●案情回放
買房兩年后，才拿到《房地產證》，周文學將某房地產開發商告到法院。2003年1月27日，周文學與某房地產開發商簽訂了《深圳市房地產買賣合同(預售)》，合同約定，周文學購買該開發商所建的位于深圳市福田區景田路的某大廈6L房屋，建筑面積66.67平方米，房屋總金額341550元。
合同還約定，地產開發商應于2003年7月30日前，將本合同規定的房地產交付周文學使用，開發商應于取得竣工驗收證明之日起150日內，書面通知周文學向深圳市房地產權登記機關申請房地產轉移登記，如開發商未按規定通知周文學，或因開發商原因不能按法定期限領取《房地產證》，開發商從取得《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》之日的210天起，每日按房屋買賣總價款的萬分之三支付違約金，直至深圳市房地產權登記機關核發《房地產證》之日止。合同簽訂后，周文學依約付清了全部房款。
2003年12月15日，開發商取得了《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》，并將房屋交給了周文學使用。這個日期比約定的交房日期延后數日，鑒于開發商沒有按期交付所購房屋，周文學找到地產商理論，雙方遂于2004年11月16日，簽定了一份《協議書》。協議約定，周文學同意開發商在不能按期交付房產使用權證的情況下，從規定入伙時間起，每延期一日即付樓款萬分之五的50%作為違約金。周文學的違約金補償時間為2003年7月30日至2003年8月2日止，賠償金額為275元，周文學、開發商雙方均同意所賠償的違約金用于支付周的物業管理費。開發商也履行了這個協議。
但開發商卻未按合同約定的方式及時通知周文學辦理《房地產證》，至2005年3月15日，深圳市房地產登記機關才向周文學核發了《房地產證》。這次周文學以“地產商違約延期辦理《房地產證》”將其告到法院。
法院認為，雙方對上述事實沒有異議，其爭議的焦點在于周文學與開發商之間曾簽定了一個《協議書》。法院認為，該《協議書》僅就開發商不能按期交付房產的情況下承擔違約責任的問題作了約定，而未對本案所涉及的逾期辦理房地產證違約責任進行約定，因此，判定開發商在判決發生效力之日起10日內，向原告支付逾期辦理房地產證的違約金24694元。
●律師點評
廣東晟典律師事務所律師黃建強認為，本案之所以判定開發商違約，賠付周文學違約金，是因為該開發商出現兩次違約現象。一次是延期交房，周文學向開發商索賠，開發商賠付違約金，同時轉為周文學的物業管理費，但該開發商在賠付周文學200多元違約金后，又補充限定協議稱，雙方再不發生其他違約事宜，將不再賠付周文學其他違約金。開發商在這個條款中有混淆事實的傾向。開發商第二次違約是延期辦理房地產證書，且時間較長，開發商想以周文學曾與其簽有“不再因違約進行賠償”為由，逃避第二次違約金額的賠付。顯然，法院沒有采納開發商的意見。因為沒有按約定期限把《房地產證》交給購房者已屬于違約現象。(本版案件當事人均為化名)
