第十二條【房屋主體質量不合格】
因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
本條是關于商品房質量不合格應如何處理的規定。
隨著我國住宅建設和房地產業的迅猛發展，城鎮商品住宅的質量諸多問題，已成為社會關注的焦點，商品房質量糾紛問題亦已成為我國消費領域十大投訴之一。由于商品房住宅是使用年限很長的消費品，其質量是否合格就顯得尤為重要。我們知道房屋質量與安全問題緊密相關，房屋質量出現問題有可能引發安全事故，由于房屋買賣的特殊性，它不僅要適用《合同法》的有關規定，還要受到一系列不動產相關法律的調整。如《城市房地產管理法》、《建筑法》、《城市房地產開發經營管理條例》等。本條中所講的房屋質量問題，其主要就涉及到《建筑法》中的很多規定。
在買賣合同中，房屋質量合格交付是出賣人依據法律規定或依據當事人的約定交付標的物的主要義務，該義務是法定義務，是法律直接規定的特別義務，就是說出賣人交付的標的物如果不合格，依照法律規定應承擔相應的法律責任。《建筑法》第61條規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第279條亦作了基本相同的規定。由于房屋建筑是較永久性的建設項目，且建筑質量問題錯綜復雜，其既可能是勘察、設計方面的原因，亦可能是施工方面的問題。因此國家對建筑質量的有關法律、法規及技術標準、設計文件等均作了明確規定。該規定中所稱的竣工驗收，是指建筑工程全部建成后為檢查工程質量而進行的一項工作程序，也是建設過程中最后一個工序，是全面考核基本建設工作，檢查是否合乎設計要求和工程質量的重要環節，是房屋從建設生產轉入使用的一個重要的標志，交付使用的房屋必須經過這一環節。
在正常情況下房屋建成后，有關部門應根據《建設項目（工程）竣工驗收辦法》的規定及工程規模大小，復雜程度等組織驗收。不管是新建、擴建、改建項目及技術改造項目一律要經過工程驗收后，方可交付使用。按照法律規定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，并具備國家規定的其他竣工條件。根據《建筑法》有關規定竣工交付使用的建設項目必須符合下列要求：（1）完成工程設計和合同中規定的各項工作內容，達到國家規定的竣工條件；（2）工程質量符合國家安全規定的標準，如符合房屋土建工程驗收標準、安裝工程驗收標準等；（3）符合工程建筑設計和工程建設合同約定的內容；（4）有完整的并經有關部門審核的工程建設技術數據及檔案圖紙材料；（5）有建筑材料、設備、購配件的質量合格證件資料和試驗檢驗報告；（6）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格或優良等等；（7）有工程施工單位簽署的工程質量保修書；（8）已辦理工程竣工交付使用的有關手續。工程竣工驗收一般可分為初步驗收和正式驗收兩個階段進行。對大、中型和比較復雜的工程應先進行初驗，然后進行全部項目的驗收、對較小、簡單的建設項目，可以一次進行全部建設工程驗收。在驗收步驟上，一般分為驗收準備、初步驗收及正式驗收。驗收單位要根據工程規模的大小情況，組成驗收委員會或驗收組。大中型建設工程由國家批準的限額以上利用外資的工程由國家組織委托有關部門組織驗收；地方大中小型建設工程由省級主管部門組織驗收。其他小型工程由地市級主管部門或建設單位組織驗收。建筑工程經驗收合格后，方可交付使用，未經驗收或者驗收不合格的不得交付使用。建筑工程驗收合格表明工程是按照工程合同的規定履行了合同義務。可以說沒有經過竣工驗收的建設工程，是未完成的工作成果，也可以說是未完成的工程，因為沒有證明其已經完工的證明。因此交付使用的房屋都必須經過竣工驗收這一環節，并且還須驗收合格，對不合格的工程不予驗收，也不得交付使用。該條中所說的房屋質量不合格，其應包括房屋未經驗收和經驗收不合格兩種情況。另外該條還提到房屋交付使用后，經核驗質量確屬不合格的情況，這種情況一般是指房屋經驗收合格交付使用后，但又經核驗確屬不合格。該種情況雖然與未經驗收和驗收不合格情況有所不同，但是對出賣人所交付的房屋和買受人所購置的房屋來說，仍然是質量不合格的房屋，所以該條對經驗收合格交付使用，后又經核驗確屬不合格的，與未經驗收交付使用及驗收不合格交付使用在處理原則上是一致的。但在審判實踐中，對經驗收合格，交付使用的房屋，又經核驗質量確屬不合格的情況，在認定及具體處理中尚有一定難度（該問題將在后面詳述）。
關于本條中所稱的“房屋主體結構質量不合格”一節，我們認為應作廣義理解，作為一個完整的房屋建筑工程，它既應包括房屋地下隱蔽工程的地基部分，也應包括房屋地上工程所涉及的部分。就是說地下與地上部分是不可分割的一個整體，根據建筑法的規定房屋建筑工程應當包括以下內容：房屋的地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等部分。本條中未將各部分進行詳細列舉，一是考慮與《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》規定中的提法相一致，再就是考慮到《建筑法》中對此亦有具體的規定。所以在適用本條規定時，一定全面理解其涵義。
《建筑法》第60條第1款規定：“建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構質量。”下面介紹一下地基基礎工程與主體結構工程。建筑物的地基，是指支承由基礎傳遞的上部結構符載的土體或巖體。為保證建筑工程的安全和正常使用，首先要求地基在荷載作用下不致產生破壞，其次組成地基的地層因某些原因產生的變形不能過大，否則將會使建筑物遭到破壞，無法滿足使用要求。建筑物的基礎，是指結構所承受的各種作用傳遞到地基上結構組成部分。它是建筑物的重要組成部分。建筑物的基礎可以按照基礎埋置深度、建筑材料、基礎變形特征和結構形式進行分類。以上可看出，建筑物的地基基礎在建筑物整體構造中起到的重要作用。建筑物的主體結構是指在建筑中，由若干構件連接而成的能承受作用的平面或空間體系。主體結構要具備足夠的強度、剛度、穩定性，用以承重建筑物上的各種荷載，建筑物主體結構可以由一種或者多種材料構成。建筑物的主體工程是建筑物工程的重要組成部分。因此保證建筑物的地基基礎工程和主體結構工程的質量是非常重要的，建筑工程的地基基礎和主體結構的質量是政府質量監督的重要內容，是建設單位或監理單位檢查的重點，為保證建筑工程質量，國家制定了一系列技術標準和管理標準如《建筑工程質量檢驗評定統一標準》、《建筑安裝工程施工及驗收規范》等等。
