購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售處漂亮的售樓小姐往往稱自己開(kāi)發(fā)的小區(qū)為高檔社區(qū)，有專用的商務(wù)會(huì)所、地下停車(chē)庫(kù)、小區(qū)幼兒園、樓頂?shù)臉I(yè)戶還會(huì)贈(zèng)送樓頂花園。等到交房以后，才發(fā)現(xiàn)會(huì)所整體出租給娛樂(lè)公司對(duì)外進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)、小區(qū)幼兒園變成了貴族幼兒園。
近幾年來(lái)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間關(guān)于住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施所有權(quán)的糾紛不斷涌現(xiàn)。但鑒于目前我國(guó)法律對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，成為商品房糾紛中的難點(diǎn)和疑點(diǎn)。
律師提示：開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)建筑配套建筑和設(shè)施，這是規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。一幢樓內(nèi)的共用部位和設(shè)施，按照法律規(guī)定，屬于全體業(yè)主所有，對(duì)此，一般沒(méi)有什么爭(zhēng)議。但對(duì)于小區(qū)內(nèi)不屬于本幢樓的配套建筑和設(shè)施，目前的法律尚沒(méi)有明確的法律規(guī)定。即將于今年實(shí)施的《物權(quán)法》，對(duì)于車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題，如果合同中沒(méi)有約定，其所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，但該法目前尚未施行。 所以，購(gòu)房者可以依據(jù)以下原則確定配套建筑的歸屬：
第一、 法定原則，這是買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)遵守的首要原則。對(duì)于住宅小區(qū)建筑配套和設(shè)施所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，法律法規(guī)有明確的，雙方理應(yīng)予以遵守。譬如物業(yè)管理用房的所有權(quán)法律明確規(guī)定歸業(yè)主所有，如果開(kāi)發(fā)商在合同中約定歸自己所有，這種規(guī)定是無(wú)效的。
第二、約定原則，對(duì)于法律法規(guī)沒(méi)有明確權(quán)屬的配套建筑和設(shè)施，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者可以約定其所有權(quán)歸屬以及經(jīng)營(yíng)使用限制。如果約定歸開(kāi)發(fā)商所有，對(duì)其使用范圍應(yīng)作出明確的限定。譬如會(huì)所只能用于健身娛樂(lè)，并價(jià)格合理；幼兒園應(yīng)當(dāng)首先滿足小區(qū)教育問(wèn)題；停車(chē)場(chǎng)只能為本小區(qū)提供服務(wù)等。
第三、必須原則，不具有獨(dú)立使用性能，而且是住宅小區(qū)正常使用所必須的，譬如小區(qū)的配電室、換熱站、水泵房等，是小區(qū)正常日常生活必不可少的，如果沒(méi)有該設(shè)施，小區(qū)的正常使用功能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這種設(shè)施應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。
第四、分?jǐn)傇瓌t，商品房的建筑面積分為套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，套內(nèi)建筑面積為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，歸購(gòu)房者所有；分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為共有產(chǎn)權(quán)，歸購(gòu)房者共同共有。對(duì)于開(kāi)發(fā)商所承諾的樓頂花園，實(shí)際上是歸全體業(yè)主共有的，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)予以處理，這種承諾只不過(guò)是空中樓閣。
