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我去年3月購買了一套商品房，按合同規(guī)定應(yīng)在2001年10月31日交房，并在2001年11月初收到辦理交房手續(xù)的通知。但因當(dāng)時小區(qū)的正式道路未建，交房時應(yīng)出具的《備案表》尚在辦理之中，因此不具備交房的條件，我也未辦理交房手續(xù)。
事過兩個多月，即2002年1月13日，我又收到房產(chǎn)商要求前去辦理交房手續(xù)的來函。我先后兩次赴現(xiàn)場查看房屋及室外的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)所購房屋已竣工，且《備案表》已辦妥，但小區(qū)的正式道路依然未建，整個現(xiàn)場仍在施工之中。
鑒于以上情況，我有以下幾個問題想請求給予解答：
1、小區(qū)尚無正式道路，是否具備入住的條件?我未辦理交房手續(xù)，此做法是否在理?
2、房產(chǎn)商延期交房已屬違約，但其只同意計算到《備案表》的批準(zhǔn)時間為止，而我個人認(rèn)為應(yīng)計算到小區(qū)正式道路建成之日，不知我的觀點(diǎn)對否?
律師答復(fù)：
您所說的問題可分為兩種情況：第一，如果開發(fā)商沒有取得《北京市建筑工程竣工驗收備案表》，根據(jù)《商品房買賣合同》第八條的約定，不論小區(qū)是否有正式使用的道路，購房人都有權(quán)拒收房屋，開發(fā)商按照合同第九條約定的內(nèi)容承擔(dān)違約責(zé)任。違約金以到取得《備案表》的時間為止的計算是正確的，不是以小區(qū)正式道路建成來計算的。超過約定期限的，購房人有權(quán)解除合同，如果開發(fā)商拒絕承擔(dān)違約責(zé)任，購房人可依據(jù)合同第十九條約定的內(nèi)容保護(hù)自身的合法權(quán)益。
第二，如果開發(fā)商已取得《北京市建筑工程竣工驗收備案表》，說明該小區(qū)的房屋和相應(yīng)的配套設(shè)施已達(dá)到交付使用的條件。如果購房人對該表的內(nèi)容有異議的話，可以申請有關(guān)部門對該表的內(nèi)容作出解釋，必要時可以提出行政訴訟。如果是因為建筑垃圾暫時阻礙道路或者是為種綠地和安裝健身設(shè)備的原因沒有及時修好道路，不能作為拒收房屋的理由。出現(xiàn)這種情況，購房人應(yīng)和開發(fā)商協(xié)商解決，要求開發(fā)商承諾在一定期限內(nèi)解決道路障礙的問題，并提供相應(yīng)的便利條件，而不要采取拒收房屋的方式，否則是要承擔(dān)違約責(zé)任的。
