房地產(chǎn)估價最基本的三種方法分別為成本法、收益法、市場比較法，作為三大方法之一的市場比較法的理論基礎(chǔ)偽替代理論。市場比較法評估房地產(chǎn)價值的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)的實際成交價格。但房地產(chǎn)評估價格并不是對實際成交價格的簡單的歸納、整理、修工，兩者無論在理論上還是在實際表現(xiàn)上均有一定的差異。本文重點對兩者的差異進行分析。
一、房地產(chǎn)成交價格的特點
1、從宏觀分析，房地產(chǎn)成交價格受市場狀況的影響。
房地產(chǎn)成交價格受市場狀況等因素影響，在不同時期相同的房地產(chǎn)價格差異較大。例如寧波市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價在5000元/平方米，而到1997年、1998年平均售價僅為4000元/平方米，這主要是由于同類房地產(chǎn)開發(fā)量猛增的原因。又如最近開始的經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，對于類似房地產(chǎn)價格就可能造成較大的影響。
2、從微觀分析，房地產(chǎn)成交價格具有離散性、隨機性、不確定性的特點。
依據(jù)經(jīng)濟學原理，相同的商品具有相同的價格。但筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)實際成交價格并非如此，相間房地產(chǎn)的實際成交價格并非完全一致，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商不斷調(diào)整房地產(chǎn)出售價格以適應(yīng)市場需求或達到一定的目的，只要能滿足開發(fā)商的預(yù)期目的，開發(fā)前就可以出售房地產(chǎn);從購買者的角度出發(fā)，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經(jīng)濟條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發(fā)商的預(yù)期目的、預(yù)期的收益率、購房人的經(jīng)濟條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產(chǎn)實際成交價格的差異。造成房地產(chǎn)實際成交價格差異的因素。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：(1)房地產(chǎn)成交價格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產(chǎn)數(shù)量越大，價格一般越低，零散出售一般價格較高。
(2)房地產(chǎn)成交價格受房地產(chǎn)現(xiàn)狀的影響房地產(chǎn)開發(fā)商為了提前回收資金、降低銀行負債率、降低開發(fā)風險，在建設(shè)期就升始預(yù)售房地產(chǎn)，其預(yù)售房地產(chǎn)價格一般低于建成后同類房地產(chǎn)價格。
(3)房地產(chǎn)成交價格受付款方式的影響開發(fā)商為了迅速回收資金，一般對一次性付款的情況給予適當優(yōu)惠(從理論上講，優(yōu)惠價格應(yīng)該是分期付款價格的貼現(xiàn)值)。
(4)房地產(chǎn)成交價格與房地產(chǎn)銷售速度的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商為了迅速出售房地產(chǎn)，也經(jīng)常采用降價銷售的方法。對于類似房地產(chǎn)若開發(fā)商適當降低其售價，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。
(5)房地產(chǎn)的申報價格存在瞞價或變相瞞價的情況為了逃避政府應(yīng)征收的稅費，有的房地產(chǎn)申報價格低于其實際成交價格。有的則采用聯(lián)營、聯(lián)建、聯(lián)合開發(fā)的形式變相買賣房地產(chǎn)。
二、房地產(chǎn)評估價格的定義
綜合以上分析，房地產(chǎn)“成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會有不同的成交價格，因而建立在房地產(chǎn)成交價格基礎(chǔ)上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如一家房地產(chǎn)評估價格是4000元/平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格?其期房價格是4000元/平方米還是現(xiàn)房價格是4000元/平方米?如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價格是否應(yīng)低于4000元/平方米?因此，在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評估價格是一個較為模糊的概念。所以，采用市場比較法進行房地產(chǎn)價格評估，對其評估價格應(yīng)有明確的定義，否則就失去了意義、房地產(chǎn)評估價格的定義，應(yīng)主要明確以下幾點：
1、不同的評估目的具有不同的價格定義例如房地產(chǎn)抵押價格評估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔保債權(quán)期間房地產(chǎn)價格變動等風險回素，評估價格一般保守，其評估價格應(yīng)是在整體出售并且出售時的價格。而對于一般的資產(chǎn)評估如股份制改造、現(xiàn)值評估等，其價格定義與抵押價格評估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評估日目的的評估價格不同。
2、房地產(chǎn)價格評估應(yīng)是特定時點時的評估價格隨著時間的不同，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評估價格必須有確定的時間點。
3、在具體的房地產(chǎn)價格計估中，評估人員對具體的價格定義應(yīng)有明確的認識房地產(chǎn)評估人員必須明確評估出的房地產(chǎn)價格是很容易成交時的價格、較易成交時的價格、較難成交時的價格，還是有行無市時的價格。
三、房地產(chǎn)成交價格與房地產(chǎn)評估價格關(guān)系的總結(jié)
綜合以上分析，房地產(chǎn)評估價格并不是簡單的對房地產(chǎn)成交實例價格做交易日期、區(qū)域因素(包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況)、個別因素(臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況)等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調(diào)整，以使其達到要求的價格定義的價格。因此，房地房地產(chǎn)成交價格與房地產(chǎn)估價中的評估價格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在以下幾個方面;
1、同一房地產(chǎn)在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產(chǎn)實際成交價格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產(chǎn)評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。
2、市場比較法的房地產(chǎn)成交價格雖然建立在房地產(chǎn)實際成交價格的基礎(chǔ)上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。
3、房地產(chǎn)評估價格對房地產(chǎn)實際成交價格具有指導意義。對于一般資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)評估價格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高、其銷售速度可能較慢。
4、房地產(chǎn)的具體價值體現(xiàn)，最終是通過實際成交價格，同此一般意義的房地產(chǎn)評估價格與實際成交價格應(yīng)較為接近，不應(yīng)大相徑庭。
四、采用市場比較法進行房地產(chǎn)價格評估時應(yīng)注意的問題
筆者在閱讀了較多的房地產(chǎn)評估報告后發(fā)現(xiàn)，在采用市場比較法評估時，眾多的評估報告把重點放在了對比準實例進行區(qū)域因素、個別因素等修正上，而忽略了對比準實例及評估對象進行價格定義的統(tǒng)一。從而造成了評估價格在理論上的模糊不清。因此，本文認為，評估人員一定要對比準實例的實際成交價格特點進行分析，對實際成交價格進行適當?shù)恼{(diào)整。使其達到評估要求的價格定義，然后用正常的市場比較法評估。
五、不同目的時房地產(chǎn)價格定義的探討
房地產(chǎn)估價的目的主要有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、房地產(chǎn)抵押價格評估、房地產(chǎn)分割析產(chǎn)評估、企業(yè)合資股份制改造等價格評估，本文對不同目的時房地產(chǎn)價格評估的定義做簡要分析;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估：因該價格評估為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)，大宗房地產(chǎn)評估價格應(yīng)是整宗出售、一次性付款時的價格，該價格應(yīng)適當?shù)陀诹闵⒊鍪蹠r的價格。
