導(dǎo)讀：房?jī)r(jià)日新月異，漲幅不定，有很多賣家將房子賣出后，看到房?jī)r(jià)上漲又反悔。近日，某網(wǎng)友就此事向律師咨詢，房屋未過(guò)戶，賣家反悔，如何才能保護(hù)自身利益?
網(wǎng)友咨詢：
我與劉某簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，合同約定劉某三個(gè)月后將房子交付給我，可我擔(dān)心隨著地鐵的開(kāi)通房?jī)r(jià)漲幅會(huì)較大，到時(shí)劉某反悔，請(qǐng)問(wèn)，有什么辦法可以保護(hù)自己的權(quán)益?
專家答復(fù)：
可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度保護(hù)你的權(quán)益。所謂預(yù)告登記是《物權(quán)法》中規(guī)定的一個(gè)新的制度，它保護(hù)的是買(mǎi)受人的權(quán)益不受損害。在房屋買(mǎi)賣合同簽訂并經(jīng)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人(即買(mǎi)受人)的同意而處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。該制度從一定程度上避免了賣方一房?jī)少u而導(dǎo)致前面買(mǎi)受人的權(quán)利可能遭受的損害。
依據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)預(yù)告登記的，預(yù)告登記失效。”你可以與劉某約定向登記機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)告登記，該預(yù)告登記具有對(duì)抗第三人和限制原物權(quán)所有人的效力，效力期間為三個(gè)月，期間的起點(diǎn)為能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日。若你真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得，在預(yù)告登記后三個(gè)月內(nèi)應(yīng)盡快到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更登記。
知識(shí)關(guān)聯(lián)：
房屋預(yù)告登記的定義：
房屋預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。
辦理預(yù)告登記所需要件：(不同情況的預(yù)告登記，要件要求有差異)
1、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記
(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件；
(2)申請(qǐng)人身份證明；
(3)已登記備案的商品房預(yù)售合同原件；
(4)當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件；
(5)預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料；
(6)設(shè)定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權(quán)人同意房屋買(mǎi)賣的證明材料。
2、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記
(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件；
(2)申請(qǐng)人身份證明；
(3)抵押合同原件；
(4)主債權(quán)合同原件；
(5)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明原件；
(6)當(dāng)事人關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的約定原件；
(7)已設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，提交抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的證明原件。
3、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記
房屋抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)、申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的，除提交本項(xiàng)規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面文件原件、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)原件、抵押權(quán)注銷申請(qǐng)書(shū)原件；
(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件；
(2)申請(qǐng)人身份證明；
(3)轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證；
(4)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同原件；
(5)當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件(轉(zhuǎn)讓合同中已有約定的除外)。
4、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記
已辦理房屋所有權(quán)登記或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。
(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件；
(2)申請(qǐng)人身份證明；
(3)主債權(quán)合同原件、抵押合同原件；
(4)房屋所有權(quán)證或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記證明原件；
(5)當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件(抵押合同中有約定的除外)。
預(yù)告登記變更需要材料：
(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件；
(2)申請(qǐng)人身份證明；
(3)預(yù)告登記證明原件；
(4)變更事實(shí)的有關(guān)證明文件原件。
預(yù)告登記注銷需要材料：
(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件；
(2)申請(qǐng)人身份證明；
(3)預(yù)告登記證明原件；
(4)證明預(yù)告登記的房屋權(quán)利終止的證明材料原件。
