文 周運(yùn)鎳 武漢市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心
《房屋登記辦法》第12條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)登記。但是在實(shí)務(wù)中，有些登記工作人員將此種依生效法律文書單方申請(qǐng)的登記理解為依法院協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行的登記，對(duì)依生效法律文書單方申請(qǐng)登記認(rèn)識(shí)比較模糊、疑惑不清。筆者以自己的理解試對(duì)該問題進(jìn)行分析，與大家共同探討。
一、 單方申請(qǐng)登記的概念
申請(qǐng)登記是當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)作出請(qǐng)求登記的表示行為。申請(qǐng)登記是最主要的登記啟動(dòng)方式，它將引發(fā)登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)行為，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。單方申請(qǐng)，即由登記權(quán)利人或登記義務(wù)人一方向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。這是申請(qǐng)的特殊方式，主要適用于非基于法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)的情形，可歸納為四類：一是基于合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為引起的物權(quán)變動(dòng)；二是經(jīng)過國家公權(quán)力確認(rèn)的物權(quán)變動(dòng)；三是因繼承或受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；四是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
二、 單方申請(qǐng)登記依據(jù)的生效法律文書
根據(jù)《房屋登記辦法》第12條規(guī)定，作為當(dāng)事人單方申請(qǐng)登記依據(jù)的生效法律文書是那些能使當(dāng)事人取得房屋權(quán)利的生效法律文書，這些文書實(shí)際上是《物權(quán)法》第28條規(guī)定的生效法律文書。《物權(quán)法》第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。”人民法院、仲裁委員會(huì)作出的法律文書包括判決書、裁定書、裁決書、調(diào)解書等，這些法律文書又分為不同的類型，是否所有的判決書、裁定書、裁決書、調(diào)解書都可以引起物權(quán)的變動(dòng)呢?其實(shí)不然，該條所涉及的僅僅是那些直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的判決書、裁定書、裁決書、調(diào)解書。一般而言，能夠引起物權(quán)變動(dòng)的判決限于確認(rèn)判決和形成判決(變更判決)。所謂確認(rèn)判決，是指確認(rèn)當(dāng)事人之間的某種民事實(shí)體法律關(guān)系存在或不存在的判決。如：法院判決確認(rèn)原告對(duì)某處房屋擁有所有權(quán)。所謂形成判決，是指變更或者消滅當(dāng)事人之間原來存在的沒有爭議的民事法律關(guān)系的判決，如：分割共有財(cái)產(chǎn)的判決、夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割判決、繼承財(cái)產(chǎn)分配判決等。而判令被告履行給付義務(wù)的給付判決，則不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。例如，買賣合同糾紛案件，法院判決由出賣人繼續(xù)履行合同向買受人交付標(biāo)的物的判決，即使標(biāo)的物是特定物，也不能引起物權(quán)變動(dòng)，只有在出賣人履行判決或者強(qiáng)制執(zhí)行后經(jīng)給付或登記才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。同樣，能夠引起物權(quán)變動(dòng)的裁決書、調(diào)解書也僅限于確認(rèn)類型、形成類型的裁決書、調(diào)解書。而且，在上述確認(rèn)類型和形成類型的文書中，必須明確確定了物權(quán)變動(dòng)和設(shè)定的內(nèi)容。換言之，這些文書都涉及確認(rèn)物權(quán)的問題。一般來說，這些文書的結(jié)果表述為“某某享有某房屋的所有權(quán)”、“某房屋歸某某所有”之類確認(rèn)權(quán)利的話語。但是，在實(shí)務(wù)中會(huì)看到一些房屋買賣合同糾紛中法院判決“某某享有某房屋的所有權(quán)”、“某房屋歸某某所有”，是否只要當(dāng)事人憑這類表述有確認(rèn)物權(quán)歸屬的生效法律文書就可以單方申請(qǐng)呢?也不盡然，文書中涉及確認(rèn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容只是一種最直接、最初步的鑒別方式，還要進(jìn)一步識(shí)別該案的糾紛是屬于物權(quán)糾紛還是債權(quán)糾紛。《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<民事案件案由規(guī)定>的通知》中規(guī)定：“按照物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，對(duì)于因物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系，即債權(quán)性質(zhì)的合同關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)適用于債權(quán)糾紛部分的案由，如物權(quán)設(shè)立原因關(guān)系方面的擔(dān)保合同糾紛，物權(quán)轉(zhuǎn)移原因關(guān)系方面的買賣合同糾紛。對(duì)于因物權(quán)成立、歸屬、效力、使用、收益等物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，則應(yīng)適用物權(quán)糾紛部分的案由。”因， 此，房屋買賣合同糾紛屬于債權(quán)糾紛，買受人勝訴法院判決由出賣人繼續(xù)履行合同，不能引起物權(quán)變動(dòng)，只有在出賣人履行判決或者強(qiáng)制執(zhí)行后經(jīng)登記才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。房屋買賣合同糾紛中判決“某某享有某房屋的所有權(quán)”、“某房屋歸某某所有”等，是法院的表述不規(guī)范，買受人不能憑此類判決單方申請(qǐng)登記。能夠引起房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與房產(chǎn)登記有關(guān)的糾紛有：物權(quán)確認(rèn)糾紛、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛、共有糾紛、婚約財(cái)產(chǎn)糾紛、離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛、同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛、夫妻財(cái)產(chǎn)約定糾紛、分家析產(chǎn)糾紛、法定繼承糾紛、遺囑繼承糾紛、遺贈(zèng)糾紛、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議糾紛等。因此，當(dāng)事人單方申請(qǐng)登記必須依據(jù)由物權(quán)糾紛而得到的明確確定了物權(quán)變動(dòng)和設(shè)定的內(nèi)容的確認(rèn)類型、形成類型的判決書、調(diào)解書和裁決書。至于法院制作的裁定書通常情況下也不能直接引起物權(quán)變動(dòng)，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第29條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)后，該不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。”只有執(zhí)行程序中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和有登記的特定動(dòng)產(chǎn)拍賣時(shí)所作的拍賣成交裁定或以物抵債裁定才能夠直接引起物權(quán)變動(dòng)。能夠直接引起物權(quán)變動(dòng)的裁定必須符合兩個(gè)條件：必須是民事執(zhí)行程序中作出的裁定；必須是拍賣成交裁定或以物抵債裁定。對(duì)于符合上述條件的裁定，當(dāng)事人可以作為單方申請(qǐng)依據(jù)。
