購房人往往在簽署合同時并不去細心審閱條款內容，這可能會在合同簽署后或日后生活中引起不必要的法律糾紛。本文擬針對目前購房合同中爭議比較大，但購房人又容易疏忽的樓宇外墻面使用權的約定條款所涉法律問題作些簡單分析。
外墻面的使用權究竟歸誰?
對于樓宇外墻面的使用權，有的購房合同約定是歸屬于所有權人，有的約定歸屬于物業公司等，在實際使用中往往由于懸掛廣告、亂搭亂建等時常發生糾紛，合同中對樓宇外墻面使用權約定條款的法律效力問題也就成了糾紛發生時爭議的焦點。
探討對外墻面使用權約定條款的法律效力，首先需要明確樓宇外墻面的所有權性質。
按照物權法上建筑物區分所有權理論，區分所有權人(購房人)基于其對所購房屋單元享有的專有權而對建筑物共用部位以及附屬物部分享有區分所有之共有權。區分所有之共有權的客體范圍廣而復雜，理論上將專有部分的范圍劃至房屋單元界壁最后粉刷表層，一方面使得購房人可以對自己房屋單元內壁進行自由使用，另一方面，因為墻壁內預先設有維持建筑物正常使用必需的各種管線，如果使至界壁的中心部分皆屬專有部分，區分所有人因而可以對其任意使用或變更，這不利于整體建筑物的維護和管理，因此在對界壁的維護、管理時將專有部分劃至單元界壁的最后粉刷表層，即將共用墻墻體歸入共有部分;而在外部關系上，比如買賣、保險、納稅等計算房屋面積時則計算至界壁中心的面積。
上述理論也成為界定外墻權屬的依據，然按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》外墻墻體水平投影面積的一半計入套內面積，另一半則計入公攤面積，但并不能因此簡單地認為外墻一半專有一半共有，從對外墻使用管理上看，外墻仍屬于共有部分。而建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條規定的共用部位也包括了內外墻體和戶外墻面。
因此，外墻、外墻面均屬于共有部分而由本幢樓所有購房人即相關區分所有權人對其享有區分所有之共有權，這種區分所有之共有權的權利行使有其特殊方式。
怎樣行使共有權利?
理論上主要有三種主張，其一是主張按照民法共有的處分原理，對其處分必須是各區分所有權人一致同意;其二是按照區分所有權所包含的成員權的行使方式，通過區分所有權人會議的形式;其三是區分所有權人的業主規約本身的規定方式。建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定“異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，并簽訂書面協議。”而《物業管理條例》第五十五條也規定了“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”
正在制訂的《物權法》傾向于將共有權的行使方式規定為按照區分所有權所包含的成員權的行使方式，如《物權法草案建議稿》第九十四條規定：“區分所有建筑物周圍、上下外墻面、樓頂平臺及防空避難室等非依法令規定并經區分所有權人會議決議、區分所有權人或專有部分占有人不得變更其構造、顏色、使用目的及設置廣告物。”
按照現有法律規定，對區分所有之共有權的權利行使需“各所有人一致同意，”具體“一致同意”的表現方式是通過區分所有權人會議形式還是授權物業公司或其他組織表達等是由相關“區分所有權人全體”決定。
我們知道，在房屋買賣法律關系中，外墻作為房屋結構部分，是合同標的物不可缺少的部分，應該隨房屋完整交付。實際上根據《商品房銷售公攤規則》本幢樓購房人全體為外墻支付了全部面積價款，外墻成為受讓人產權的一部分，出讓人開發商對外墻已經實際進行了轉讓，本幢樓“區分所有權人全體”因取得各自專有產權而享有對外墻的區分所有之共有權。由于房屋出讓，開發商成為非所有權人或區分所有權人，其均不享有對外墻面的“單獨”處分權。那么，購房合同中如果將外墻面的使用權約定屬于非所有權人，只有“區分所有權人全體”才是有權出讓主體。
實際上在發生糾紛時，爭議就在于開發商認為每個購房人均簽署了對外墻面使用權的處分約定條款，就說明是“各所有權人一致同意，”而購房人卻不認可這種說法。
從出讓房屋的法律行為來看，外墻作為房屋結構不可分部分，出讓人開發商必須而且已經對外墻進行了轉讓，按照物權法定原理，目前法律中還沒有關于保留外墻面使用權或收益權的房屋轉讓規定，所以外墻面使用權作為所有權的一項權能也已經轉讓。如果在同一合同中又對外墻面使用權約定歸屬于非所有權人，顯然開發商此時不可能是出讓人，“區分所有權人全體”才是有權的出讓人，而“個別的區分所有權人”也不享有對外墻面的“單獨”處分權利，因此購房人與開發商簽署的該約定條款，是無處分權的“個別區分所有權人”對屬于“區分所有權人全體”的共有的外墻面使用權進行了處分。
按照合同法，這樣的條款屬于效力待定條款，是無處分權的人處分他人財產，只有經權利人追認該合同始為有效。從邏輯上講，每個區分所有權人同開發商簽署的都是效力待定條款，其全部集合也不能說明就是“各所有權人一致同意。”
如果開發商要主張該條款有效，則其應該能夠證明每個區分所有權人與之簽署該條款的“單獨”處分行為系經過“區分所有權人全體”授權或者為“區分所有權人全體”行使處分權的方式或者得到“區分所有權人全體”的追認。
因此，在房屋買賣合同簽署時，購房人應該針對相關權利作出限制性約定，比如可以補充約定對外墻面的使用收益歸屬于全體業主。而考慮到整個樓宇的外觀和防止亂搭亂建，開發商提出將外墻面使用權歸屬于自己或物業公司等也是可以理解的，只是在約定時應該完善好相應的法律手續，以避免事后的尷尬。
