第一，“住改商”是一個(gè)歷史現(xiàn)象，也是一個(gè)趨勢(shì)，這是一個(gè)不可抗拒的生活潮流。
所以，現(xiàn)在的態(tài)度不是去堵它，而是去疏導(dǎo)它，有條件的允許住改商，這是我的觀點(diǎn)。對(duì)“住改商”的條件，因?yàn)橛行枨螅跃陀薪Y(jié)果，有人要在住宅區(qū)里經(jīng)商，就妨礙其他住戶的利益，發(fā)生爭(zhēng)議的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)有什么條件?住戶到了法院請(qǐng)求保護(hù)，無非是因?yàn)樗J(rèn)為他的權(quán)利受損，他的權(quán)利是否受損，損失怎么鑒定?第一，對(duì)通行權(quán)的問題，因?yàn)橛械娘埖辍櫸锏辏蛻糸_車來，把小區(qū)的路堵住，妨礙到其他小區(qū)業(yè)主的通行，因此侵害了其他住戶的通行權(quán)，這樣就會(huì)引起糾紛，因?yàn)槁肥菍儆诠貌糠郑灰粋€(gè)商店把公用路占用，導(dǎo)致權(quán)利使用不公平，這是“住改商”引發(fā)的通行權(quán)問題。判斷是非的標(biāo)準(zhǔn)，妨礙到其他住戶的通行權(quán)就是判斷的標(biāo)準(zhǔn)。
第二，是否妨礙其他住戶的鄰近權(quán)。
業(yè)主上班累，回到家希望有很好的休息環(huán)境，窗外是歌廳有噪音，影響到其他住戶的鄰近權(quán)。目前，個(gè)人對(duì)鄰近權(quán)要求的標(biāo)準(zhǔn)越來越高，如何判斷他是否妨礙其他人的鄰近權(quán)是個(gè)難點(diǎn)。第三，看是否妨礙其他住戶的通風(fēng)權(quán)，通風(fēng)權(quán)是廣義的通風(fēng)權(quán)，包括打開窗戶和室外空氣交換的時(shí)候有沒有帶來異味，這種異味到一定程度就是臭味，它對(duì)人的心理和思想都是這種廣義的解釋，不單是進(jìn)行正常的通風(fēng)呼吸，而且不能超出正常人所能忍受的空氣的質(zhì)量。第四，采光權(quán)，即不得影響其他住戶的采光權(quán)，有些商鋪為了招攬客戶會(huì)建立廣告，廣告有可能影響其他住戶的窗戶的采光權(quán)。還有就是晚上點(diǎn)霓紅燈，對(duì)其他住戶的采光權(quán)也是一種侵犯。因?yàn)椋耸且环N很有規(guī)律的生物，白天接觸亮光很正常，晚上還是這種亮光就有可能把生物鐘弄混亂，給身體造成一定傷害。所以商鋪對(duì)其他住戶的采光權(quán)應(yīng)考慮到維護(hù)。第五，侵犯其他住戶的共有權(quán)，有些“住改商”是建在樓上，把住戶建成公寓，占用電梯，有人做過測(cè)試電梯在沒有“住改商”之前，平均等候時(shí)間是40秒，但是“住改商”以后，在高峰時(shí)間等電梯時(shí)間就延長(zhǎng)到了1分鐘甚至更長(zhǎng)。這事實(shí)上侵犯了其他住戶等候電梯的時(shí)間。同時(shí)，電梯常年的工作時(shí)間增多，導(dǎo)致他的耗損增加，電梯的費(fèi)用是平均攤到每一戶，有些住宅改做商用后，每天乘坐電梯的人多達(dá)100人次，而普通住戶每戶乘坐電梯進(jìn)位每天3人次，這就導(dǎo)致乘坐電梯的不公平。第六，是否妨礙整個(gè)樓宇的建筑安全?有沒有堵住消防通道?他有沒有對(duì)結(jié)構(gòu)改變影響建筑物的承重改變?影響建筑安全?這六個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是我初步想到的，可能不太全面，請(qǐng)其他專家提出新的問題。
第三，救濟(jì)問題。
沒有救濟(jì)就走極端，甚至引發(fā)暴力，所以必須有一個(gè)很有效的公力救濟(jì)制度提供給住戶，否則就會(huì)去尋求私力救濟(jì)。我認(rèn)為有三各方面需要強(qiáng)調(diào)，第一，注重業(yè)主大會(huì)的前置協(xié)商程序，業(yè)主大會(huì)是一種民主的意思自治機(jī)構(gòu)，凡是發(fā)生爭(zhēng)議，業(yè)主大會(huì)應(yīng)該有調(diào)解協(xié)商的作用。業(yè)主說因?yàn)猷徑鼨?quán)、通風(fēng)權(quán)受到損害，要求救濟(jì)的時(shí)候，有一個(gè)前置條件，就是要去業(yè)主大會(huì)協(xié)商怎么解決，不要什么糾紛都到法院來，法院現(xiàn)在是承受不了這么多的糾紛，聽說朝陽法院每年審6萬件案件，這對(duì)審判質(zhì)量也有影響，所以大量糾紛應(yīng)有前置條件，盡量在審判程序之前化解，很多糾紛是不需要審判來解決的。第二是著重居委會(huì)的調(diào)解制度。第三，逐步形成簡(jiǎn)易審判程序，對(duì)住改商的案件盡量用簡(jiǎn)易程序，用現(xiàn)在的簡(jiǎn)易審判程序可能會(huì)不太適應(yīng)，怎么能夠通過建立簡(jiǎn)易審判程序，實(shí)現(xiàn)當(dāng)天起訴當(dāng)天立案當(dāng)天審判。
