住宅小區(qū)的車庫到底屬于小區(qū)業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司?全國首例小區(qū)車庫之爭一審落槌：2003年11月12日，就“江蘇南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)”的地下停車庫之爭案件，南京市鼓樓區(qū)法院一審判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。因?yàn)樾^(qū)車庫的權(quán)屬是個(gè)普遍性的問題。業(yè)內(nèi)人士稱，此案判業(yè)主獲勝，在全國還屬首例，其法律意義十分重大。
據(jù)了解，位于南京水佐崗的星漢城市花園小區(qū)共有59個(gè)地下車位，開發(fā)商以至少8萬元的單價(jià)賣掉了37個(gè)，其余的被物業(yè)公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會(huì)曾代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅(jiān)決反對(duì)。今年6月，業(yè)主委員會(huì)無奈之下，將開發(fā)商告上法庭。
在12日的庭審中，業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開發(fā)商沒有所有權(quán)，根本無權(quán)出售。開發(fā)商則強(qiáng)調(diào)，自己在出售房屋時(shí)，根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主的頭上，而車庫又是開發(fā)商投資近300萬元建成的，當(dāng)然擁有車庫的“產(chǎn)權(quán)”，因此出售車庫并沒有錯(cuò)。
經(jīng)過3個(gè)小時(shí)的庭審，法院當(dāng)庭作出判決，地下停車庫歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商應(yīng)立即向業(yè)主委員會(huì)移交全部地下車庫。判決后，開發(fā)商當(dāng)庭表示：“不能接受這樣的判決，要上訴。”
該案的審判長盛某皓從法律角度向記者詳細(xì)解釋判決理由。首先，南京市規(guī)劃局要求開發(fā)商按每戶0.2個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務(wù)。建成后的車庫作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。其次，小區(qū)實(shí)有土地使用面積為7697.60平方米，公攤面積也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)，除非取得土地使用權(quán)人的同意。根據(jù)《江蘇省商品房價(jià)格管理規(guī)定》，附屬公配設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此可以認(rèn)定，車庫作為公配設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房的成本。
南京大學(xué)法學(xué)院教授邱某風(fēng)介紹說，我國目前還沒有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律，而實(shí)際上，每個(gè)建筑物都有空間專有權(quán)、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)。南京“車庫之爭”的判例，對(duì)催生建筑物區(qū)分所有權(quán)法律的出臺(tái)，有著積極作用。
“車庫之爭”以業(yè)主委員會(huì)一審勝訴告終的消息在南京傳開以后，很多小區(qū)的業(yè)主們都喜形于色。一位業(yè)主算了一筆賬，如果此案業(yè)主委員會(huì)終審勝訴，從理論上說，南京的開發(fā)商們將退出出售車庫的驚人巨款。據(jù)了解，目前，南京擁有面積為1萬平方米以上的小區(qū)200多個(gè)，假設(shè)每個(gè)小區(qū)有60個(gè)車庫，均已出售，而每個(gè)車庫的平均售價(jià)是10萬元，且情形類似此案“車庫之爭”，開發(fā)商在這一塊至少要退出12個(gè)億左右。這可能還是個(gè)保守的估計(jì)，如果1萬平方米以下的小區(qū)都算進(jìn)去，數(shù)額更為巨大。
