王先生：最近我辦房產(chǎn)過戶的時候遇到這樣一件不太理解的事，今天請各位專業(yè)人士給我解釋一下。
我的母親去世比較早，前不久，父親病重的時候，想把他名下的一套房產(chǎn)過戶給我，家里其他人都沒意見，于是我們?nèi)业铰蓭熓聞?wù)所做了一份《繼承權(quán)見證書》。
父親過世后，我到房產(chǎn)局辦過戶，工作人員告訴我，依據(jù)《繼承權(quán)見證書》還不能辦理過戶，讓我出具證明房屋繼承權(quán)利來源的材料——法定的繼承證明文書。我搞不懂了，為什么要出具法定的繼承證明文書?我們在律師事務(wù)所做的《繼承權(quán)見證書》為什么不能起證明作用呢?
登記官：王先生的不理解有一定的代表性。今天我們就來幫大家解除這個疑慮。
一、辦理繼承房屋登記的前提是有法定的繼承證明文書，以證明繼承事實行為的真實性、合法性、有效性。
登記官：由于房屋價值較大，且繼承房屋的法律關(guān)系復(fù)雜，在現(xiàn)實生活中，因虛假繼承文書或多份繼承文書內(nèi)容不一致引發(fā)的繼承糾紛時有發(fā)生。
如果房屋登記機構(gòu)依據(jù)不實或不是最終真實意愿表達(dá)的繼承文書進行了產(chǎn)權(quán)登記導(dǎo)致登記錯誤，繼承人的權(quán)利可能被損害，登記機構(gòu)將要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
由于房屋登記機構(gòu)受其法定職責(zé)和審查范圍的限制，沒有權(quán)利也沒有能力對繼承事實行為和證明文書的合法性、真實性、有效性進行審查。那么，就需要出具法定的繼承證明文書證明房屋繼承權(quán)利來源，該文書的合法性、真實性、有效性，決定著繼承房屋產(chǎn)權(quán)登記具體行政行為的合法與否。
王先生：哦，就是說先要證明我的繼承行為和繼承文書是真實、有效、合法的，然后才能在房產(chǎn)部門辦理過戶。
律師：是的。這是一個必要環(huán)節(jié)。房屋登記機構(gòu)要求繼承人提供法定繼承證明文書要證明的正是取得繼承房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)利的合法性。房屋繼承辦理轉(zhuǎn)移登記時，原權(quán)利人已經(jīng)去世，單方申請辦理的房屋轉(zhuǎn)移登記，對于登記資料的要求更需要嚴(yán)格一些。
登記官：要求繼承人提供法定的繼承證明文書是房屋登記機構(gòu)貫徹“合理審慎”審查原則的工作要求。
“合理審慎”是房屋登記工作必須遵循的法定原則之一。《房屋登記辦法》賦予登記機構(gòu)要求繼承人提交“其他必要材料”的權(quán)利，另外《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》對此也有明確規(guī)定，因此房屋登記機構(gòu)要求繼承人提交法定證明材料是合理合法的，是職責(zé)要求。
律師：登記機構(gòu)立足于社會現(xiàn)實并出于自身職責(zé)的需要，要求當(dāng)事人提供必要材料是合法的、適當(dāng)?shù)摹５怯洐C構(gòu)既應(yīng)當(dāng)為當(dāng)事人提供便捷、高效的服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)切實履行自身的工作職責(zé)，要在盡可能減少當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的同時保證工作質(zhì)量，這也是對每一個人合法權(quán)益的尊重。
王先生：看來我是錯怪房產(chǎn)局了!以前不了解，覺得這不就是一件“家務(wù)事”嗎，沒必要再去辦什么證明，現(xiàn)在明白了，房產(chǎn)局是依法行政，也是在保護權(quán)利人的合法權(quán)益。
二、不是“法定的繼承證明文書”不能作為繼承房屋的權(quán)利來源證明文書。
王先生：那為什么我拿律師事務(wù)所出具的《繼承權(quán)見證書》不能辦理過戶呢?
律師：《繼承權(quán)見證書》是由律師事務(wù)所或法律服務(wù)所出具的書面證明。律師事務(wù)所或法律事務(wù)所是民事主體，民事主體出具的見證書類似于書面證言，其證明力不足以證明繼承房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)利的合法性。所以，房屋登記機構(gòu)不能依據(jù)王先生您提供的《繼承權(quán)見證書》辦理過戶。
王先生：哦，是這樣啊，現(xiàn)在明白了。
那如果說我家老爺子生前對房產(chǎn)處置有遺囑，遺囑也公證過，能辦過戶嗎?
律師：不能。
原因是這樣的：在老人家生前做的遺囑公證，證明了遺囑是老人家的真實意愿。老人家去世，繼承行為發(fā)生，這時候這份遺囑是否是老人家的最終意愿、唯一意愿就有必要給以確認(rèn)。這個時候要做的是繼承權(quán)證明文書，它確認(rèn)的是遺囑的終局性，證明的是繼承權(quán)利來源。必須取得繼承權(quán)證明文書才能作為房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的法律依據(jù)。
如果沒有法定繼承證明文書，只依據(jù)遺囑公證辦理轉(zhuǎn)移登記，必然存在諸多法律糾紛隱患，登記機構(gòu)沒有盡到“合理慎審”的審查職責(zé)。
那種以我國法律沒有將房屋繼承轉(zhuǎn)移登記設(shè)定為必須辦理公證的法定情形為由，將登記機構(gòu)要求繼承人提供繼承公證文書等同于強制公證的說法有失偏頗，是種誤解。
登記官：房屋登記機構(gòu)辦理登記的一個總原則是：房屋產(chǎn)權(quán)來源清晰、房屋權(quán)屬無糾紛、無爭議。因此，在辦理房屋繼承轉(zhuǎn)移登記時審查繼承人提供的材料，要求提供繼承權(quán)證明文書，既是房屋登記機構(gòu)自身工作嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的要求，也有利于避免糾紛、維護每一位繼承人的合法權(quán)益。
王先生：原來是這樣!我繼承來的房屋要過戶，最根本的是要提供繼承權(quán)證明文書。不講還真不知道!
那請問律師同志：哪些機構(gòu)屬于法定職權(quán)機構(gòu)?
三、有權(quán)出具繼承證明文書的法定職權(quán)機構(gòu)有三個。
律師：一個是公證機關(guān)出具的《繼承權(quán)公證書》。
《公證法》第二條規(guī)定，公證機構(gòu)可依民事主體的申請，依法定程序?qū)γ袷路尚袨椤⒂蟹梢饬x的事實和文書的真實性合法性予以證明;該法第十一條一款(二)項將繼承納入到公證的業(yè)務(wù)范圍。故公證機構(gòu)可以國家的公信力對繼承事實行為加以證明。
登記官：《司法部、建設(shè)部關(guān)于房屋登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》(司公通字【1991】117號)第1條規(guī)定，“繼承房屋，應(yīng)當(dāng)持公證機關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”……辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》B.0.16條規(guī)定，“因繼承申請房屋登記的繼承文書應(yīng)當(dāng)公證。”以上規(guī)范性文件都規(guī)定了經(jīng)公證的繼承文書應(yīng)作為繼承房屋登記權(quán)利來源依據(jù)。
律師：再一個是人民法院出具的確認(rèn)繼承權(quán)的生效法律文書。依據(jù)《物權(quán)法》第28條，人民法院法律文書所確認(rèn)的繼承權(quán)從法律文書生效時繼承人就取得了房屋的繼承權(quán)，登記機構(gòu)可以根據(jù)生效法律文書辦理登記。如果繼承人不申請登記，房屋繼承權(quán)依然存在，但不對抗善意第三人。另外，在處分(買賣、抵押、放棄權(quán)利)該繼承房屋時應(yīng)申請登記到繼承人自己的名下，否則其處分行為無效。
登記官：還有一個就是經(jīng)人民法院裁定確認(rèn)的人民調(diào)解委員會制作的繼承糾紛調(diào)解協(xié)議書。
2011年1月1日施行的《中華人民共和國人民調(diào)解法》第32條規(guī)定：“經(jīng)人民調(diào)解委員會調(diào)解達(dá)成的調(diào)解協(xié)議具有法律約束力，……”。該法第33條規(guī)定：“……可以自調(diào)解協(xié)議生效之日起30日內(nèi)共同向人民法院申請司法確認(rèn)，……。”法釋(2011)5號即《最高人民法院關(guān)于人民調(diào)解協(xié)議司法確認(rèn)程序的若干規(guī)定》第9條規(guī)定：“人民法院依法作出確認(rèn)決定后，一方當(dāng)事人拒絕履行或者未全部履行的，對方當(dāng)事人可以向人民法院申請強制執(zhí)行。”綜上可見，經(jīng)人民法院裁定確認(rèn)的繼承糾紛調(diào)解協(xié)議書可以作為繼承房屋合法的權(quán)利來源證明。
王先生：公證處、法院都好找。怎么找到人民調(diào)解委員會呀?
律師：《人民調(diào)解法》第八條規(guī)定：村民委員會、居民委員會設(shè)立人民調(diào)解委員會。企業(yè)事業(yè)單位根據(jù)需要設(shè)立人民調(diào)解委員會。合肥市各區(qū)具體設(shè)立情況可以通過當(dāng)?shù)厮痉ú块T、街道進一步明確。
四、不同的繼承情勢，選擇不同的證明途徑。
王先生：就是說遇到繼承房屋辦理過戶之前，我們可以通過這三種途徑，取得房屋繼承權(quán)利來源的法律證明。那么這三種途徑應(yīng)如何選擇呢?
律師：在繼承無糾紛，繼承事實清楚，繼承法律關(guān)系不復(fù)雜的情況下，宜向公證機構(gòu)申請繼承權(quán)公證，憑《繼承權(quán)公證書》申請繼承房屋轉(zhuǎn)移登記。
律師：在繼承有糾紛或繼承事實不清或繼承法律關(guān)系復(fù)雜，公證機構(gòu)無能力審查的情況下，應(yīng)向人民法院提起訴訟，憑生效的法律文書申請繼承房屋轉(zhuǎn)移登記。
登記官：在繼承有糾紛但分歧不大且愿意調(diào)解、繼承事實清楚，繼承法律關(guān)系簡單的情況下，可通過人民調(diào)解委員會調(diào)解。調(diào)解協(xié)議經(jīng)人民法院確認(rèn)后，可憑其申請繼承房屋的轉(zhuǎn)移登記。
王先生：經(jīng)人民調(diào)解委員會調(diào)解是否收費?其制作的調(diào)解協(xié)議經(jīng)人民法院確認(rèn)效力是否收費?
律師：都不收費。人民調(diào)解法第四條規(guī)定：“人民調(diào)解委員會調(diào)解民間糾紛不收取任何費用”;國務(wù)院頒布實施的《訴訟費用交納辦法》第八條、第十條規(guī)定：人民法院確認(rèn)《調(diào)解協(xié)議》的效力不收費。
王先生：通過大家的介紹，我明白了，法定的繼承證明文書有三種：《繼承權(quán)公證書》、人民法院生效的法律文書、經(jīng)人民法院裁定確認(rèn)的人民調(diào)解委員會制作的《調(diào)解協(xié)議書》。
我屬于第一種情況：繼承無糾紛，繼承事實清楚，繼承法律關(guān)系不復(fù)雜。回去我就到公證處辦《繼承權(quán)公證書》，然后再到房產(chǎn)局辦過戶。
