時下，隨著購房渠道趨向多樣化，通過參加房地產(chǎn)拍賣會來覓得一套理想居所，開始成為一些購房者可以接受的購房途徑。除了普通老百姓之外，投資者以及投資機構(gòu)也開始關(guān)注起拍賣公告。相對而言，拍賣房的性價比較高。而且，有關(guān)機構(gòu)進行現(xiàn)場拍賣的房產(chǎn)，主要是法院委托的拍賣房，在程序安全性方面就有了一定保障。因此，購房者可給予適當關(guān)注。
拍賣房成市場新寵
近日，深圳市房地產(chǎn)交易中心舉行了一次大規(guī)模住宅公開拍賣會。其中，怡和山莊和先科花園等共計64套房子全部售罄，拍賣金額達1200多萬元。據(jù)稱，先科花園44套房子的拍賣顯得相當?shù)?熱門""，共有264個競投者，競投人數(shù)與房子的比例是6：1。由于人數(shù)過多，拍賣現(xiàn)場只允許競投者憑競投號碼牌入場，場地依然擠得水泄不通。此次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是深圳市房地產(chǎn)交易中心受龍崗區(qū)人民法院和福田區(qū)人民法院委托，分別對64套房子進行拍賣的。深圳發(fā)展銀行為先科花園的房產(chǎn)提供最高五成10年按揭，銀行方面也派出工作人員現(xiàn)場為按揭提供服務(wù)，許多人簽完確認書后就辦理了銀行按揭手續(xù)。
業(yè)界人士分析，此次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓拍賣公開、透明、規(guī)范，競買人的權(quán)益受到保障，同時成交后只收取委托方2％的費用，受讓方無須交納傭金，加上銀行可提供按揭，降低了置業(yè)門檻，吸引眾多市民加入到競投的行列。據(jù)介紹，自2001年7月第一場至今，深圳交易中心累計拍賣成交房地產(chǎn)4079套，成交金額近50億元，成交面積300多萬平方米，平均超出起叫價24%，實現(xiàn)了債權(quán)人和債務(wù)人的合法權(quán)益的最大化。
一般來說，拍賣房的來源有兩個途徑，一是法院委托的強制執(zhí)行的拍賣；二是個人或企業(yè)單位委托的拍賣。其中，法院在執(zhí)行過程中委托拍賣公司對相關(guān)房產(chǎn)進行強制拍賣。在拍賣前，法院會委托獨立的專業(yè)評估機構(gòu)對該房產(chǎn)價值做出評估，確定拍賣底價后，由拍賣公司具體負責(zé)拍賣過程。而強制執(zhí)行拍賣的房子是經(jīng)過法院裁定后可出具法院裁定書的，即產(chǎn)權(quán)登記相對清晰的房產(chǎn)。通常情況下，法院會將收繳來的房屋統(tǒng)一交由專業(yè)的拍賣行來拍賣。個人通過拍賣會來競拍購買房產(chǎn)，在交付定金后，可以通過《拍賣公告》上的聯(lián)系電話預(yù)約登記看房。根據(jù)拍賣規(guī)則，拍賣公司要在組織拍賣之前的一段時間里，根據(jù)登記情況將具體標的看房時間通知競買人。競買者看房，事先必須查閱有關(guān)資料，了解房子的產(chǎn)權(quán)情況，如使用年限、權(quán)屬、面積、稅費等有關(guān)情況，獲知房屋目前的市場價值等。不過，一般情況下，拍賣公司是不接受貸款競拍的，因此參加房產(chǎn)拍賣對購房者的資金實力要求很大。
高折價搶眼球
作為一種非主流的房地產(chǎn)交易模式，房地產(chǎn)拍賣對于大部分普通購房者來說還是一件陌生的事情，它何以能成為二手房市場交易新寵呢？拍賣房在交易成本和銷售價格上具有哪些優(yōu)勢呢？據(jù)了解，與市場上同地段、同類型的房源相比，拍賣房價格要相對便宜很多。例如，不久前拍賣的北京朝陽區(qū)棕櫚泉國際公寓房產(chǎn)的成交價格是13800多元/平方米。新浪房產(chǎn)頻道顯示，在2006年2月份最后一次更新資料時，該樓盤均價為19500元/平房米。照此計算，該拍賣價格僅為市場價格的7折，而這還沒有算上今年上半年以來北京房地產(chǎn)價格整體上漲的因素。目前，北京的拍賣房價格大約是市場價的8.5折，而南方的城市如廣州、上海等地拍賣房市場比較成熟，拍賣房價已高達市場價的9折或以上。
賣家為何同意以折扣價格賣房子呢？法院強制執(zhí)行是一方面因素。由于無力償債等因素遭法院對其資產(chǎn)的強制執(zhí)行。這種情況比較容易發(fā)生在房地產(chǎn)市場不景氣的時候，但是在目前如日中天的房地產(chǎn)市場，很多人之所以情愿被法院""強制執(zhí)行""是出于成本的考慮。今年國家對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控出臺營業(yè)稅和個人所得稅政策。這意味著，如果房主選擇通過市場化的手段比如選擇中介把房子轉(zhuǎn)手出去，在繳納5%的營業(yè)稅和1%的轉(zhuǎn)讓收入的個人所得稅外，還需要付給中介公司2%左右的服務(wù)費。此外，房主還需要不厭其煩地承擔""散戶""看房的打擾。而法院拍賣的房產(chǎn)是不用繳納營業(yè)稅的，嚴格來說也不用繳納個人所得稅。對于賣家來說，盡管要承擔法院訴訟費和評估公司和拍賣公司的相關(guān)服務(wù)費用，但是這所有的費用加起來遠遠低于房屋交易價格的5%。相比之下，即使在價格上略有所讓步，在房主看來，通過法院拍賣房產(chǎn)仍不失為一種極好的避稅方式。
眼下，參與競買的買家主要是中介公司和個人買主。房地產(chǎn)市場的強勁走勢，讓很多中介公司在參與競拍時都帶有一種明顯的""收房""心態(tài)。中介公司的競拍者往往比較看重價格因素，一旦覺得""轉(zhuǎn)手就有得賺""，就會豪氣出手，因為他們有龐大的營銷網(wǎng)絡(luò)和營銷隊伍，所以地段、戶型等缺點他們都可以自行克服。而個人買主往往是有實際需求的，一旦覺得房子合適，即使價格高一點，立馬也會出手。不過，在過去很長一段時間里，成交的交易中個人買家卻比較少，因為一般的拍賣房都是一次性付清款項，這讓很多個人買家望而卻步。
如何規(guī)避競買風(fēng)險
盡管目前房產(chǎn)拍賣價往往比市場價低20%左右，但由于買房是一筆數(shù)額巨大的交易，因此如何才能減少與規(guī)避競買風(fēng)險，是很多參加房產(chǎn)拍賣的競買者甚為關(guān)心的問題。業(yè)內(nèi)人士提醒消費者，由于房產(chǎn)拍賣現(xiàn)場的氣氛往往比較熱烈，經(jīng)常會出現(xiàn)互相叫價，使得房價在幾輪舉牌之后價格已經(jīng)處于高位，然而此時每位消費者都被一種""勢在必得""的心理所左右，但成交之后就覺得房子買貴了，這時后悔也晚了。例如，北京市朝陽區(qū)左家莊曾經(jīng)有一些房產(chǎn)進行拍賣，當時的該區(qū)域市場價是6500元/平方米，但是最后拍賣成交價達到了7100元/平方米。雖然這種狀況出現(xiàn)的不多，但也說明消費者在拍賣現(xiàn)場很可能會出現(xiàn)一些盲目的跟風(fēng)行為。因此，競買者要對目標房屋周邊同檔次物業(yè)的價位進行比較了解，根據(jù)自身經(jīng)濟承受能力，確定對房子的心理價位和期望值。同時，由于拍賣房的產(chǎn)權(quán)先天不足，并且部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯綜復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)的可追溯性難度較大，許多銀行也不能清楚地了解拍賣房產(chǎn)的真正產(chǎn)權(quán)關(guān)系，這為其按揭貸款服務(wù)造成巨大的壁壘。
隨著住宅銷售市場與拍賣市場日漸成熟，購房者若想?yún)⒓痈偱馁I房，又要規(guī)避競買風(fēng)險，可得掌握一點學(xué)問。首先，競買者若看到滿意的拍賣房，在向舉辦拍賣會的相關(guān)機構(gòu)交付定金后，即可與之預(yù)約登記看房。同一般購房者選購房屋的程序一樣，競買者看房，應(yīng)事先查閱有關(guān)資料，了解房子的產(chǎn)權(quán)情況，包括使用年限、權(quán)屬、稅費等，以獲知房屋目前的市場價值。其次，實地察看時，要掌握地段、交通、配套、環(huán)境、物業(yè)管理、樓層、朝向、面積、結(jié)構(gòu)等諸多情況，從而可大致掂量出房子的""分量""。有條件的話，就要多去現(xiàn)場觀察。尤其下雨天，可看出房屋是否存在滲漏等現(xiàn)象。此外，要查看房子里是否還有動產(chǎn)。若有，就要盡快弄清這些動產(chǎn)和物業(yè)拍賣的關(guān)系，總之謹慎為上。"
