根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條和第三十六條的規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理和使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任的劃分主要依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同，那么，合同對維修責(zé)任如何約定呢?
根據(jù)各地區(qū)的實踐經(jīng)驗和一貫做法，業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任。房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責(zé)維修。房屋共用部位和共用的設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備、共用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護。業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
業(yè)主可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，造成損失的，應(yīng)當賠償損失。人為造成共用設(shè)施損壞的，由損壞者負責(zé)修復(fù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備，按照《物業(yè)管理條例》第五十二條的規(guī)定，由相應(yīng)單位負責(zé)維修和養(yǎng)護。水電等費用向最終用戶收取，物業(yè)管理企業(yè)代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
業(yè)主的維修責(zé)任
(一)業(yè)主自用部位的維修責(zé)任由誰承擔(dān)?
根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任。因此，業(yè)主自用部位即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責(zé)維修。業(yè)主可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自用設(shè)備，也可以出資委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。
(二)為什么說物業(yè)服務(wù)費不包括業(yè)主自用部位的維修費用?
根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費的成本構(gòu)成包括：1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護及保養(yǎng)費;3、綠化管理費;4、清潔衛(wèi)生費;5、保安費;6、辦公費;7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;8、法定稅費。
(三)業(yè)主(裝修施工隊)進行室內(nèi)裝修承擔(dān)那些責(zé)任?
凡因裝修施工造成的公用設(shè)施、設(shè)備及公用部位，或給他人財務(wù)造成損達失的，由裝修戶承但全部責(zé)任和后果。因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等事故，裝修戶須負責(zé)修復(fù)(或承擔(dān)修復(fù)費用)，并視情況予以必要的賠償。因裝修施工不當引起報修的，裝修戶應(yīng)承當全部維修費用。如裝修施工隊違反規(guī)定，不聽從物業(yè)管理企業(yè)的勸阻和安排，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)令其停止裝修行為，因此產(chǎn)生的后果由違規(guī)者的施工隊及業(yè)主負責(zé)。
