在2004年"3.15"國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日來(lái)臨之際，溫州市104名別墅購(gòu)買消費(fèi)者向社會(huì)提供了一份珍貴的消費(fèi)者維權(quán)教案。這份教案提出兩個(gè)帶有全國(guó)普遍性的消費(fèi)者維權(quán)問題：不兌現(xiàn)售樓廣告該不該承擔(dān)違約責(zé)任?像一盤散沙似的住宅小區(qū)入住者合法權(quán)益若受侵害該如何保護(hù)?
"不是夢(mèng)想的四星級(jí)家園"向你招手銀都花園正門和旁邊本應(yīng)該是業(yè)主俱樂部的銀都大酒店由于物業(yè)辦公用房被改為別墅出售，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司只能臨時(shí)借用小區(qū)幼兒由于小區(qū)東邊沒有封閉，物業(yè)公司只能3步一崗的設(shè)置保安崗?fù)な匦l(wèi)幾個(gè)出口
1997年初，溫州建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在溫州市東部郊區(qū)的新城片,開發(fā)建造一處豪華別墅區(qū)"銀都花園"。其中有74幢別墅，30套越層樓。每幢別墅售價(jià)約200萬(wàn)元，每套越層樓售價(jià)約80萬(wàn)元。二者均比周邊同類房?jī)r(jià)高出一倍多。
開發(fā)商在各媒體廣告及售樓書宣傳稱，"四星級(jí)家園，不再是夢(mèng)想"、"園區(qū)內(nèi)擁有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，一個(gè)游泳池，擁有1368平方米物業(yè)管理用房。擁有4500平方米的銀都維的多利亞俱樂部，內(nèi)有健身房、乒乓球、KTV等健身娛樂設(shè)施。區(qū)內(nèi)擁有超市、醫(yī)療、保健、銀行等生活設(shè)施。別墅實(shí)行全封閉星級(jí)物業(yè)管理，并有紅外線報(bào)警、衛(wèi)星電視及自發(fā)電設(shè)備。小區(qū)綠化率達(dá)38.60%等等"。
這樣的公配水準(zhǔn)和樓價(jià)在當(dāng)時(shí)堪稱"溫州之最"。溫州市104名企業(yè)界知名人士及富人沖著如此美好的環(huán)境、設(shè)施和承諾，紛紛花巨資購(gòu)置了該區(qū)的別墅和越層樓。
"缺斤短兩"被訴求賠償5千多萬(wàn)元
銀都花園內(nèi)的別墅群。銀都花園一隅。黃某忠、鄭某嚴(yán)等上百名業(yè)主從1999年始陸續(xù)入住。他們想不到入住后相繼發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況與開發(fā)商的承諾大相庭徑。開發(fā)商在別墅區(qū)圍墻及圍墻內(nèi)側(cè)通道的地基上增建了別墅，大部分地盤則改建為綠地賣掉了，導(dǎo)致全封閉管理永久性不能恢復(fù)。區(qū)的網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施也租給他人用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)。特別是盼望已久的4500平方米的銀都維多利亞俱樂部場(chǎng)在2001年裝修完工后，一夜之間竟"割"給他人，成為一家商業(yè)酒店，業(yè)主們也是永久性無(wú)權(quán)享用。小區(qū)的綠化率僅為34.7%，這一減，被整整割掉4.1畝土地，價(jià)值超千萬(wàn)元。另外，超市、醫(yī)療、保健、銀行等生活設(shè)施不見蹤影，入住者生活服務(wù)極為不便，買一包醬油、一盒煙都得驅(qū)車到區(qū)外購(gòu)買。因全封閉全方位的管理成為一紙空文，區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生偷盜事件，業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)受到嚴(yán)重的威脅。
對(duì)此，業(yè)主們認(rèn)為自己被欺騙了。針對(duì)開發(fā)商欺詐、嚴(yán)重"缺斤短兩"的行為，業(yè)主們?cè)跓o(wú)數(shù)次交涉無(wú)果的情況下，運(yùn)用法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。為了解決人力松散的問題，他們自發(fā)聯(lián)合，授權(quán)委托由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的銀都花園業(yè)主委員會(huì)(主任、副主任本身也是業(yè)主)，以該民間自治組織的名義，與開發(fā)商對(duì)簿公堂。
2001年12月，銀都"業(yè)委會(huì)"先向溫州市鹿城區(qū)法院起訴。期間，歷時(shí)兩年，歷經(jīng)艱辛，受阻重重。無(wú)奈之下，他們不得不于2003年10月撤訴。次日，即直接向浙江省高級(jí)人民法院起訴。他們聘請(qǐng)北京京哲律師事務(wù)房地產(chǎn)專業(yè)律師張仁，針對(duì)開發(fā)商上述8大"缺斤短兩"問題，向法院提出8項(xiàng)訴訟賠償，共計(jì)賠償5070.6萬(wàn)元。如此高的商品房糾紛訴訟標(biāo)的，在全國(guó)較為罕見。業(yè)主委員會(huì)主任黃某忠與辦公室主任鄭某嚴(yán)正在商討上訴事宜。銀都業(yè)主舉行大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)投票
對(duì)這起全省首例以業(yè)主委員會(huì)的名義起訴的商品房買賣合同糾紛案，省高院經(jīng)認(rèn)真研究，受理了此案。
2004年3月9日，浙江省高院第三法庭開庭審理此案。由30多人組成的原告方"陪審團(tuán)"清一色是溫州企業(yè)界董事長(zhǎng)級(jí)人士。被告方?jīng)]有出庭，委托其律師到庭應(yīng)訴。
廣告承諾能否成為購(gòu)房合同條款
此案爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)是，廣告承諾能否成為購(gòu)房合同條款。開發(fā)商的辯護(hù)律師認(rèn)為，廣告宣傳資料要作為房屋合同條款，根據(jù)有關(guān)最高人民法院的有關(guān)司法解釋規(guī)定，必須具備如下條件：房屋出賣人對(duì)開發(fā)的"房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體明確"。而開發(fā)商被指控未履行的8項(xiàng)廣告宣傳承諾項(xiàng)目，都是零碎地出現(xiàn)在1997年至1999年的一些相關(guān)資料中，這些承諾不能視為具體、明確的。因此，這些承諾不能作為房屋買賣合同條款，開發(fā)商也不構(gòu)成違約。
銀都"業(yè)委會(huì)"方認(rèn)為，最高院的有關(guān)司法解釋規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請(qǐng)，房屋出賣人對(duì)開發(fā)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體明確，并對(duì)商品買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，銀都"業(yè)委會(huì)"稱，一方面，開發(fā)商對(duì)銀都別墅的廣告宣傳是大量的、多方位的，這是廣告宣傳形式上的"零碎"，而非廣告內(nèi)容上的"零碎"。另一方面，其每一次(種)廣告宣傳的內(nèi)容又都是非常具體、明確而非"零碎"的。實(shí)際上這些廣告對(duì)104名消費(fèi)者訂立合同購(gòu)買銀都別墅都產(chǎn)生重大影響。而且，有關(guān)俱樂部的廣告不僅具體、明確、有吸引力，開發(fā)商還就此項(xiàng)目向每位購(gòu)房者增收了6萬(wàn)以上的配套設(shè)施費(fèi)。這說(shuō)明宣傳廣告對(duì)房屋價(jià)格"確有重大影響"。故開發(fā)商未按廣告宣傳承諾的事項(xiàng)去做，已違反了購(gòu)房合同內(nèi)容，是違約侵權(quán)。
"業(yè)委會(huì)"可否受權(quán)代表業(yè)主打官司
此案爭(zhēng)議的另一大焦點(diǎn)是，業(yè)主委員會(huì)能否作為訴訟主體。法庭辯論中，被告律師認(rèn)為，"業(yè)委會(huì)"是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是代表業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理行使民主監(jiān)督的群眾自治組織。而此案是一起商品房買賣合同糾紛，原告和被告之間應(yīng)當(dāng)是商品房買賣的當(dāng)事人。而開發(fā)商并未與銀都"業(yè)委會(huì)"建立商品房買賣關(guān)系，故雙方不存在任何糾紛。"業(yè)委會(huì)"可以維護(hù)業(yè)主的相關(guān)權(quán)益，但它不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，不能介入房屋買賣糾紛。因此，銀都"業(yè)委會(huì)"作為該案的原告主體，顯然不合適。
銀都"業(yè)主委"方則認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人維護(hù)他們的合法權(quán)益。這些配套設(shè)施是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，但因住戶人數(shù)眾多，不可能每個(gè)人都來(lái)參與共有財(cái)產(chǎn)的管理，應(yīng)該由"業(yè)委會(huì)"代為管理。如果發(fā)生訴訟，其訴訟標(biāo)的是和共有財(cái)產(chǎn)有關(guān)的，那么"業(yè)委會(huì)"就可以代表業(yè)主起訴、應(yīng)訴或參與調(diào)解等等。原告方律師張仁認(rèn)為，我們查詢了相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，最近，上海、深圳等地"業(yè)委會(huì)"的法律訴訟主體都先后得到確立，但目前浙江尚無(wú)先例，"我們想通過這起民事糾紛使人們充分認(rèn)識(shí)業(yè)委會(huì)的地位和作用"。售樓廣告承諾能否成為購(gòu)房合同條款時(shí)常引起業(yè)主與開發(fā)商的爭(zhēng)議。業(yè)主大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)在漂亮的樓房模型和眼花繚亂的售樓廣告面前應(yīng)該保持清醒的頭腦。
溫州市新城銀都花園業(yè)主委員會(huì)借鑒溫州打火機(jī)協(xié)會(huì)"挑頭"為百家企業(yè)打"洋官司"的經(jīng)驗(yàn)，受權(quán)幫助購(gòu)房者打官司，索賠金額高達(dá)5000多萬(wàn)元。這是浙江省首例以業(yè)主委員會(huì)名義起訴的商品房維權(quán)糾紛，自然引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。
便利訴訟節(jié)約官司成本好處多多
有關(guān)房地產(chǎn)的法律專家認(rèn)為，這場(chǎng)官司在全國(guó)有一定的典型意義。首先，小區(qū)"業(yè)委會(huì)"代表廣大購(gòu)房消費(fèi)者訴訟，既可有效維權(quán)，又可大大節(jié)約訴訟成本，這為全國(guó)的購(gòu)房消費(fèi)者提供了有益的啟示和借鑒。相對(duì)而言，單個(gè)購(gòu)房者是弱勢(shì)群體。打起官司來(lái)，往住以他們的吃虧而告終。而"業(yè)委會(huì)"的地位、作用則可與開發(fā)商"對(duì)稱"、抗衡。一個(gè)住宅小區(qū)的購(gòu)房者可能是100人，也可能是數(shù)百人。一個(gè)購(gòu)房者的合法權(quán)益若受到侵害，其背后就是一大片。一個(gè)人打一場(chǎng)官司，100個(gè)人就要開100次庭。而且，每一個(gè)人都要支付高昂的訴訟費(fèi)，有的人可能無(wú)力打官司。由"業(yè)委會(huì)"出面訴訟，則可"以一當(dāng)百"，減輕法院的壓力，提高訴訟效率。同時(shí)，也有利于社會(huì)穩(wěn)定。
此案受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。來(lái)自全國(guó)各地的一些住宅小區(qū)業(yè)主也前來(lái)法院旁聽。杭州"西湖家園"幾名"業(yè)主委"成員說(shuō)，我們是來(lái)取經(jīng)的。他們稱，如今一些小區(qū)的公配設(shè)施不到位、乃至被開發(fā)商出租轉(zhuǎn)賣已是司空見慣，業(yè)主們單獨(dú)出面討公道力不從心。溫州"銀都花園"通過"業(yè)委會(huì)"提起訴訟，這在全省還是首例，很有意義，它對(duì)我們廣大購(gòu)房者依法維權(quán)是個(gè)有益的借鑒。
警惕"售后走樣"煞住"缺斤短兩"邪風(fēng)
此案給人們提供的第二個(gè)啟示是，要建立對(duì)開發(fā)商中途改變房屋和公配設(shè)施指標(biāo)的防范、懲處機(jī)制。此案從一個(gè)側(cè)面提出了如何保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益的一個(gè)深層次問題。當(dāng)前，全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)一個(gè)令人頭痛的普遍現(xiàn)象是，許多商品房和公配設(shè)施"售后走樣"。一些開發(fā)商在開發(fā)商品房或住宅小區(qū)中，起初上報(bào)政府的規(guī)劃方案是確有其物的(各個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)是確切的)，其廣告宣傳的內(nèi)容也是與之相符的。但是，一旦廣告宣傳"得手"，即廣大消費(fèi)者信其真，與之訂立購(gòu)房合同并付款后(一般首付20%，其余銀行按揭貸款)，開發(fā)商為了攫取不義之財(cái)，便在中途暗中"做手腳"。他們不惜以損害消費(fèi)者利益為代價(jià)，通過各種不當(dāng)手段，找政府改批方案，偷偷改變?cè)?guī)劃設(shè)計(jì)功能及指標(biāo)，使商品房和公配設(shè)施"兌水"、"缺斤短兩"。事后，一旦發(fā)生糾紛，就打著"經(jīng)政府批準(zhǔn)"的幌子為自己開脫其責(zé)。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，這類情況比例高達(dá)70-80%。
