[案情]：
原告徐某在某縣城有房屋總建筑面積46.49㎡，其中住房26.49㎡，非臨街營業(yè)用房20㎡，未確權(quán)房屋17.57㎡. 2001年10月31日被告某房地產(chǎn)公司與原告簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議》，協(xié)議約定：雙方以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進行，在異地安置給原告后街綜合市場營業(yè)用房 35㎡，按市場指導(dǎo)價與原告的房屋價值相互品迭后，原告應(yīng)補被告價差款13000元。協(xié)議同時約定：超過10㎡部分按該地段市場指導(dǎo)價3907元/㎡計算。協(xié)議還約定該樓座南向北，臨街和綜合市場。2003年8月，被告經(jīng)有關(guān)部門同意將該樓修建地段作了規(guī)劃調(diào)整，將原設(shè)計修建六個門面改為四個門面，座向改為座西向東，即無街、也無綜合市場，安置給原告的門面僅是一個巷道門面，對該樓的設(shè)計和座向改變，被告一直未告知原告。該樓修建完工后，被告于2004 年5月向原告送達入戶通知書，要求原告辦理入戶手續(xù)。
原告認(rèn)為被告改變房屋朝向位置，嚴(yán)重影響該營業(yè)房價值，致使原告不能實現(xiàn)合同目的，不同意履行合同，訴至法院要求被告按協(xié)議約定安置的營業(yè)房35㎡以該地段的市場指導(dǎo)價3907元/㎡計算房款，賠償原告，并承擔(dān)超期過渡費和違約損失。
[評析]對本案應(yīng)如何處理有三種不同意見：
一種意見認(rèn)為：原、被告所簽的合同有效，雙方應(yīng)履行。但被告改變了房屋座向，雖是得到有關(guān)部門的許可而改變的，按規(guī)定被告應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)告知原告變更方案，被告未告知，這一點被告應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。合同約定的營業(yè)房與變更后修建的營業(yè)房存在有價差，應(yīng)按合同約定安置的營業(yè)房與變更后修建的營業(yè)房分別進行評估，被告補償原告的價差損失，且被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。該案合同約定的營業(yè)房與現(xiàn)在修建的巷道營業(yè)房均可營業(yè)，并不是合同目的不能實現(xiàn)，只是實現(xiàn)大小的問題。因此，原告要求合同約定營業(yè)房以市場指導(dǎo)價3907元/㎡計算價款予以賠償?shù)闹鲝埐挥柚С帧?/p>
第二種意見認(rèn)為：原告不要現(xiàn)在的營業(yè)房而要求賠償，按《四川省城市房屋拆遷管理條例》第二十一條：“拆遷補償形式實行作價補償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合。被拆除人有權(quán)選擇補償形式。”的規(guī)定，被告只能按原告被拆遷時的房屋按市場指導(dǎo)價進行作價補償，由被告承擔(dān)違約責(zé)任。
第三種意見認(rèn)為：原、被告所簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，符合有關(guān)法律規(guī)定，屬有效合同。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。而被告交付的營業(yè)房與合同約定的房屋朝向、位置均發(fā)生較大變化，使原告通過拆遷安置獲得該營業(yè)房用于經(jīng)營的合同目的難以實現(xiàn)，僅從房屋價差補償，不能彌補今后經(jīng)營的損失。因此，被告的違約屬根本性違約，故原告要求解除雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第（四）項“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》應(yīng)當(dāng)予以解除。即便是被告的違約系他人的行為造成，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十一條“當(dāng)事人因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”的規(guī)定，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十九條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以恢復(fù)原狀，采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”的規(guī)定，由于原告房屋已交被告拆除，該房不能恢復(fù)，因此，被告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定安置給原告的營業(yè)房以實際價款給付原告，并賠償由此給原告造成的經(jīng)濟損失。被告安置給原告的營業(yè)房價格應(yīng)當(dāng)按照雙方約定同等地段同類營業(yè)房的價格進行確定，本案雙方約定該營業(yè)房超面積10㎡，以3907元/㎡計價。因此，原告要求按被告安置的35㎡，以3907元/㎡計款賠償損失及由被告承擔(dān)超期過渡費和停業(yè)損失費的主張，應(yīng)予支持。
