中國(guó)加入世貿(mào)組織后，面臨最大挑戰(zhàn)的是政府，因?yàn)槿胧酪馕吨姓袨橐埽祝裕弦?guī)則的規(guī)范和約束。行政行為的依法和規(guī)范化已經(jīng)迫在眉睫了。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理作為市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的一項(xiàng)法定行政職責(zé)，也必須適應(yīng)這一大的總體形勢(shì)。登記機(jī)關(guān)必須轉(zhuǎn)換職能角色，工作人員必須轉(zhuǎn)變固有的觀念，徹底改變過(guò)去的衙門(mén)式管理為依法主動(dòng)服務(wù)，強(qiáng)化規(guī)劃意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，增強(qiáng)辦證管理的科學(xué)性和透明度，將自己的辦證行為置于民眾的監(jiān)督之下，該作為的必須作為并按法定程序去作為，法律沒(méi)有規(guī)定的堅(jiān)決不胡作非為。轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)管理行政角色既是ＷＴＯ規(guī)則的需要，也是依會(huì)行政的要求，當(dāng)然更是代表人民利益的政府部門(mén)的本來(lái)角色回位。
產(chǎn)權(quán)登記管理是權(quán)力，同時(shí)又是責(zé)任。因?yàn)闄?quán)力即責(zé)任、權(quán)力與責(zé)任對(duì)等是現(xiàn)代行政法治的基本原則和理念。我國(guó)現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)登記制度具有很明顯的先進(jìn)性，但要求對(duì)產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)進(jìn)行審查，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的責(zé)任過(guò)重。我們現(xiàn)在一些帶有隨意性的登記管理行為將帶給今后工作的被動(dòng)，甚至要在將來(lái)付出較大的代價(jià)，所以我們有必要引起足夠的重視。如果說(shuō)有地區(qū)性的違法行為的話，大家或許非常驚訝，或認(rèn)為不可信。其實(shí)這不是危言聳聽(tīng)，請(qǐng)問(wèn)沒(méi)有取得業(yè)務(wù)合格資格的人從事登記管理工作是不是違法？回答是肯定的，登記管理行為主體不合法；建設(shè)部令第對(duì)號(hào)第三十條及相關(guān)規(guī)定明確要求，從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。這個(gè)“證”應(yīng)該是建設(shè)部統(tǒng)一印制的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)合格證，個(gè)別地方就還沒(méi)有組織這種業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
產(chǎn)權(quán)登記管理的雷區(qū)不少，而且爆發(fā)的時(shí)間遠(yuǎn)近不一。我們應(yīng)該對(duì)自己現(xiàn)在的行為負(fù)責(zé)，防患于未然。現(xiàn)按產(chǎn)權(quán)登記管理行為生效要素，將不當(dāng)?shù)怯浌芾硇袨榈那樾未致缘亓信e一下，自己給自己提個(gè)醒，以利規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：
一、登記管理行為主體方面
１、跨地域登記管理。如在市、縣邊緣地區(qū)，甲市登記機(jī)關(guān)對(duì)乙市房屋登記管理；也有登記機(jī)關(guān)對(duì)有些行政單位垂直管理范圍內(nèi)房屋所在地跨地區(qū)的一并登記。
２、跨行業(yè)登記管理的。如極少數(shù)單位以?xún)?nèi)部管理代替政府登記管理，物業(yè)單位以合同形式管理代替政府登記管理；其他非市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記管理的。
３、登記管理工作人員末經(jīng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，無(wú)證上崗的。無(wú)證就不能代表登記機(jī)關(guān)從事登記工作，上崗就是非法。以上是產(chǎn)權(quán)管理行為主體資格不合格的情形。
二、登記管理行為內(nèi)容方面
１、證件不齊全，確權(quán)證據(jù)鏈脫節(jié)。
２、證件虛假。如偽證件的，有僅提交復(fù)印件而未經(jīng)與原件校驗(yàn)的，有出證單位失誤以致與事實(shí)不相符的。
３、證件無(wú)效。如證件經(jīng)涂改的（包括合同涂改經(jīng)單方認(rèn)可的）證件失去時(shí)間放力的；證件尚未發(fā)生效力的（法院初審裁判后上訴的一審裁判書(shū)屬此類(lèi)），產(chǎn)權(quán)代理人違背產(chǎn)權(quán)人意志的登記申報(bào)證件；違反法定優(yōu)先原則的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證件（如遺囑繼承優(yōu)先于法定繼承。侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)合同屬于此類(lèi)）；其他違反道德規(guī)范、損害社會(huì)公共利益、擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的證件；法律法規(guī)禁止的其他情形。
４、登記行為本身無(wú)效。如給擔(dān)保法禁止的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)；核驗(yàn)不清、馬虎審理造成錯(cuò)誤的。
５、權(quán)證制作不規(guī)范。填制不清楚，乃至誤制、重制。
６、收費(fèi)違反標(biāo)準(zhǔn)，隨意多收或少收。
７、產(chǎn)權(quán)審核自由裁量權(quán)行使過(guò)程中的其他不當(dāng)行為。
三、登記管理程序方面：
