遲延或不能辦理產(chǎn)權登記的法律責任
律師說案
2000年底，被告環(huán)球公司在取得開發(fā)北京市羅莊H-4-48X土地建設的全部手續(xù)(包括2000規(guī)劃建字130X號《建設工程規(guī)劃許可證》)后，開發(fā)建設并銷售某小區(qū)1至3號樓的商品房。2002年1月21日，環(huán)球公司作為出賣人與買受人林某森簽訂《商品房買賣合同》，確認林某森購買某小區(qū)第3座首層08號預售商品房。合同中約定，出賣人應在商品房交付使用后60天日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房款的5%向買受支付違約金。合同簽訂后，林某森如期按08號住房的實測面積向環(huán)球公司交付了全部購房款共計人民幣2786450元，環(huán)球公司亦于2002年2月28日如期向林某森交付了08號住房。但之后環(huán)球公司遲遲不予辦理權屬登記手續(xù)，雖經(jīng)林某森多次催促，亦始終未按合同約定，協(xié)助林某森取得所購房屋的房產(chǎn)所有證。林某森后來得知，環(huán)球公司之所以不能按約辦理產(chǎn)權手續(xù)，是因為環(huán)球公司開發(fā)的部分房屋超出規(guī)劃設計，為違法建筑，無法取得規(guī)劃許可證。2005年6月，為保護自己的合法權益，林某森向人民法院提起訴訟，要求環(huán)球公司立即為其辦理所購房屋的房屋產(chǎn)權證，并按合同的約定支付違約金人民幣139322元及承擔本案的訴訟費。
以案說法
庭審中，環(huán)球公司辯稱：“林某森確實購買了我公司開發(fā)的商品房。我公司在開發(fā)過程中，雖然有部分建筑面積超出規(guī)劃，但我公司均及時向行政機關交納了罰款，并與相關部門進行協(xié)調(diào)，規(guī)劃許可手續(xù)未能及時取得與行政部門的行政行為有關，我公司并無主觀過錯。該樓盤長期無法取得產(chǎn)權證的根本原因不是因為我公司，而是因為相關多個行政主管部門對加層、綠地等問題認識不一所致。現(xiàn)我公司已取得規(guī)劃許可手續(xù)，正在辦理大產(chǎn)權，以后會及時為林某森辦理其所購商品房的產(chǎn)權手續(xù)。因我公司并不存在主觀過錯，且林某森從未向我公司主張過違約金，已超過訴訟時效，故不同意向其支付違約金。”
人民法院經(jīng)審理查明：因環(huán)球公司在未取得3號樓加層部分的《建設工程規(guī)劃許可證》的情況下擅自開工建設加層部分，導致實際建設的總面積與審批確認的總面積值不相符，故不能辦理房屋初始登記手續(xù)，亦因此不能辦理各套商品房的權屬手續(xù)。后經(jīng)環(huán)球公司申請，北京市規(guī)劃委員會于2003年6月23日制作(2003)規(guī)補字第X64號《關于原則同意補辦規(guī)劃手續(xù)的函》，函告環(huán)球公司在接受行政處罰、與北側單位達成書面協(xié)議、與被遮擋住房達成書面協(xié)議、將北側市政道路代征地予以清理騰退后，即可補辦規(guī)劃手續(xù)。2003年7月28日，北京市規(guī)劃委員會制作京規(guī)行決字(2003)第005X號《行政處罰決定書》，確認：某小區(qū)3號住房實際建設規(guī)模超出原建設工程規(guī)劃許可證批準規(guī)模的6334平方米已構成違法建設，決定進行處罰處理，罰款金額2533600元。當日，環(huán)球公司全額交納了罰款。之后，環(huán)球公司亦分別與某小區(qū)北側的小區(qū)開發(fā)商北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及受遮擋的某小區(qū)的住戶逐一達成補償協(xié)議，并與基礎設施規(guī)劃處、市政交通等涉及對北側市政道路代征地處理的行政部門達成一致意見，即將該地作為某小區(qū)北側市政路綠化方案的組成部分，維持現(xiàn)狀，作為某小區(qū)北側的綠化帶及停車場。2005年5月9日，環(huán)球公司最終取得所需的《建設工程規(guī)劃許可證》(2005規(guī)建字023X號，確認建設規(guī)模76414.49平方米)，并于第二日將全部相關手續(xù)交于北京市海淀區(qū)國土資源和房屋管理局，開始辦理房屋初始產(chǎn)權登記手續(xù)。
因此，人民法院認為：合法的買賣關系受法律保護。林某森與環(huán)球公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，且內(nèi)容并無違法之處，故該合同合法有效。林某森與環(huán)球公司均應按合同中約定的內(nèi)容全面履行各自的義務。依據(jù)雙方的約定，環(huán)球公司確實負有在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案的義務，如因環(huán)球公司之原因未履行義務，造成林某森無法及時取得所購房屋權屬證明的后果，則應按林某森已付房款的5%支付違約金。現(xiàn)依據(jù)雙方的證據(jù)，可以確認環(huán)球公司在協(xié)調(diào)并取得新的《建設工程規(guī)劃許可證》過程中，雖然采取積極主動的態(tài)度，但其在未取得加層建筑審批手續(xù)的前提下即擅自開工建設，是最終導致形成違法建設、無法辦理房屋初始登記及林某森長期無法取得產(chǎn)權證明后果的根本原因，具有明顯的主觀過錯。現(xiàn)環(huán)球公司的行為已構成違約，理應依據(jù)合同的約定，向林某森支付違約金。就訴訟時效一節(jié)，雖然林某森在向環(huán)球公司主張時未明確提出索取違約金的主張，但其持續(xù)向環(huán)球公司主張辦理權屬登記手續(xù)的行為，已足以表明其維護自身權益的意思表示，足以產(chǎn)生中斷林某森主張違約金訴訟時效的效果。故法院對環(huán)球公司有關訴訟時效的抗辯事由不予采信。鑒于環(huán)球公司現(xiàn)已向相關部門提交所需手續(xù)，并開始辦理房屋初始登記，法院對此不再另行確認期限。待環(huán)球公司取得房屋初始登記后，應及時協(xié)助林某森辦理所購房屋的權屬登記，林某森亦應予以必要的配合。環(huán)球公司履行協(xié)助辦理權屬登記證明手續(xù)的限期，將由法院酌情確認。
于是判決如下：一、環(huán)球公司在取得本市海淀區(qū)羅莊南里某小區(qū)一到三號樓的初始產(chǎn)權登記手續(xù)后的三十日內(nèi)，將為辦理北京市海淀區(qū)羅莊南里某小區(qū)三號樓首層08室住房權屬登記所需的，應由環(huán)球公司提交的全部材料交付行政主管部門，逾期不提交的，則以總房款為基數(shù)，按中國人民銀行同期活期存款利率向林某森支付自逾期之日至實際交付上述材料時止的逾期賠償金;二、本判決生效后十五日內(nèi)，環(huán)球公司向林某森支付違約金人民幣十三萬九千三百二十二元。
