“業(yè)主大會(huì)終于不再是‘孩子’了，有了法律地位以后，就‘成人’了!”北京某家園業(yè)委會(huì)主任張某憲激動(dòng)地說。
11月18日上午，北京市人民政府法制辦公室發(fā)布了《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》的征詢意見稿。《草案》提出，具備條件的業(yè)主大會(huì)可以試行法人登記。這意味著今后業(yè)委會(huì)可以依法對(duì)小區(qū)的車庫、會(huì)所等全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記和處理，并可以代表業(yè)主在小區(qū)有關(guān)共有財(cái)產(chǎn)方面出現(xiàn)法律糾紛時(shí)，代表業(yè)主提起法律訴訟。
業(yè)委會(huì)：無法“做主”的困局
《草案》突破性地確立了業(yè)主大會(huì)的法律地位，提出：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。具備條件的業(yè)主大會(huì)可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。”
之所以稱之為“突破性”，是因?yàn)樵凇段餀?quán)法》實(shí)施后，對(duì)于業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)是否具有獨(dú)立訴訟的民事主體資格，法律界說法不一。這使得業(yè)委會(huì)處理共有權(quán)益糾紛時(shí)，常常陷入“訴訟主體資格缺失”的尷尬。
今年7月，因認(rèn)為北京地鐵4號(hào)線在西直門站施工過程中侵占了業(yè)主共有用地，成銘大廈業(yè)主委員會(huì)將施工單位北京市軌道交通建設(shè)管理有限公司告上法庭。北京市第一中級(jí)人民法院終審裁定業(yè)委會(huì)沒有訴訟資格，駁回起訴。
此案結(jié)果令許多業(yè)主大失所望。網(wǎng)友“城鐵邊的家園”發(fā)帖說，他們小區(qū)也存在這個(gè)問題，城鐵車站占用小區(qū)部分土地，補(bǔ)償費(fèi)卻給了開發(fā)商。業(yè)主們認(rèn)為，補(bǔ)償?shù)腻X應(yīng)該屬于小區(qū)全體業(yè)主，因?yàn)樾^(qū)公共面積都是大家公攤到購(gòu)房面積中的。
“看了成銘大廈業(yè)委會(huì)一審被法院駁回時(shí)，我認(rèn)為業(yè)委會(huì)應(yīng)該征集業(yè)主簽名，這樣以業(yè)委會(huì)名義代表全體的訴訟就符合法院的‘程序’了。但是從現(xiàn)在二審的判決來分析，好像也不成。法院解釋業(yè)委會(huì)的作用主要是針對(duì)業(yè)主‘內(nèi)務(wù)’的共同管理權(quán)，而不能向外‘延伸’行使權(quán)利。”這名網(wǎng)友說。
如果是小區(qū)大多數(shù)業(yè)主聯(lián)名主張權(quán)利進(jìn)行訴訟呢?此路似乎也不通。這名網(wǎng)友提到他們小區(qū)56戶業(yè)主曾聯(lián)名起訴物業(yè)公司，結(jié)果被法院裁定駁回，認(rèn)為業(yè)主沒有訴訟主體資格，應(yīng)該讓小區(qū)業(yè)委會(huì)來起訴。“但成銘大廈的案例卻告訴我們，成立了業(yè)委會(huì)也不行。那我們?cè)撊绾沃鲝垯?quán)利?”
有專家指出，業(yè)委會(huì)作為“代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益”的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，如不能對(duì)侵犯全體業(yè)主利益的行為提起訴訟，將使侵犯行為近乎失去了最終的制裁，也使業(yè)主的利益失去了堅(jiān)強(qiáng)的防線。
業(yè)委會(huì)法人地位確立——社區(qū)共有財(cái)產(chǎn)合法處理前提
社區(qū)物業(yè)管理研究人士舒某心認(rèn)為，法人資格給業(yè)主大會(huì)帶來的不僅僅是一個(gè)法律地位。它還可以以這個(gè)身份作為委托人直接解聘或者聘用物業(yè)公司，進(jìn)行共有財(cái)產(chǎn)的登記，如土地、公共車庫、樓宇廣告、電梯廣告收益等。這些財(cái)產(chǎn)依《物權(quán)法》規(guī)定本應(yīng)屬于業(yè)主共同所有，但在此之前因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)沒有法人資格，所以往往受開發(fā)商和物業(yè)公司所利用，成為其搖錢樹。
不久前，朗琴園業(yè)委會(huì)了解到，小區(qū)地下車庫700余車位和會(huì)所被與其素?zé)o瓜葛的一家公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。原來，是由于開發(fā)商欠債，債權(quán)人才將抵押物——小區(qū)地下車庫及會(huì)所申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行并拍賣。
“他們要拍賣我們業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，這怎么可以，我們要維護(hù)自己的權(quán)益。”700余戶業(yè)主提起執(zhí)行異議申請(qǐng)。
舒某心說，車庫、會(huì)所等這些依《物權(quán)法》規(guī)定本應(yīng)屬于業(yè)主共同所有的財(cái)產(chǎn)，但由于業(yè)主大會(huì)沒有法人地位，導(dǎo)致這些財(cái)產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)權(quán)屬登記。而開發(fā)商手里則有原來的大產(chǎn)權(quán)證，就可以拿著這個(gè)產(chǎn)權(quán)證“合法”地處理社區(qū)共有資產(chǎn)。
如小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有廣告牌。因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)沒有成為法人，所以這筆收益也無法歸屬在業(yè)主大會(huì)的名下，一直被物業(yè)公司堂而皇之地?fù)?jù)為己有。
舒某心認(rèn)為，確立了業(yè)主大會(huì)的法人地位，就可以讓這些本屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，真正回到業(yè)主們手中。同時(shí)依法登記在業(yè)主大會(huì)名下，將其收益合理合法地分配給業(yè)主共有。
“不能只看到權(quán)利，忽視了義務(wù)”
物權(quán)法專家李某亮則認(rèn)為，對(duì)于《草案》賦予業(yè)委會(huì)法人地位不能盲目樂觀。“有權(quán)利就要承擔(dān)義務(wù)，不能只看到積極的一面，忽視了將來可能面臨的問題。”
我國(guó)大陸的物業(yè)制度多是來自香港，香港實(shí)行的是“業(yè)主立案法團(tuán)”制度，就是支持將全體業(yè)主注冊(cè)成一個(gè)公司似的法人組織，業(yè)主委員會(huì)是其董事會(huì)。法團(tuán)成立后，業(yè)主所具有的與建筑物公用部分有關(guān)的權(quán)利、職責(zé)，須由法團(tuán)而非業(yè)主行使及執(zhí)行。而業(yè)主所負(fù)有的與建筑物公用部分有關(guān)的法律責(zé)任，除條例條文另有規(guī)定外，亦須針對(duì)法團(tuán)而非針對(duì)業(yè)主執(zhí)行。法團(tuán)的日常事務(wù)主要交由管理委員會(huì)辦理。在一般情況下，條例授予法團(tuán)的權(quán)力及委以的職責(zé)，須由管委會(huì)代表法團(tuán)行使及執(zhí)行。
李某亮告訴記者，“立案”顯示了香港業(yè)主法團(tuán)的訴訟功能，但權(quán)責(zé)對(duì)等，出了事情所有的業(yè)主都要承擔(dān)責(zé)任，“這和公司是一樣的。”他舉例說，香港有一個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主法團(tuán)，將門臉租給了一個(gè)企業(yè)，然而企業(yè)掛在門外的大水箱坍塌造成一人身亡。企業(yè)老板逃逸后，法院判決全體業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。
對(duì)于業(yè)委會(huì)有了法人地位之后的權(quán)利義務(wù)，本次《草案》并未詳細(xì)闡述，而只是使用“符合條件的業(yè)主大會(huì)”“試行法人登記”等模糊性的詞語。
張某憲認(rèn)為應(yīng)盡快出臺(tái)相應(yīng)的細(xì)則，解釋一些具體操作層面的問題，比如什么叫做“具備條件的業(yè)主大會(huì)”，到哪兒去注冊(cè)，經(jīng)過什么手續(xù)，否則就沒有可操作性，業(yè)委會(huì)的法人地位仍可能是“鏡中花，水中月”。
