簡(jiǎn)述：根據(jù)上述居間合同約定，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)于2014年4月20日前簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。由于涉案房屋處于抵押狀態(tài)，而賣(mài)方一直未予辦理解除手續(xù)，并將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至案外人名下。在無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，要求解除關(guān)于涉案房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系并支付違約金之訴請(qǐng)，于法有據(jù)。
上海市閔行區(qū)人民法院
民事判決書(shū)
（2014）閔民五（民）初字第2073號(hào)
原告周某。
委托代理人居長(zhǎng)駿，上海英恒律師事務(wù)所律師。
委托代理人馬建剛，上海英恒律師事務(wù)所律師。
被告梁某甲。
法定代理人梁某乙（被告梁某甲之父），男，戶籍同上。
被告梁某乙，男，1959年11月10日出生，漢族，戶籍同上。
原告周某與被告梁某甲、梁某乙房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2014年9月16日立案受理。因兩被告下落不明，本院以公告形式向其送達(dá)起訴狀副本等相關(guān)法律文書(shū)，后依法組成合議庭于2015年2月9日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告周某的委托代理人居長(zhǎng)駿到庭參加了訴訟。被告梁某甲、梁某乙經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審判。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告周某訴稱(chēng)，2014年4月14日，原、被告經(jīng)上海××房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“A事務(wù)所”）居間介紹簽訂了位于××區(qū)××路××弄××號(hào)×××室房屋的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同》，根據(jù)該合同約定：該房屋總價(jià)為人民幣（下同）208萬(wàn)元，雙方于2014年4月20日前簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，原告于簽約當(dāng)日支付定金5萬(wàn)元。簽約當(dāng)日，原告向被告支付定金5萬(wàn)元。直至2014年4月20日，原告按約至居間方欲簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，但被告稱(chēng)因該房屋尚未辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)而無(wú)法簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，需要寬限一些時(shí)日至2014年4月30日辦妥抵押注銷(xiāo)手續(xù)并簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方為此簽訂了定于2014年4月30日辦妥抵押注銷(xiāo)手續(xù)并簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充協(xié)議。后當(dāng)原告于2014年4月30日至居間方欲簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，被告又稱(chēng)仍未注銷(xiāo)抵押手續(xù)而無(wú)法簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，要求再次寬限至2014年5月9日前。原、被告雙方又簽訂了《買(mǎi)賣(mài)居間合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定雙方定于2014年5月9日前辦妥抵押注銷(xiāo)手續(xù)并簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，若屆時(shí)未能簽訂被告返還原告定金并賠償違約金10萬(wàn)元。期間，原告經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被告于2014年4月28日已將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)售給案外人上海B酒業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“B公司”），原告即質(zhì)問(wèn)被告，被告稱(chēng)6月30日能贖回房屋，雙方遂再簽訂《買(mǎi)賣(mài)居間合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定在2014年6月30日房屋產(chǎn)權(quán)變更回轉(zhuǎn)至被告名下，若屆時(shí)不能辦妥的，被告應(yīng)返還原告定金并賠償違約金10萬(wàn)元。屆時(shí)，原告多次催問(wèn)情況，但被告置之不理且敷衍搪塞。現(xiàn)該房屋仍登記在案外人名下。被告的行為已違反了合同約定的主要義務(wù)，原告遂訴諸法院要求判令（一）解除原、被告關(guān)于上海市××區(qū)××路××弄××號(hào)×××室房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；（二）被告返還定金5萬(wàn)元；（三）被告支付違約金10萬(wàn)元。
被告梁某甲、梁某乙未作答辯亦未向本院提供證據(jù)。
經(jīng)審理查明，被告梁某甲系位于××區(qū)××路××弄××號(hào)×××室房屋的原產(chǎn)權(quán)人。
2014年4月14日，原告周某（作為買(mǎi)受方，簽約甲方，由楊葉青代簽）與被告梁某甲（作為賣(mài)售方，簽約乙方，由法定代理人梁某乙代簽）在案外人A事務(wù)所居間下簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同》1份，約定甲方愿意以208萬(wàn)元整的總價(jià)購(gòu)買(mǎi)乙方位于上海市××區(qū)××路××弄××號(hào)×××室房屋（該房屋為乙方凈到手價(jià)格，交易產(chǎn)生的稅費(fèi)由甲方支付）。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，甲方支付89萬(wàn)元整給乙方。銀行貸款112萬(wàn)元整，由銀行直接劃入乙方指定的銀行帳號(hào)。交付房屋時(shí)，甲方支付購(gòu)房尾款2萬(wàn)元整給乙方。甲方為表示購(gòu)買(mǎi)乙方房地產(chǎn)的誠(chéng)意，同意于簽訂本合同時(shí)支付出價(jià)保證金（購(gòu)房意向金）5萬(wàn)元整。若乙方同意出售該房地產(chǎn)，該保證金由丙方轉(zhuǎn)交給乙方轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金。該合同其他約定欄內(nèi)用手寫(xiě)方式約定了如下內(nèi)容：（1）甲、乙雙方約定于2014年4月20日前簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，甲方支付首付款89萬(wàn)元整給乙方；（2）乙方收到甲方購(gòu)房定金三日內(nèi)將該房屋抵押解除（注：抵押權(quán)人徐威，債權(quán)數(shù)額140萬(wàn)元由乙方自行解決，甲方明確支付的首付款給乙方，乙方用來(lái)償還欠款；（3）乙方無(wú)償附送固定設(shè)施設(shè)備給甲方；（4）乙方無(wú)償附送維修基金給甲方；（5）乙方結(jié)清交房前的水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)等費(fèi)用并過(guò)戶給甲方，甲方將剩余尾款2萬(wàn)元支付給乙方；（6）乙方承諾該房屋有抵押無(wú)司法限制法律問(wèn)題。
上述合同簽訂當(dāng)日，原告向被告支付定金5萬(wàn)元。
2014年4月20日，當(dāng)原告按約至居間方處簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，被告稱(chēng)因該房屋尚未辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)而無(wú)法簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，要求寬限至2014年4月30日前辦妥抵押注銷(xiāo)手續(xù)并簽訂合同，三方為此于2014年4月30日簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定由于被告房屋處于抵押未解除，原告同意被告于2014年4月26日前將房屋抵押注銷(xiāo)，并同意原居間合同約定的簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)間變更為2014年4月30日前，如果被告在2014年4月30日前未能簽收買(mǎi)賣(mài)合同及注銷(xiāo)抵押，被告視為違約，被告將已收定金5萬(wàn)元雙倍支付給原告。
2014年4月30日，當(dāng)原告再次按約至居間方處簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，被告又稱(chēng)該房屋仍未注銷(xiāo)抵押手續(xù)而無(wú)法簽訂合同，要求再次寬限至2014年5月9日前。三方為此于2014年4月30日簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定由于被告房屋處于抵押狀態(tài)未解除，原告同意被告于2014年5月9日前將房屋抵押注銷(xiāo)，并同意原居間合同約定的簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)間變更為2014年5月9日前簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。如果超過(guò)2014年5月9日約定的期限被告仍未簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及注銷(xiāo)抵押登記及退還定金全額及以上約定的違約金全額，被告同意2014年5月10日支付定金5萬(wàn)元整及違約金10萬(wàn)元整合計(jì)15萬(wàn)元整給原告。
期間，原告經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，涉案房屋產(chǎn)權(quán)于2014年4月28日已過(guò)戶至案外人B公司名下，原告即與被告交涉，被告稱(chēng)于同年6月30日能贖回房屋，三方遂于2014年5月22日再次簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定原居間合同約定于2014年4月20日簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，現(xiàn)被告已將房屋過(guò)戶給案外人B公司，被告答應(yīng)原告將上述房屋在2014年6月30日前回購(gòu)到被告名下，如果被告在規(guī)定的上述時(shí)間未能回購(gòu)到被告名下，被告愿意承擔(dān)賠償原告違約金10萬(wàn)元整另外退還定金5萬(wàn)元整，合計(jì)支付15萬(wàn)元整給原告。
屆時(shí)，被告未能履行上述回購(gòu)義務(wù)，致涉案房屋于2014年7月9日仍登記在案外人B公司名下，遂成訟。
以上事實(shí)，由原告提供的三方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同》；被告收取原告定金5萬(wàn)元出具的收款收據(jù)，三方先后于2014年4月20日、同年4月30日、同年5月22日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同補(bǔ)充協(xié)議》；涉案房屋產(chǎn)權(quán)已登記至案外人名下的產(chǎn)權(quán)登記信息以及原告的當(dāng)庭陳述等為證。被告梁某甲、梁某乙經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭應(yīng)訴，應(yīng)視為其放棄質(zhì)證的權(quán)利。
上述證據(jù)真實(shí)、合法，且能夠反映案件事實(shí)，具有證據(jù)效力，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，三方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同》，系簽約當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，于法不悖，合法有效，各方均應(yīng)按約履行。根據(jù)上述居間合同約定，原、被告雙方約定于2014年4月20日前簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。本案中，由于涉案房屋處于抵押狀態(tài)，而被告一直未予辦理解除手續(xù)，導(dǎo)致雙方無(wú)法于2014年4月20日前簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。但被告在取得原告多次諒解的情況下，仍未在雙方約定的寬限期內(nèi)辦妥上述房屋的抵押注銷(xiāo)手續(xù)。期間，被告還背著原告將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至案外人名下。當(dāng)原告得知此事與被告交涉時(shí)，被告表示愿在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將該房屋產(chǎn)權(quán)回購(gòu)至被告名下，即便在此情況下原告仍對(duì)被告表示了諒解，同意被告在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將涉案房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行回購(gòu)，但被告失信于原告，未能踐行自己的諾言，導(dǎo)致雙方至今無(wú)法簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。被告的行為已構(gòu)成根本違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。現(xiàn)原告在無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，要求解除原、被告關(guān)于涉案房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系之訴請(qǐng)，于法有據(jù)，本院予以支持。另原告依據(jù)三方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同補(bǔ)充協(xié)議》約定，要求被告返還定金5萬(wàn)元及支付違約金10萬(wàn)元之訴請(qǐng)，符合合同約定，本院亦予支持。被告梁某甲、梁某乙經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，系其放棄相應(yīng)的訴訟權(quán)利，因此產(chǎn)生的法律后果由其自行承擔(dān)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條及《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
一、原告周某與被告梁某甲、梁某乙間關(guān)于上海市××區(qū)××路××弄××號(hào)×××室房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系予以解除；
二、被告梁某甲、梁某乙于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告周某定金5萬(wàn)元，并支付違約金10萬(wàn)元，合計(jì)15萬(wàn)元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3，300元，由被告梁某甲、梁某乙負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院（立案庭）遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判長(zhǎng) 陳春芳人民陪審員 陳務(wù)寧人民陪審員 鄧紅霞
二〇一五年二月二十六日
書(shū)記員 周燕
