6月13日，一起400多戶業(yè)主起訴開發(fā)商延期辦理三證，要求支付違約金的官司在杭州市區(qū)某人民法院開打。
這起官司中的原告都是經(jīng)濟適用房丁橋長睦鄰里人家業(yè)主。原告認為，開發(fā)商延期辦理三證，按照合同規(guī)定，開發(fā)商需要支付違約金。但開發(fā)商堅持認為：辦不出三證，不是開發(fā)商不想辦，但有些事情非開發(fā)商能力所及，屬政府原因，算不可抗力，因此開發(fā)商沒有責任，不應支付違約金。
業(yè)主說：違反合同約定，得賠
李先生，丁橋長睦鄰里人家業(yè)主，原告之一。2009年5月，李先生拿到了房屋的鑰匙。按當初的購房合同規(guī)定，開發(fā)商華元房產(chǎn)應在交付后90天內(nèi)辦理三證。
90天過去后，李先生沒有拿到三證。詢問開發(fā)商，開發(fā)商表示，尚在辦理中。直到12月份，李先生終于拿到了三證。和李先生一樣，同時交付的業(yè)主都延期拿到了房產(chǎn)證。
三證延期辦理后，李先生等業(yè)主要求開發(fā)商按照合同約定支付違約金。但開發(fā)商卻表示，延期辦理不是開發(fā)商的原因。
就在鄰里人家交付前不久，小區(qū)外面的大農(nóng)港路發(fā)生了坍塌，坍塌的道路壓破了地下水管。開發(fā)商華元房產(chǎn)表示，這使其無法辦理出城市排水許可證，從而拿不到相關(guān)部門的驗收報告，房管部門就無法受理辦產(chǎn)權(quán)證。
照開發(fā)商的說法，發(fā)現(xiàn)此事后，他們一直在申請有關(guān)部門對地下管道進行修理，但一直到去年12月，道路修好，水管修好，開發(fā)商終于拿到了城市排水許可證，隨后領(lǐng)出了房產(chǎn)證。
不過業(yè)主認為，這不是理由。根據(jù)查詢，11月份市房管局開始受理辦三證，既然城市排水許可證是在12月份領(lǐng)出的，為什么排水許可證沒拿到，房管局又受理了呢？而且不管怎么樣，延期辦三證的事實已造成。
業(yè)主李先生說，今年1月，杭州市信訪辦曾召集相關(guān)部門對此事進行協(xié)調(diào)。當時部門有關(guān)領(lǐng)導表態(tài)，要求華元房產(chǎn)按合同約定執(zhí)行，支付房價總額1%的違約金。華元房產(chǎn)承諾給予回復，但此后一直未有回音。
開發(fā)商說：是政府的原因，屬不可抗力
開發(fā)商覺得，這個責任不是他們造成的，賠償就不應該由他們來承擔。
華元房產(chǎn)的律師徐駿在接受記者采訪時說，因為路面坍塌導致水管破損，并非開發(fā)商能解決的問題，是“不可抗力”。他表示，辦證延期是由于整個丁橋地區(qū)的市政配套建設造成的，責任不應由開發(fā)商來承擔。同時，如果要求賠償，需要業(yè)主提供具體的損失，但經(jīng)濟適用房本來就無法出租、抵押，幾年內(nèi)也不能買賣，業(yè)主并沒有實際上的損失，違約金應該遵循買受方實際損失來計算。
一位以房產(chǎn)案件見長的律師對記者表示，如果是市政配套方面導致手續(xù)不全，無法辦理房產(chǎn)證引發(fā)的違約責任糾紛，目前確實很難判定責任方。但到底是不是屬于“不可抗力”則還存在爭議。根據(jù)我國《民法通則》第153條規(guī)定，“不可抗力”是指“不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”。
有律師建議，購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，可以明確注明“不可抗力”是指“水災、戰(zhàn)爭、地震”等情況，也就是說，雙方把“不可抗力”進行細化和界定。
這樣，它不再是一個寬泛的、可以由開發(fā)商自己解釋的推辭了。
起訴背后的矛盾升級
在采訪過程中，記者深入了解了辦證前后發(fā)生的諸多事件，發(fā)現(xiàn)矛盾是逐步積累，層層升級的，如果沒有前面的很多鋪墊，也許業(yè)主們不會直接和開發(fā)商對簿公堂。
“要是一開始就知道配套設施的排水有問題，我們就不收房了。”業(yè)主陳先生在法庭上反駁說。很多業(yè)主之前并不清楚三證辦不出的真正原因，業(yè)主們覺得自己的知情權(quán)被侵害了。
“本來開發(fā)商答應給我們做隔墻的，結(jié)果后來也沒做。”一些業(yè)主告訴記者，按照開發(fā)商提供的方案圖紙，有一條隔墻的灰線，開發(fā)商當時表示，想做隔墻的人可以去登記做，結(jié)果到交付時并沒有隔，開發(fā)商表示，以沒有灰線的合同圖案為準，不需要做隔墻。
