商品房的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”是否合格，決定了購房人能否主張退房，是實(shí)務(wù)中的一個重要問題。但如確定商品房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格？應(yīng)當(dāng)由誰來確定，確定的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
誰來負(fù)責(zé)檢測？
房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量涉及公共安全,是政府監(jiān)管的重點(diǎn)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《商品房銷售管理辦法》都規(guī)定主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房。但實(shí)施起來相當(dāng)困難。
我國各級建設(shè)行政主管部門都下設(shè)有工程質(zhì)量監(jiān)督站，在《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》施行以前，建設(shè)工程由工程質(zhì)量監(jiān)督站負(fù)責(zé)驗(yàn)收。1998年7月20日施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”這里所說的“工程質(zhì)量監(jiān)督單位”，應(yīng)當(dāng)是指具有行政管理職能的各級工程質(zhì)量監(jiān)督站。
隨著2001年《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，政府對建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理方式，發(fā)生了重大改變。該《條例》第十六條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收”，把以前由政府部門驗(yàn)收發(fā)證，改為由建設(shè)單位組織驗(yàn)收并將結(jié)果報政府部門備案。2003年《國務(wù)院關(guān)于取消第二批行政審批項(xiàng)目和改變一批行政審批項(xiàng)目管理方式的決定》中，明確了房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工由驗(yàn)收核準(zhǔn)改為“告知性備案”。
實(shí)施“備案制”后，政府不再直接參加工程質(zhì)量的竣工驗(yàn)收，只要建設(shè)工程具備《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》規(guī)定的條件就予以備案。也就是說，工程質(zhì)量監(jiān)督站已不再是竣工驗(yàn)收的主體，其對建設(shè)工程的監(jiān)督以施工或驗(yàn)收過程中的抽查為主，并不接受小業(yè)主委托的對工程質(zhì)量重新核驗(yàn)的申請。因此，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》所規(guī)定的“向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)”，在實(shí)際生活中其實(shí)是走不通的。
也許是為了解決這個問題，建設(shè)部2001年制定的《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定：“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”請注意，這里將重新核驗(yàn)的機(jī)構(gòu)由“工程質(zhì)量監(jiān)督單位”改為“工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)”，后者不屬于官方的質(zhì)監(jiān)站，而是社會上具有檢測資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，可操作性似乎有所提高。
檢測房屋質(zhì)量合格的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
《商品房銷售管理辦法》明確了檢測主體，但問題并沒有完全解決：“工程質(zhì)量檢測”通常用于危房鑒定，而“重新核驗(yàn)”應(yīng)當(dāng)是對驗(yàn)收結(jié)果的復(fù)核，二者的方法、標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的。系爭商品房作為整棟建筑中的一部分，如何進(jìn)行工程質(zhì)量檢測，也是很大的問題。實(shí)務(wù)中，一方當(dāng)事人提出檢測申請后，法院指定檢測機(jī)構(gòu)來檢測、鑒定，鑒定結(jié)論只能是建筑是否安全、能否正常使用，并不像工程驗(yàn)收那樣，以是否滿足設(shè)計要求、符合建筑規(guī)范作為判斷質(zhì)量是否合格的依據(jù)。也就是說，即使存在嚴(yán)重違反規(guī)范、未按圖施工的情況，也可能得出建筑工程是安全的，可以正常使用的結(jié)論。常識告訴我們，安全不等于合格，安全只能是合格的基本條件之一，但在目前的情況下，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量是否合格被降低到了結(jié)構(gòu)是否安全的水平，這既違背法理，也不符合常識。如何改變這一現(xiàn)狀，真正落實(shí)關(guān)于建筑主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量重新核驗(yàn)的法律規(guī)定，是一個尚沒有答案、值得深入探討的課題。
如何確定“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格”與否？當(dāng)前法律法規(guī)、甚至行業(yè)規(guī)范，都沒有確立標(biāo)準(zhǔn)，明確如何檢測，包括程序性規(guī)定或?qū)嵸|(zhì)性規(guī)定。
從上述案件所涉的檢測公司及被告開發(fā)商理解來看，實(shí)務(wù)中是有不同的理解的。其核心問題是：是否違反強(qiáng)制性規(guī)范，就必然得出“質(zhì)量不合格”的結(jié)論？還是要“違反強(qiáng)制性規(guī)范”和“危害房屋的安全使用或嚴(yán)重影響房屋正常居住使用”兩個條件同時具備，或者還有其他條件？
合同法明確的可單方解除合同的原則，“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”是比較合理的。而《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》以及《銷售管理辦法》中所說的業(yè)主可以解除合同的兩種理由“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”不合格，以及“嚴(yán)重影響正常居住使用”，都是對這一原則在房地產(chǎn)中的細(xì)化。而當(dāng)前的強(qiáng)制性規(guī)范各個專業(yè)部門各自制定的程序決定了規(guī)范一是內(nèi)容龐雜，二是沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。有些強(qiáng)規(guī)是關(guān)系到使用人的人身健康、財產(chǎn)安全，但有些強(qiáng)條只是改善生活，比如。所以，違反強(qiáng)制性規(guī)范，并不必然導(dǎo)致房屋安全受損，或嚴(yán)重影響房屋居住使用。顯然，以違反強(qiáng)制性規(guī)范為解除合同的充分必要條件，并不科學(xué)。
可見，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，需要同時滿足下面兩個條件：一是違反了國家強(qiáng)制性規(guī)范要求，二是嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用。兩者缺一不可。
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