消費(fèi)者王先生通過中介公司購買原房主郭先生名下的房產(chǎn)，房屋尚未交付前，王先生與開發(fā)商辦理了所有更名手續(xù)，交納中介費(fèi)、更名費(fèi)及房款總計(jì)23萬余元。然而讓王先生沒想到是，房屋交付使用的時(shí)間比合同約定的交房日期晚了115天，為此，王先生按照協(xié)議約定向開發(fā)商索要違約金時(shí)，卻履遭拒絕，百般刁難，消費(fèi)者無奈向消費(fèi)者協(xié)會求助。
開發(fā)商表示，房屋出售給原房主時(shí)價(jià)格非常優(yōu)惠，當(dāng)時(shí)原房主郭先生已口頭約定今后不再追究任何的違約賠償，所以對于王先生提出的索賠要求，開發(fā)商不能滿足。但原房主郭先生與消費(fèi)者王先生進(jìn)行房屋交易時(shí)未告知與開發(fā)商有免除違約賠償?shù)募s定，王先生對此并不知情。
消協(xié)人員在調(diào)解過程中告知開發(fā)商，依照《消法》第十一條的規(guī)定，消費(fèi)者享有依法求償?shù)臋?quán)利，《合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條更加明確規(guī)定履行合同義務(wù)，遵循誠實(shí)信用原則以及依照約定承擔(dān)違約責(zé)任并給予違約賠償是有法可依，有理有據(jù)的。該案中，開發(fā)商是違約金賠償?shù)牡谝涣x務(wù)人，在征得各方同意的情況下，雖然原房主同意個(gè)人支付違約金是法律所允許的，但三方應(yīng)履行必要的書面確認(rèn)手續(xù)。
此案最終由原房主郭先生將違約金1264元交到消費(fèi)者手中，并由郭先生、王先生和開發(fā)商三方簽字確認(rèn)。
亮點(diǎn)律師事務(wù)所律師吳守如評析：
開發(fā)商遲延交付房屋，買主向開發(fā)商追究違約責(zé)任，這是購房者經(jīng)常會遇到的問題。
本案中，盡管是由于開發(fā)商遲延交房而引起的違約賠償，但是作為第一義務(wù)人的開發(fā)商卻沒有承擔(dān)賠償責(zé)任，這是因?yàn)樵恐鞴壬谂c開發(fā)商簽訂購房協(xié)議時(shí)，已口頭約定今后不再追究開發(fā)商的任何違約責(zé)任，因此根據(jù)雙方約定，開發(fā)商無需承擔(dān)責(zé)任。但是郭先生在賣房的時(shí)候沒有將這一情況告知買主王先生，才給王先生帶來了這么多的不便。
因此建議：在處理買賣糾紛中，目前司法實(shí)踐普遍遵循的是“有約定從約定”的原則。因此，買房人在簽買房合同時(shí)也一定要加強(qiáng)自己的簽約意識，把自身權(quán)益的很多內(nèi)容盡量以合同條款的形式確定下來，將來一旦出現(xiàn)糾紛也有相應(yīng)維權(quán)依據(jù)。
比如，對于開發(fā)商遲延交房這件事情，開發(fā)商提供的合同文本中會有關(guān)于違約一天支付多少違約金的填充內(nèi)容，作為買房人必須考量這樣的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否可以填補(bǔ)自己的損失如成本。如果違約金太低，應(yīng)該與開發(fā)商洽談。
