小區(qū)建筑物樓頂平臺(tái)權(quán)屬以及訴權(quán)問(wèn)題的案例解析
位于福州市晉安區(qū)王莊街道福馬路的一個(gè)小區(qū)05-06單元業(yè)主共有14戶(hù)共用一部電梯，2001年，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)懷開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定：商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)除消防通道及消防平臺(tái)和其他設(shè)備通道外歸頂層業(yè)主所有。2008年，其中一位業(yè)主王某拆除了電梯房正門(mén)的正面墻體、木門(mén)、鋁合金窗戶(hù)后，又在墻體線處砌窗，并設(shè)置鐵門(mén)，封閉了電梯間通道，完全改變了電梯間的內(nèi)部布局，同時(shí)又破壞了電梯間的右側(cè)墻體，并增設(shè)了一道門(mén)，經(jīng)過(guò)其對(duì)電梯間的一系列改動(dòng)，獲得了一間只有他才享有的房間，其他業(yè)主以王某的行為侵犯了其他業(yè)主對(duì)電梯間享有的共有與共同管理的合法權(quán)利為由訴至法院。
所有權(quán)問(wèn)題：
對(duì)于樓頂平臺(tái)的所有權(quán)歸屬，是屬于全體業(yè)主共有還是建筑物區(qū)分所有權(quán)人專(zhuān)有，在繼《物權(quán)法》施行后，2008年施行的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金辦法》以及2009年出臺(tái)的相關(guān)司法解釋?zhuān)衙鞔_屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分屬業(yè)主共有，且為法定共有。業(yè)主改建電梯房后據(jù)為已有，系違反的法律規(guī)定。
以上是在辦法以及司法解釋相繼施行后適用而得出的結(jié)果，該司法解釋附則部分規(guī)定因物權(quán)法實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋?zhuān)绫景福瑢?shí)施的行為是在解釋頒布之前，這時(shí)就涉及屋頂平臺(tái)的所有權(quán)屬問(wèn)題，是屬于建筑物區(qū)分所有中的專(zhuān)有部分，還是共有部分，頗具爭(zhēng)議。在生活實(shí)踐中，樓頂平臺(tái)的情況比較復(fù)雜，對(duì)于樓頂平臺(tái)的所有權(quán)，有的是由開(kāi)發(fā)商保留其所有權(quán)，有的是開(kāi)發(fā)商在出售房屋時(shí)附帶出售給業(yè)主或附贈(zèng)給業(yè)主，有的則約定為業(yè)主共有。本人認(rèn)為，對(duì)建筑物區(qū)分所有中的專(zhuān)有認(rèn)定，不管是根據(jù)通常所說(shuō)的“壁心說(shuō)”還是以表面粉刷層分析界定所有權(quán)，根據(jù)樓頂平臺(tái)的構(gòu)造特點(diǎn)以及功能使用上看，樓頂平臺(tái)都應(yīng)認(rèn)定為共有部分，其不能成為頂層區(qū)分所有權(quán)人的專(zhuān)有部分所有權(quán)的客體，而應(yīng)屬于業(yè)主共有部分。基于此，我認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與某個(gè)業(yè)主約定的樓頂平臺(tái)歸一方所有的約定應(yīng)屬無(wú)效，在所有權(quán)歸全體業(yè)主所有的前提下，全體業(yè)主通過(guò)規(guī)定的程序可以將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給某個(gè)業(yè)主使用，當(dāng)然要在不影響公共利益的前提下。此時(shí)，若有的業(yè)主不愿意將樓頂平臺(tái)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人用時(shí)，該如何處理呢，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，對(duì)屋頂?shù)氖褂脩?yīng)尊重各業(yè)主的意志決定，若業(yè)主不同意將使用權(quán)轉(zhuǎn)給他人使用時(shí)，其可按自己持有的份額使用該平臺(tái)
訴權(quán)問(wèn)題：
如上述，若建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專(zhuān)有權(quán)人在平臺(tái)上違章搭建房間等，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求該侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。但在業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)不依法起訴時(shí)，此時(shí)各別業(yè)主有無(wú)起訴權(quán)利呢?根據(jù)物權(quán)法第八十三條第二款，本人認(rèn)為各別業(yè)主對(duì)侵害了自己的對(duì)共有部分財(cái)產(chǎn)共有和管理的合法權(quán)益，也可以以自己的名義依法向人民法院起訴。
