房屋租賃糾紛在市民日常生活、經(jīng)營中很常見，也是很多老百姓非常關(guān)心的問題。最近，江蘇省高級人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》，就一房多租使用權(quán)歸誰、優(yōu)先購買權(quán)怎么行使、“二房東”轉(zhuǎn)租行不行、租房裝修權(quán)益界定等熱點問題，統(tǒng)一了裁量標準。這一新規(guī)對解決房屋租賃糾紛會帶來怎樣的影響?市民在租房活動中遇到糾紛應(yīng)當怎樣合法合理的解決?昨天，三位法律人士做客晚報政法熱線，為廣大讀者提供了專業(yè)的解答。
嘉賓檔案
龔雷：虎丘區(qū)人民法院民一庭審判長
高梨琴：虎丘區(qū)人民法院民一庭法官
龐茂春：江蘇政緯律師事務(wù)所合伙人律師
熱線摘錄
承租人什么情況下
有優(yōu)先購買權(quán)
劉先生：我承租了一套門面房，房東后將房屋出售給了其他人，這事直到最近新的房主向我收取房租時我才知道，房東說他曾在我店面門口張貼了通知，另外，我后來才知道房東將房屋賣給他的一個親戚，這種情況下，我能否主張該房屋的優(yōu)先購買權(quán)?
龔雷：按照法律規(guī)定，出租方將房屋出售給第三人必須以書面方式通知承租人，出租人有證據(jù)證明無法通知承租人本人與授權(quán)代理人的除外。雖然你的房東說張貼了通知，但實際并不發(fā)生通知的法律后果。
出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院應(yīng)予支持。出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時知道或應(yīng)當知道房屋存在租賃關(guān)系且未到期，出租人出賣房屋未通知承租人的除外。
另外，法律規(guī)定，承租人對出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件主要是指價格、價款支付方式等，但出租人有證據(jù)證明其與第三人存在親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，且該關(guān)系對其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。所以，如果查實你租賃的門面房確實是出售給出租人的親屬，且出售的價格是由于親屬關(guān)系較為便宜，則你就不能主張優(yōu)先購買權(quán)。
房客三個月沒交錢我能否解除合同
陳先生：我的房屋租給一外地的住客，簽訂了一份租賃合同，租期一年，他住了半年，現(xiàn)在已有三個月沒交房租了，前幾天去收房租，他已經(jīng)搬掉了，我可否解除租賃合同并要求房客賠償我的損失?
高梨琴：按照新的規(guī)定，住宅用房承租人累計三個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的，出租人可解除租賃合同，你的房屋承租人發(fā)生拖欠租金三個月，你須履行催告的義務(wù)，在承租人15天仍未支付的情形后可解除租賃合同。關(guān)于損失部分，因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。當然，新的規(guī)定對出租人享有的解除權(quán)進一步進行了明確，如未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復原狀的;另外，經(jīng)營用房承租人累計六個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個月內(nèi)仍未支付的，出租人可解除租賃合同。
承租人轉(zhuǎn)租獲利房東可主張差額租金
張先生：本人有一套門面房出租給個體老板王先生經(jīng)營服裝店，雙方簽訂了租賃合同，合同期限為三年，現(xiàn)已履行了一年，但近期發(fā)現(xiàn)經(jīng)營的人不是王老板，而是由王先生轉(zhuǎn)租給了李小姐，且租金是我租給他的一倍，我把原合同找出一看發(fā)現(xiàn)租賃合同中沒有約定是否可以轉(zhuǎn)租，請問，王老板是否可以將我的房屋轉(zhuǎn)租?對王先生轉(zhuǎn)租獲取的租金，我能否主張得到差額租金收益?
龐茂春：根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)租須取得出租人的同意。而江蘇省高院新頒布的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》規(guī)定，對于未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租房屋，出租人可解除與承租人簽訂的租賃合同，同時可要求承租人返還向第三人收取的超過出租人應(yīng)收租金部分的利益。所以你可以按照規(guī)定向王老板主張其多收取的租金收益。
房東一房多租我該怎么辦
曹女士：我前兩天在高新區(qū)承租了一套住房，與房東簽訂了房屋租賃協(xié)議，在準備入住時發(fā)現(xiàn)房主已將房屋出租給另一位房客，現(xiàn)在該房客已居住在房屋內(nèi)，我是否享有租賃權(quán)利?
龐茂春：根據(jù)法律規(guī)定，你與房主簽訂的房屋租賃協(xié)議是生效的協(xié)議，但對于房屋的租賃權(quán)，原有法律未做明確規(guī)定，但新的省高院意見中規(guī)定，出租人就同一房屋出租給兩個以上的承租人的，按照下列順序確定承租人的房屋租賃權(quán)：
首先是占有租賃房屋的承租人，其次是最先支付租金的承租人，最后是生效在先合同的承租人。按照你這種情況，你并不能實際取得房屋租賃權(quán)。
嘉賓訪談
《意見》規(guī)定明確細致簽租房合同時要更規(guī)范
房屋租賃引發(fā)的糾紛也是很多市民曾經(jīng)遇到的麻煩事，龔雷法官認為，省高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》的出臺，對以往老百姓經(jīng)常遇到的一些存在法律爭議性的典型問題統(tǒng)一了一個明確的裁量標準，可操作性也更強，比如對房客欠付租金多長時間可以解除合同;承租人提前解除合同，房屋空置時間的收益賠償;承租人的優(yōu)先購買權(quán);租房裝修權(quán)益的界定、未辦產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃等諸多熱點問題進行了更詳細的規(guī)定，有利于解決實際糾紛中的疑難問題。因此，對于老百姓來說，《意見》的實施也讓出租人、承租人雙方在簽訂房屋租賃合同前需要多了解相關(guān)法律知識，簽訂的合同需要更加規(guī)范，這樣才能在萬一發(fā)生糾紛后最大程度地保護自己的合法權(quán)益。
