父母與子女，祖父母、外祖父母與孫子女、外孫子女等直系親屬，甚至親兄弟姐妹間過戶房產(chǎn)，不再由稅務(wù)部門評(píng)估定價(jià)，可自行報(bào)價(jià)，按合同中約定的成交價(jià)交稅。近日，一條“河南省直系親屬房產(chǎn)過戶可以自行定價(jià)，不足百元稅費(fèi)應(yīng)能完成過戶”的消息在網(wǎng)絡(luò)上大為流傳。此事到底是真是假?稅務(wù)部門如何分析?市民如何看待?本報(bào)記者甘當(dāng)先鋒，替市民跑腿，一探詳情。
六種情況下，
房產(chǎn)過戶定價(jià)不由稅局評(píng)估
“這個(gè)政策并不是新政，去年5月27日就已經(jīng)出臺(tái)，我市今年年初開始實(shí)施。”市稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
據(jù)了解，2014年5月27日，我省出臺(tái)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于存量房評(píng)估工作有關(guān)問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，《通知》認(rèn)定6種情況為正當(dāng)理由，可以不通過地稅部門的存量房評(píng)估系統(tǒng)，而按照納稅的實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行申報(bào)納稅存量。這6種情況為：
一、人民法院判決、裁定或仲裁機(jī)構(gòu)裁決的存量房權(quán)屬轉(zhuǎn)移，以生效法律文書載明的存量房?jī)r(jià)格作為計(jì)稅依據(jù);法律文書中沒有載明價(jià)格的，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行核定征收。二、具有合法資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)依法拍賣的價(jià)格。三、存量房曾發(fā)生火災(zāi)、兇殺、爆炸等重大事件導(dǎo)致低價(jià)出售的，應(yīng)提供消防、公安等部門出具的曾發(fā)生火災(zāi)、兇殺、爆炸等重大事件的證明文書。
四、存量房存在功能性結(jié)構(gòu)破損等嚴(yán)重質(zhì)量問題的，應(yīng)提供住建、質(zhì)檢等部門出具的質(zhì)量問題報(bào)告。五、交易雙方為父母與子女，祖父母、外祖父母與孫子女、外孫子女，兄弟姐妹關(guān)系的，這類交易需要公安部門提供具有以上關(guān)系的證明文件。六、稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他情況。
直系親屬自行定價(jià)過戶房產(chǎn)政策
在我市遇冷
“我市從今年年初就開始執(zhí)行直系親屬房屋過戶自主定價(jià)的政策了，直系親屬房屋過戶可不通過地稅部門的存量房評(píng)估系統(tǒng)，而按納稅的實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行申報(bào)納稅存量。”市稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“但自主定價(jià)并不是隨意定價(jià)，需要據(jù)實(shí)申報(bào)。”
記者昨日在商丘市房地產(chǎn)交易中心大廳稅收窗口看到，雖然直系親屬自行定價(jià)過戶房產(chǎn)的政策在網(wǎng)上炒得火熱，前來辦理房屋過戶的市民并不多。據(jù)窗口工作人員統(tǒng)計(jì)，截至目前，市區(qū)有100余戶，其中門面房10余戶。
直系親屬過戶房產(chǎn)可自行定價(jià)
但需據(jù)實(shí)申報(bào)
“雖然直系親屬過戶房產(chǎn)可自行定價(jià)，但需據(jù)實(shí)申報(bào)。”市稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
以一套50萬元的房產(chǎn)為例，父親過戶房產(chǎn)給兒子時(shí)，在價(jià)格申報(bào)上只簽了1萬元，那就要為這1萬元的實(shí)際交易價(jià)格納稅。如果隨后兒子背地又給父親49萬元，那應(yīng)根據(jù)兩者相加共計(jì)50萬元的實(shí)際交易金額進(jìn)行納稅。否則，一經(jīng)查實(shí)，父子倆就會(huì)因偷稅漏稅行為遭到刑事處罰。
低價(jià)過戶后再賣房子
將產(chǎn)生差價(jià)20%的個(gè)稅
那么，一旦房子按照該政策，媽媽把房子以1萬元的價(jià)格過戶給自己的女兒，過幾年后，女兒想把房子再次進(jìn)行銷售，是否會(huì)有影響?
“房子如果進(jìn)行二次交易，需要補(bǔ)交差額個(gè)人所得稅。”市稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人給記者分析了直系親屬自行定價(jià)過戶房產(chǎn)這一政策的利弊，并列舉了兩個(gè)例子。
以一套價(jià)值20萬元的房屋在直系親屬之間的交易為例，以往在我市最適合的過戶方式是“贈(zèng)予”。這樣的話，需要雙方各繳萬分之五的印花稅共計(jì)200元+承受方2%的契稅4000元，4200元就能辦結(jié)手續(xù)。
如果按照目前網(wǎng)絡(luò)熱炒的直系親屬自行定價(jià)過戶房產(chǎn)政策來辦理，雙方把20萬元自行商定為“買賣500元交易額”。那么，需要交5.6%的營業(yè)稅 28元(5年以上、144平方米以下減免)+1%的個(gè)稅5元+2%的契稅10元=43元。如果房屋不足144平方米，直系親屬之間過戶此套房屋僅需15 元。
但是，如果父親真以500元錢的價(jià)格將房屋賣給兒子，那么，過戶時(shí)，他們就能享受到優(yōu)惠政策。但這樣做會(huì)有一個(gè)麻煩，就是兒子賣這套房子時(shí)，會(huì)涉及個(gè)稅的問題。“根據(jù)現(xiàn)在的稅收政策，存量房繳納個(gè)稅分為兩種情況，一種是核定征收，即該存量房上一次交易價(jià)格不確定，稅率是房款的1%。還有一種是按照差價(jià)的20%征稅，這種情況適合交易信息完備的房子。”相關(guān)負(fù)責(zé)人說，如果幾年后，兒子將這套房屋以50萬元賣出的話，那么，將產(chǎn)生差價(jià)(即49.95 萬元，減去一些合理費(fèi)用后)20%的個(gè)人所得稅。
辦理房產(chǎn)過戶
須到公安部門開證明
記者了解到，該政策主要針對(duì)的是直系親屬之間的房屋過戶，直系親屬包括交易雙方的父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女以及親兄弟姐妹。同時(shí)，直系親屬在辦理房產(chǎn)過戶時(shí)，必須到公安部門開具一份具有以上關(guān)系的證明文件。市民如需辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，可攜帶2份由公安部門出具的直系親屬關(guān)系證明原件以及買賣雙方身份證原件及復(fù)印件、測(cè)繪圖原件及復(fù)印件、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件到商丘市房地產(chǎn)交易中心大廳辦理。
