承租人在拍賣中優(yōu)先權
一、承租人享有優(yōu)先權的法律依據(jù)。
承租人優(yōu)先購買權，是指出租人轉讓房屋時，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先于其他人而購買的權利。這種權利依法產(chǎn)生，非依當事人合同約定而產(chǎn)生,也就是說優(yōu)先權是承租人法定的權利。我國《合同法》第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”。國務院《城市私有房屋管理條例》第11條也規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權”。房屋所有人出賣房屋時侵犯承租人優(yōu)先購買權的，承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。優(yōu)先權的立法精神無非有兩點：其一，保護承租人的利益，使承租的房屋處于穩(wěn)定狀態(tài)。其二，降低交易成本，防止造成必要的社會資源浪費。
二、拍賣與優(yōu)先權的行使在審判實踐中爭議
在審判實務中，對房屋出租人選擇拍賣方式出賣房屋時，對承租人能否行使優(yōu)先購買權的問題是有爭議的，觀點有二：
觀點一認為，承租人不能行使優(yōu)先購買權。理由是：依照《合同法》第一百七十三條和《拍賣法》第五十一條的規(guī)定，出租人以拍賣方式轉讓出租房屋，承租人行使優(yōu)先購買權應受到相應的限制，即應優(yōu)先適用《拍賣法》，以體現(xiàn)“特別法優(yōu)于一般法”的法律適用原則。在出租人以拍賣方式轉讓出租房屋的情況下，包括自行拍賣和委托拍賣，出租人應當通知承租人參加競買。如承租人沒有參加競買，視為承租人放棄優(yōu)先購買權；如承租人參加競買，承租人應當作為普通的競買人，適用《拍賣法》的規(guī)定，以最高應價方能取得拍賣標的物，而承租人則不得主張優(yōu)先購買權。如果允許行使先買權，則“應買之人勢必銳減，賣價難免偏低，一方面不利于債權人及拍賣物之所有人，他方面亦不免造成偏惠優(yōu)先承買權人之結果。”
觀點二認為，在此情況下，出租人應當通知承租人參加競買，如果第三人的出價與承租人相同，仍然由承租人取得出賣的房屋。
我認同第二種觀點，理由如下：拍賣可分為司法拍賣和民事拍賣，民事拍賣又有自行拍賣和委托拍賣之分。《拍賣法》于1997年7月1日起實施，對于作為拍賣中介人的拍賣企業(yè)進行委托拍賣作了具體規(guī)定，但未調(diào)整公民、法人自己拍賣自己的財產(chǎn)的自行拍賣行為。承租人的優(yōu)先購買權是一種法定權利，《拍賣法》中并未明確規(guī)定在以拍賣方式出賣房屋時，房屋承租人不能行使優(yōu)先購買權，不能簡單地以“特別法優(yōu)于一般法”為由而剝奪承租人的法定優(yōu)先購買權。否則，不但有違法之嫌，且也會落個以保護一種利益為名而損害在先的另一利益的責難。況且，即便是具有強制性的司法拍賣，法釋[2004]16號《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條（33）和第十六條（34）也充分保護了優(yōu)先購買權人的權益。在民事拍賣中亦可予以參照執(zhí)行。同時，允許行使先買權，應買之人未必銳減，賣價亦未必偏低，只要充分保障參與競買人的知情權，做好相關的解釋說明工作，還是能夠妥善協(xié)調(diào)好各方當事人的利益的。
自然人委托拍賣自有房屋，只是出賣的一種方式，自然應受《合同法》第二百三十條之約束。否則，出租人為了規(guī)避承租人行使優(yōu)先權而以委托拍賣的方式轉讓房屋，承租人的法定權利便只是一句空話而已。
拍賣前合理期限內(nèi)通知承租人是必須的，問題是由誰來通知，委托方抑或是拍賣方？首先，委托方負有不可推卸的責任，他有義務通知承租人，而且他比拍賣方通知更方便、更快捷。至于拍賣方有無通知義務，筆者認為，根據(jù)《合同法》第二百三十條，義務主體已限定是出租人。問題在于拍賣成交后，若承租人要求行使優(yōu)先購買權而主張拍賣無效，買受人必然會找拍賣方的麻煩。因此，為慎重起見，拍賣方除應要求委托方在合同中保證無承租人或已取得承租人放棄優(yōu)先權之承諾，還須派人實地調(diào)查清楚。
承租人要求行使優(yōu)先購買權的情況下，拍賣如何進行？法律規(guī)定在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權，此“同等條件”，主要指價格同等，還包括付款期限、交付方式同等，其他競買人須遵守的拍賣程序、規(guī)則承租人也應遵守，如交納保證金、簽訂競買協(xié)議、舉牌應價。拍賣作為一種特殊的買賣方式，是“價高者得”，在其他人舉牌應價后，優(yōu)先權人如不愿繼續(xù)加價，筆者認為應視作其放棄購買。但有人認為，既然是同等條件下承租人有優(yōu)先權，那么其他競買人的最高應價，只要他想要，他都可以優(yōu)先。基于此，不妨參照我國《民事強制執(zhí)行法（草案）》中規(guī)定的具體程序：（拍賣前向所有競買人申明，某特定拍賣標的存在承租人。）于最高應價時，高呼三聲，此時優(yōu)先購買權人可以表示以此最高價（同等價格）接受。如無人進一步出更高價，則賣給優(yōu)先購買權人；如有更高出價，而優(yōu)先購買權人不為表示的，則拍歸最高應價者。或于確定最高應價后，通知優(yōu)先購買權人，要求其于法定或指定期限內(nèi)表示是否優(yōu)先購買。如過期不為表示，則為放棄。
強制拍賣中承租人是否具有優(yōu)先購買權尚無定論。
最高人民法院《關于審理買賣合同案件若干問題的解釋》（征求意見稿第二稿）第52條規(guī)定：“在依據(jù)強制執(zhí)行程序（拍賣程序）或者破產(chǎn)程序出賣標的物時，優(yōu)先購買權人主張優(yōu)先購買權的，人民法院不予支持”。在民事強制執(zhí)行實踐中，法院經(jīng)常會碰到不動產(chǎn)存在共有人、承典人、承租人的情況，他們要求行使優(yōu)先購買權，卻又想以低于市場價的價格購買，弄的法官左右為難，無法及時結案。更為嚴重的是，有些被執(zhí)行人鉆法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租賃合同，干擾法院執(zhí)行工作的正常開展。最高人民法院出臺此司法解釋的意旨，就是要杜絕此類事情的發(fā)生，樹立司法權威。
對此有人表示反對，優(yōu)先購買權是法定權利，不能以另一種法律或司法解釋予以剝奪。《民事強制執(zhí)行法（草案）》中也明確規(guī)定了優(yōu)先購買權的保護方法。
《民事強制執(zhí)行法》及最高人民法院《關于審理買賣合同案件若干問題的解釋》均尚未出臺，故承租人是否具有優(yōu)先購買權尚無定論。
