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誤將查封房產辦理過戶，房管局行政侵權被判賠償 1995年10月，B公司與A公司簽訂某市場的《建筑工程施工合同》，由B公司承建土建、采暖工程。工程于1995年11月5日開工，次年5月31日竣工。A公司拿到該市場的房產證后，于1997年3月開張營業。然而，A公司因經營不善，市場始終運作不起來，拖欠B公司的工程款無力償還。1998年9月28日，A公司與C公司簽訂了《房地產買賣契約》，將該市場房屋轉讓給C公司。同年10月16日，法院在執行銀行與A公司的民事判決時，向房管局送達了“停止辦理A公司的房屋產權轉移手續”的協助執行通知書。11月3日，C公司向房管局申請辦理房產證，房管局審核后，于1998年12月23日給C公司頒發了房產證。后C公司將市場房屋作抵押，先后從銀行貸款380萬元。B公司見索款無望，遂將A公司告上法庭。法院審理此案后，于1999年3月22日判決A公司支付給B公司所拖欠工程款。法院鑒于房管局在發放房屋所有權證時，將被法院依法查封的房產辦理了房屋過戶手續，于2001年4月13日，給房管局送達了司法建議書，建議“注銷A公司與C公司的交易過戶手續，注銷發給C公司的房產證，使該房屋恢復到法院查封時的狀態”。房管局于2001年4月15日作出行政決定，注銷了C公司房屋所有權證。 c公司認為房管局沒有盡到注意義務，登記產權后又以A公司在辦理過戶手續時“隱瞞事實真相，侵犯他人權利”為由，認定C公司與A公司的民事交易行為無效，注銷了雙方所簽產權變更合同，并注銷了C公司的產權，屬越權行政行為。故于2001年4月，提起了行政訴訟，將房管局告上了法庭。 2002年7月，法院作出了維持房產局注銷C公司房產證的判決。C公司不服，提出了上訴。 2002年12月，經法院審理，判定房管局作出的行政行為屬于越權行政行為。但對原判中關于房管局注銷產權證的行為予以確認。2004年2月16日，C公司又提起了行政賠償訴訟。 c公司稱，其在辦理房屋產權過戶手續時，在盡了自己應有的注意義務后，有權利相信經房管局公示的房屋是無瑕疵的，作為善意的有償取得該宗房產的第三人，C公司在此次交易中無任何過錯。而正是由于房管局的過錯，才造成了C公司纏入訴訟，停產停業，房管局應對其違法行為做出賠償。 房管局認為，A公司在辦理房屋產權過戶手續時隱瞞了A公司法定代表人已經變更、該房屋已被法院查封的事實，致使房管局將已經被查封的房產辦理了轉移登記手續，給C公司發放了產權證。此后房管局依據法院發來的《司法建議書》等法律文書，注銷了C公司的產權證，并認為該行政行為沒有給C公司造成直接經濟損失，C公司的損失是因其與A公司的買賣合同無效而造成的；C公司的行政賠償請求與房管局的具體行政行為無關，不應賠償。 法院認為，A公司在與C公司進行房地產交易時，向C公司隱瞞了其房地產被人民法院查封、扣押的事實，加之房管局審查不嚴，導致了房管局錯誤登記行為的發生。但是，房管局的錯誤登記行為并不是導致C公司權益受到損害的唯一原因，房管局的違法登記行政行為和A公司的民事侵權行為的共同加害才導致了最后的損害后果。因此，法院判決房管局賠償C公司財產直接損失160.43萬元的40％即64.17萬元。一審宣判后，C公司不服，提起上訴。省高院認定一審判決認定事實不清，證據不足，將此案發回重審。 根據國家賠償實行法定賠償的原則，對財產權造成直接損害的，應根據責任大小給予賠償。據此，法院認為：C公司提出的各項訴訟請求中，只有購房款屬于房管局錯誤頒發房屋所有權證對其財產造成的直接損失，而其他各項支出均屬其購房后的正常經營活動，不是直接損失，不予支持。另依據《合同法》的規定，C公司在簽訂《房地產買賣契約》時，未審查A公司的主體資格和法人代表，由此造成房管局錯誤登記行為的發生。因此，C公司對購買房屋所造成的經濟損失，也應承擔一定的過錯責任。據此，法院以原告的損失并非全部由被告造成、A公司在此案中負有一定責任為由，作出認定：原告應當向A公司追償部分損失；房管局僅對因自身的失職行為給當事人造成的經濟損失承擔相應的賠償責任。2004年11月1日，法院作出終審判決，判決房管局賠償C公司財產直接損失160.43萬元的60％即96.26萬元。 評析 一、房管局收到協助執行通知書后應停止辦理房屋轉移登記 《城市房地產管理法》第三十七條第二款規定：“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”房地產不得轉讓。本案中爭議的房屋屬于查封狀態，依法不能轉讓。《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定》第三十八條規定：“被執行人無金錢給付能力的，人民法院有權裁定對被執行人的其他財產采取查封、扣押措施。裁定書應送達被執行人。采取前款措施需有關單位協助的，應當向有關單位發出協助執行通知書，連同裁定書副本一并送達有關單位。”第四十一條規定：“對有產權證照的動產或不動產的查封，應當向有關管理機關發出協助執行通知書，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續，同時可以責令被執行人將有關財產權證照交人民法院保管。”本案中，在房管局為C公司申請辦理房屋產權過戶前，法院就向房管局送達了“停止辦理A公司的房屋產權轉移手續”的協助執行通知書，因此房管局應停止給A公司辦理房屋產權轉移手續。 詳細請咨詢房產糾紛律師