一、房屋共有形式由申請人自行確定
房屋產(chǎn)權(quán)共有有兩種形式：按份共有與共同共有。夫妻共有房產(chǎn)采用共同共有或按份共有登記皆可，《婚姻法》第十七條和十八條對夫妻財產(chǎn)共有或者單獨所有的情況進行了規(guī)定，第十九條規(guī)定，“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定”。當事人可以在合法、自愿的基礎(chǔ)上對財產(chǎn)進行約定，自由選擇共有方式。
二、房屋登記機構(gòu)有無對婚姻狀況審查的責任
房屋權(quán)屬登記是依當事人申請，對當事人所有的房屋狀態(tài)加以記載、予以認可和證明的一種行政行為。登記的功能在于推定了所登記的房屋的合法性，起公示作用，社會公眾可以通過查閱房屋登記機關(guān)登記簿的記載和頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，了解相應(yīng)的權(quán)利狀況，使之具有社會公信力。
登記機關(guān)在受理夫妻共有房屋所有權(quán)登記申請時，不能憑是婚前財產(chǎn)或婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)來確定是否共有，而要根據(jù)當事人提供的合法有效憑證予以審查，然后按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，予以記載。登記機構(gòu)不能主動判定是否共有。
至于申請人的民事法律關(guān)系狀態(tài)在實質(zhì)上是否合法有效，則不在登記機構(gòu)審查范圍之內(nèi)。房屋登記部門只是依據(jù)《房屋登記辦法》中的兜底條款，“其他必要材料”，在辦理相關(guān)登記業(yè)務(wù)時，對婚內(nèi)共有進行審查。
三、夫妻共有在房屋登記實務(wù)中的現(xiàn)狀
長期以來，產(chǎn)權(quán)證書一直都是認定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的法定證據(jù)，且具有唯一性。其他任何證據(jù)都不具有對抗產(chǎn)權(quán)證書的效力。直到2007年實施的《物權(quán)法》第十六條、第十七條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。首次從法律層面提出了不動產(chǎn)登記簿的概念，并且明確不動產(chǎn)登記簿的是權(quán)屬證明的最高效力。自此以后，經(jīng)過登記的不動產(chǎn)，就應(yīng)當根據(jù)登記的內(nèi)容來確定物的歸屬。產(chǎn)權(quán)登記在誰的名下，誰就享有所有權(quán)。
對屬于夫妻共同的房產(chǎn)，我國大都采用共同共有的形式，絕大部分市民都習(xí)慣于由一方登記產(chǎn)權(quán)，并且認為理所當然的夫妻共同財產(chǎn)，認為對房屋所有權(quán)進行處分(如出賣或設(shè)定抵押)時，登記部門肯定會要求產(chǎn)權(quán)人的配偶作為共有人在相關(guān)的文件上簽字，因此未到登記部門要求將登記簿所有權(quán)人更正為夫妻雙方。隱形共有人的現(xiàn)象在政策性房屋如經(jīng)適房和房改房中表現(xiàn)尤其明顯。
在登記實務(wù)中，各地房屋登記部門基本上對夫妻共有房屋的審查主要分成兩種類型：一是登記機構(gòu)只對申請材料的一致性進行審查，不對申請房屋屬于婚前還是婚后，是否會存在配偶共有的情況進行實質(zhì)性審查，一般詢問是否有共有人，然后詢問表由申請人簽字確認。另一種是登記機構(gòu)不僅僅對申請材料進行審查，且通過詢問和要求申請人提供婚姻證明(如：結(jié)婚證、未婚證明等)來綜合判斷該房屋屬于婚前還是婚后取得的財產(chǎn)，如屬于婚后取得的財產(chǎn)，如需登記為個人所有，還要求提供婚內(nèi)財產(chǎn)約定等相關(guān)材料。
從《最高人民法院關(guān)于適用<中國人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》可以看出法院認定房屋是否夫妻共有，不是采用取得時間簡單判斷，而是以購買房屋的財產(chǎn)是否屬于夫妻共同財產(chǎn)來作為判斷標準，法院認為如果是以婚前個人財產(chǎn)購買的房屋，即使是婚后登記的，仍然應(yīng)當屬于個人財產(chǎn)，可以看出登記機構(gòu)不能簡單通過房屋取得的時間以及婚姻登記的時間來判斷是否屬于夫妻共同財產(chǎn)。但如要求登記機構(gòu)對財產(chǎn)來源進行實際性審查則超出了登記機構(gòu)的權(quán)利和能力，因此登記機構(gòu)無權(quán)力也沒有能力對取得房屋的財產(chǎn)性投入是否屬于個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)來進行判斷或者裁判，應(yīng)采用的是詢問加證據(jù)支撐的登記方式，即詢問時，申請人回答共同所有，一般登記機構(gòu)，都予以直接登記為夫妻共有。若詢問時申請人若回答房屋為單獨所有的，房屋登記部門大都查看登記資料中的合同簽名是否單方，若單方方可由權(quán)利人單獨申請登記，登記為單獨所有。若回答房屋為夫妻共有的，還有些登記機構(gòu)要求須提交婚姻關(guān)系存續(xù)的證明予以佐證。
由于先行賠付制度的出臺，房屋登記部門怕承擔賠償責任，過于謹慎的承擔了本機構(gòu)不應(yīng)承擔的責任，從法律責任上來看，如房屋實際屬于共有財產(chǎn)，當事人欺騙登記機構(gòu)，并進行無權(quán)處分的話，《物權(quán)法》一百零六條規(guī)定由無權(quán)處分人承擔賠償責任;《房屋登記辦法》第九十二條也規(guī)定了，申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。可以看出，首先應(yīng)由造成損害的人員進行賠償，登記機構(gòu)為了自身利益過度使用了行政權(quán)力。
四、房屋登記中對婚姻關(guān)系審查應(yīng)當合理有度
房屋登記部門大都以2007年10月1日《物權(quán)法》開始實施時點來區(qū)分是否隱性共有。在此時點之前登記的房屋，如果申請人取得的房屋是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的，在處置時房屋登記部門大都需要夫妻雙方簽字，承認隱性共有關(guān)系。在此時間之后登記辦證的，不承認隱性共有，直接以登記簿記載的所有權(quán)人為準，所有權(quán)人可以直接處置。《房屋登記辦法》第十三條規(guī)定，共有的房屋由共有人共同申請登記。據(jù)此可知，夫妻共有的房屋應(yīng)當由夫妻共同向登記機構(gòu)申請所有權(quán)登記，實務(wù)中可以一方委托另一方代為辦理。
《房屋登記辦法》第十八條規(guī)定，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當查驗申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關(guān)事項詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當經(jīng)申請人簽字確認，并歸檔保留。
可以看出申請所有權(quán)登記時，登記機構(gòu)詢問申請人是否共有是必須要件，申請人回答是否共有將制作詢問筆錄，并作為登記依據(jù)，即若申請人回答為夫妻共有，由夫妻共同申請登記，并登記為夫妻共有。若申請人回答為單獨所有，則允許申請人單獨申請登記，并登記為申請人單獨所有。以后處分房屋申請轉(zhuǎn)移登記或抵押權(quán)登記時，登記簿記載為夫妻共有的，由夫妻共同簽字處置。登記簿記載為單獨所有的，由登記簿上記載的權(quán)利人單獨處置即可。
登記部門實務(wù)中需要特別注意政策性取得的房屋，《物權(quán)法》出臺前登記的，如房改房或者經(jīng)適房，因為在取得時候，都審查了夫妻雙方的相關(guān)資料，即使只登記了一方的信息，因為另一方的工齡等都對房屋形成一定影響，業(yè)界都認定存在隱性共有人。登記機構(gòu)在處置時也要求夫妻雙方共同到場簽字處置，登記機構(gòu)也應(yīng)積極宣傳，讓所有權(quán)人通過將隱性共有顯性化的方式保障自己的合法權(quán)益，讓登記簿和產(chǎn)權(quán)現(xiàn)實完全一致。
