如何和開(kāi)發(fā)商打房屋質(zhì)量官司?
本文提供房屋質(zhì)量糾紛處理方法，并提供房屋質(zhì)量官司的證據(jù)收集和理論依據(jù)。
一、商品房質(zhì)量糾紛的類型
廣義的商品房質(zhì)量糾紛是指因開(kāi)發(fā)商交付的商品房及其配套設(shè)備、設(shè)施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的糾紛，商品房質(zhì)量糾紛主要是由于開(kāi)發(fā)商片面追求高額利潤(rùn)造成的。
為了保護(hù)購(gòu)房人利益，國(guó)家明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用;同時(shí)還規(guī)定住宅小區(qū)需經(jīng)國(guó)家相關(guān)部門(mén)綜合驗(yàn)收合格后才能交付使用;商品房交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人出示《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，承擔(dān)商品房保修及維修責(zé)任。雖然國(guó)家在商品房質(zhì)量問(wèn)題上已做了很多有益的探索與努力，但由于種種原因，經(jīng)國(guó)家驗(yàn)收合格的商品房與購(gòu)房人心目中合格的商品房還是存在較大差距，難以讓購(gòu)房人滿意。商品房質(zhì)量糾紛也因此層出不窮、無(wú)法避免。面對(duì)這種情況，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)了解商品房質(zhì)量方面的法律規(guī)定，以解決實(shí)際問(wèn)題。
1、開(kāi)發(fā)商交付使用的商品房主體質(zhì)量不合格。
商品房主體質(zhì)量不合格，法律規(guī)定不得交付使用，這樣的房子不應(yīng)通過(guò)驗(yàn)收。但現(xiàn)實(shí)中確定有主體不合格的房子驗(yàn)收為合格并交付使用的情況。此時(shí)開(kāi)發(fā)商不僅是違反合同責(zé)任的問(wèn)題了，而是要承擔(dān)產(chǎn)品擔(dān)缺陷責(zé)任。購(gòu)房人如果認(rèn)為房屋主體質(zhì)量不合格，首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱《解釋》)第十二條的規(guī)定，購(gòu)房者有權(quán)退房，解除商品房買(mǎi)賣合同，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。
2、購(gòu)房者所購(gòu)房屋主體質(zhì)量合格，但房屋其他質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。
這種情況下，如果房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格并交付使用，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)橘?gòu)房者訂立合同的目的是購(gòu)買(mǎi)可以使用功能正常的房屋，開(kāi)發(fā)商交付的房屋不能讓購(gòu)房人實(shí)現(xiàn)這一目的，購(gòu)房人則可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。“嚴(yán)重影響正常居住使用”一般是指購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，且該質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)修復(fù)等亦無(wú)法保證購(gòu)房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。
3、購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，但尚未達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”這一嚴(yán)重程度。
在這種情況下，開(kāi)發(fā)商輕微違約，沒(méi)有達(dá)到根本違約的程度，所以購(gòu)房者不能要求解除合同進(jìn)行退房。在保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，如開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房者可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
