樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地直接交付給紅某公司使用，也不違反合同約定，應(yīng)視為對(duì)上訴人的交付。三、因?yàn)橐粯墙?jīng)營(yíng)場(chǎng)地中只有被上訴人的裝修財(cái)產(chǎn)，而這部分財(cái)產(chǎn)雙方在租賃合同中已作了明確約定，因此，紅某公司直接進(jìn)入一樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，并將該中心一至四樓作為一個(gè)整體開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，亦符合常理。
