一、一個(gè)維權(quán)不當(dāng)案例
商品房質(zhì)量對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)極其重要，它不僅關(guān)系到居住人身生命安全，而且也關(guān)系到居住舒適程度。任何一個(gè)消費(fèi)者都希望搬進(jìn)安全、質(zhì)優(yōu)的新房。然而有的開(kāi)發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。當(dāng)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，我們?cè)撊绾握_有效的維權(quán)，這不僅涉及法律問(wèn)題，更涉及你依據(jù)自己情況而采取的合理有效途徑，有時(shí)路走錯(cuò)了，目的或者愿望再合法、正當(dāng)，也不能達(dá)到維權(quán)的目的。舉一個(gè)真實(shí)的案例。
2000年2月，魯先生與濰坊某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽約，購(gòu)買商品房一套，總價(jià)款35萬(wàn)元。房屋交付4個(gè)月后魯先生發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)縱向貫穿裂縫，且房頂漏水。因存在重大質(zhì)量問(wèn)題，魯先生向開(kāi)發(fā)商提出退房的要求，而開(kāi)發(fā)商只同意維修，不同意退房。在協(xié)商無(wú)果的情形下，魯先生向法院起訴，要求開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同，返還購(gòu)房款35萬(wàn)元及利息損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辯稱：該房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格，房屋所出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題不是嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，通過(guò)修復(fù)可以解決，不影響房屋的正常、安全使用。發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題后，我們也找施工單位去查看，答應(yīng)給修復(fù)。但魯先生不同意，要求我們必須退房。魯先生要求退房沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。庭審中，法院委托房屋質(zhì)量檢測(cè)站對(duì)原告的房屋進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)論為，原告的房屋頂板均有開(kāi)裂現(xiàn)象，樓板裂縫主要表現(xiàn)為外墻中部的縱向裂縫，斜裂縫寬度為0.15-0.30㎜之間不等，縱（橫）向裂縫寬度在 0.15-0.40㎜之間不等。究其原因，樓板裂縫主要是混凝土的后期收縮引起；墻體裂縫主要是地基相對(duì)不均勻變形引起。質(zhì)檢站作出了鑒定結(jié)論，“該樓主體保證結(jié)構(gòu)安全、合格”，并建議進(jìn)行部分修復(fù)。
法院經(jīng)過(guò)審理后認(rèn)為：根據(jù)工程質(zhì)量檢測(cè)站對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)的結(jié)論表明，該房屋確實(shí)存在一定的質(zhì)量問(wèn)題。但是，該房屋主體結(jié)構(gòu)安全、合格，而現(xiàn)存質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行維修是可以得到彌補(bǔ)的。此情況下，原告堅(jiān)持要求退房，理由不足。對(duì)房屋的維修問(wèn)題，雙方可另行解決。法院判決駁回原告之訴訟請(qǐng)求。原告不服判決，上訴至中級(jí)法院，中級(jí)法院經(jīng)審理認(rèn)為，一審法院的判決并無(wú)不當(dāng)，故駁回上訴人的上訴請(qǐng)求，維持原判。至此，本是質(zhì)量事故受害方的魯某，為了維權(quán)損失了訴訟費(fèi)、代理費(fèi)、鑒定費(fèi)共計(jì)5萬(wàn)多元，費(fèi)時(shí)兩年得到的結(jié)果卻是敗訴、質(zhì)量糾紛可另行解決的結(jié)果。
從本案例可以看出，購(gòu)房人要保護(hù)自己的合法權(quán)利，必須采取合法、有效的途徑。當(dāng)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題后，消費(fèi)者應(yīng)初步分析質(zhì)量暇疵的程度，是否是房屋主體質(zhì)量不合格，或嚴(yán)重影響正常居住，還是一般的其他質(zhì)量缺陷，以便采取相應(yīng)的對(duì)策。若不采用正確的方法，購(gòu)房者即使有委屈也難以保護(hù)自身權(quán)益。
二、針對(duì)不同質(zhì)量問(wèn)題，采取正確維權(quán)方式
可以將房屋的質(zhì)量問(wèn)題分為三種：第一，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。其必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題。第二，嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題。這是指由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供電等。第三，其他質(zhì)量問(wèn)題。如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。
對(duì)上述三種不同的質(zhì)量問(wèn)題，法律規(guī)定了不同的處理方式，分別賦予購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商不同的權(quán)利和義務(wù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
因此，不同質(zhì)量問(wèn)題的正確處理方式可概括如下:
（一）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。由于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復(fù)不可能或成本甚巨，買受人一般可解除合同并要求賠償損失。
（二）對(duì)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響正常居住使用的情形，法律容許買受人可解除合同并要求賠償損失。
當(dāng)然如果買受人認(rèn)為要求賣房人進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)由于修復(fù)造成的交付遲延責(zé)任或賠償其他損失，更為合算時(shí)，也可選擇要求修復(fù)。
（三）對(duì)于其他質(zhì)量問(wèn)題，由于未對(duì)居住使用造成嚴(yán)重影響，只能要求賣房人進(jìn)行修復(fù)并賠償損失，不能要求退房。當(dāng)然對(duì)于不需要修復(fù)的質(zhì)量缺陷，購(gòu)房人可以要求開(kāi)發(fā)商賠償因存在質(zhì)量缺陷而造成的房屋價(jià)值的貶值損失，可依法申請(qǐng)委托有關(guān)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行差值評(píng)估，以確定差值部分的損失。
