●案情回放
按揭款都交了兩年多了，房子卻還在爛尾中;一停交按揭款，又被銀行起訴。樓價天天見漲，按揭款隨時可增，但房子仍不見封頂……身陷其中的張先生說起此事，可謂傷透了腦筋費盡了神。
事情還得從2003年8月說起，原告張先生與被告深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定了一份《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預售)》，約定原告向被告購買被告開發(fā)的房產(chǎn)，雙方在合同中約定：房產(chǎn)購買總價為35萬元，首期款15萬元，余款銀行按揭;被告房地產(chǎn)公司須于2004年3月18日之前將合同約定的房產(chǎn)交付原告使用;雙方還約定：被告不能按時交付房地產(chǎn)給原告的，每延期一日，向原告支付買賣總價款萬分之五的違約金，如有損失的，除違約金外，還得負賠償責任。合同簽定后，原告依約履行了付款義務，但直到起訴之日止，該房產(chǎn)卻仍在停建。
在等待入伙期間，經(jīng)原告和被告溝通，雙方曾達成了一份賠償協(xié)議：約定由于違約造成原告不能按期入伙，被告理應按合同約定賠償，但考慮到被告經(jīng)濟困難，雙方協(xié)商同意，對賠償方式重新約定為：被告按人民幣2400元/月的標準賠償，原告同時放棄針對該房屋所有涉及的因延期入伙所產(chǎn)生的違約金的追討權利，如被告不能按期支付以上賠款的，業(yè)主有權保留對該段時間的全部索賠權，且被告必須保證在2004年8月28日之前入伙，否則業(yè)主保留對9月28日以后延期入伙所產(chǎn)生的違約金的全部追償權利。
但被告在支付原告五筆賠償款共計人民幣12000元后，就再也沒有支付過賠償款，且該樓仍在遙遙無期的停建中。原告無奈之余，向法院提起訴訟：要求從合同約定交房日期的次日起，按日千分之五的標準向原告支付違約金至涉案房產(chǎn)實際交付日止。但被告開庭時辯稱：合同中約定的違約金過高，并超出了實際損失，請求法院予以調(diào)低。一審法院經(jīng)審理認為：原被告雙方簽訂的合同合法有效，雙方應正確全面履行，雖然雙方曾經(jīng)就賠償標準達成過新的協(xié)議，但同時約定，當被告不履行新的協(xié)議時，仍按原合同相關條款執(zhí)行。現(xiàn)被告既沒有按期交房，也沒有依新約定按時賠付，所以，原告要求被告按原合同所約定的違約賠償條款賠付的請求合法，依法應該得到支持。但由于該房產(chǎn)現(xiàn)處于停建狀態(tài)，具體入伙時間不能確定，所以，暫以起訴時間為止計賠違約金，起訴日之后所產(chǎn)生的違約金可另行起訴。
●律師點評
廣東國暉律師事務所律師吳寄帆認為，本案其實是一種典型的樓花按揭購房合同糾紛，此類房產(chǎn)交易涉及主體多，法律關系復雜。但單就本案訴求之爭來說，只是一個開發(fā)商延期交房、業(yè)主依法索賠的簡單違約之訴，而雙方爭議的焦點也只集中在：雙方在合同中約定的違約金是否過高?又該以什么標準來計賠違約金?
在近年眾多的房地產(chǎn)糾紛中，逾期交房的糾紛占了相當大的比例，我國《合同法》允許合同當事人約定違約金的比例或一方違約時的損失賠償計算方法，但同時又規(guī)定約定違約金比例過高或過低時，人民法院或者仲裁機構有權應對方的要求予以調(diào)整。司法實踐中，在合同雙方?jīng)]有約定違約金數(shù)額或計算方法時，一般是以違約行為給守約方造成的實際損失為限來判賠。但在雙方合同中有具體約定時，只要當事人關于違約金的約定不違背法律的規(guī)定和社會公共利益，應當可以得到支持。所以，原告要求按合同約定賠付違約金的請求得到了法院支持。
