建筑物區(qū)分所有權(quán)分析
“建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著城市化的發(fā)展、人口大量向城市集中、土地立體化利用的加劇而產(chǎn)生的一種特殊的所有權(quán)形態(tài)。物權(quán)法草案對此作了專章規(guī)定。”
對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授蘇號朋解釋說，當一棟建筑物由多個獨立的單元組成，且各個單元可以由不同的人擁有所有權(quán)時
，則各個單元的所有人即擁有了建筑物區(qū)分所有權(quán)。
蘇號朋教授說，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個組成部分：一是專有部分的所有權(quán)。所謂專有部分，是指在構(gòu)造上及使用上具有獨立性，并且能夠成為所有權(quán)客體的部分，如一棟住宅樓中的某一套房屋。二是共有權(quán)，指所有人依據(jù)法律、合同以及全體所有人之間的規(guī)約，對建筑物的基本構(gòu)造部分、建筑物的共用部分、土地使用權(quán)及設(shè)施等共同享有的財產(chǎn)權(quán)利。三是成員權(quán)，當整棟建筑物或整個小區(qū)的全體所有人成立管理組織以便有效管理相關(guān)事務(wù)時，各個所有人即享有成員權(quán)，包括對重要管理事項的表決權(quán)、參與訂立規(guī)約的權(quán)利、選舉管理者的權(quán)利、解除管理者的權(quán)利、請求停止違反共同利益行為的權(quán)利等。
蘇號朋教授介紹說：物權(quán)法草案較之先前頒布的《物業(yè)管理條例》和《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》這兩部法規(guī)具有如下新穎性：一是首次使用了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。雖然我國早已存在建筑物區(qū)分所有權(quán)的事實，但我國法律一直未確認這一概念。物權(quán)法草案采納了這一概念，從而為我國的物權(quán)類型增加了新的內(nèi)容。二是確認了建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容。物權(quán)法草案明確規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有部分的所有權(quán)、專有部分以外的共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利。三是明確了重要設(shè)施的權(quán)利歸屬。物權(quán)法草案規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)設(shè)施的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。四是對業(yè)主的行為加以嚴格規(guī)范。物權(quán)法草案規(guī)定業(yè)主對建筑物專有部分實施的行為不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益;所有人將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房時，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。
名詞解釋
建筑物區(qū)分所有權(quán)指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對其專有部分的專有權(quán)和對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。
專家點評
維護業(yè)主權(quán)利的重要立法舉措建筑物區(qū)分所有權(quán)分析(2) 來源：未知 作者：張瑞群 時間：2010-11-25
對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授蘇號朋：物權(quán)法草案首次確認了建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，對其內(nèi)容作出明確界定，尤其是對業(yè)主的管理權(quán)作了非常具體的規(guī)定，這對化解社會矛盾，維護業(yè)主權(quán)利均具有非常重要的意義。
