主持人：青島市的一某臺(tái)資企業(yè)為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，以房產(chǎn)抵押形式向銀行貸款。當(dāng)他們拿到房產(chǎn)評估報(bào)告以后，來到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易監(jiān)理所辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)的時(shí)候，房產(chǎn)交易監(jiān)理所認(rèn)為他們出具的房地產(chǎn)評估報(bào)告無效，不能夠辦理房產(chǎn)抵押登記，那么臺(tái)商要辦理房產(chǎn)評估，要依據(jù)怎樣相關(guān)法律，房產(chǎn)登記手續(xù)又應(yīng)該如何辦理，今天我們的節(jié)目就為您解答這方面的法律問題。
首先我們一起來看一段青島市大統(tǒng)紡織發(fā)展公司在辦理房地產(chǎn)評估和房地產(chǎn)登記時(shí)遇到的問題。
青島市大統(tǒng)紡織發(fā)展公司就座落在青島市某技工業(yè)園，現(xiàn)在我們所看到的廠房就是大統(tǒng)紡織發(fā)展公司的。建筑面積14358. 24平方米，有主樓，副樓，變電室和警衛(wèi)室，基礎(chǔ)設(shè)施完備。1998年他們準(zhǔn)備擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)臺(tái)胞投資規(guī)定》臺(tái)胞投資可以向大陸的金融機(jī)構(gòu)貸款，并可以本企業(yè)資產(chǎn)和權(quán)益抵押、擔(dān)保。青島大統(tǒng)紡織開發(fā)公司，擴(kuò)建所需的資金就是以他們現(xiàn)有的廠房做為抵押，向銀行貸款的。抵押貸款首先要進(jìn)行房地產(chǎn)評估，然后進(jìn)行房地產(chǎn)評估登記，最后銀行才能給予貸款。1998年7月他們委托青島市審計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行評估的就是這座廠房及其附屬建筑。當(dāng)時(shí)，他們帶著房地產(chǎn)評估報(bào)告來到高某技園房地產(chǎn)交易所，辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。并根據(jù)規(guī)定附上了相關(guān)的資料。
房地產(chǎn)交易監(jiān)理所經(jīng)理朱文彬：當(dāng)時(shí)是98年，大統(tǒng)紡織內(nèi)衣的董事長，委派他的總經(jīng)理，黃總過來辦理抵押登記、貸款。在咱接待的情況下，給他的資料，按照國某有關(guān)的規(guī)定，咱審理他的證件以后，其它證件都符合咱抵押登記的要求，惟一一個(gè)就是評估報(bào)告不合格。
大統(tǒng)紡織發(fā)展公司許某雄董事長對此一時(shí)不知所措，并提出疑義。
大統(tǒng)紡織發(fā)展公司董事長許某雄：嶗山區(qū)的房產(chǎn)審計(jì)交易中心，認(rèn)定我們這個(gè)不可以，必須要在嶗山的房產(chǎn)審計(jì)中心來作評估，那么我們認(rèn)為說，應(yīng)該同樣是國某認(rèn)可的一個(gè)審計(jì)事務(wù)所來講，應(yīng)該是在青島市跟嶗山區(qū)應(yīng)該是同等的。
當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)此事的現(xiàn)任青島市嶗山區(qū)建設(shè)局副局長段某盛說：抵押手續(xù)的辦理是有規(guī)定的，在行業(yè)上應(yīng)該說有非常嚴(yán)格和明確的規(guī)定。那么就需要他出具有關(guān)的資料，他其中有一份就是辦了他的房地產(chǎn)的評估資料，應(yīng)該說問題就出在這個(gè)地方，他出具的這個(gè)評估資料是委托了一某沒有評估資質(zhì)的單位做的評估，那么，根據(jù)房地產(chǎn)管理規(guī)定呢，這樣的單位做的房地產(chǎn)評估是無效的，不能認(rèn)定的。那么我們當(dāng)時(shí)辦理的工作人員就向他提出來了，你這個(gè)無效，應(yīng)該到有資質(zhì)的單位去，進(jìn)行評估，方可認(rèn)可有效。
我們在青島嶗山區(qū)房地產(chǎn)評估事務(wù)所采訪時(shí)阮先生向我們說明了有關(guān)規(guī)定。
青島嶗山區(qū)房地產(chǎn)評估事務(wù)所評估師阮某：大統(tǒng)紡織是一某臺(tái)資企業(yè)，它應(yīng)該說它對法律這一塊要求比較細(xì)，我們從國某建設(shè)部有關(guān)的法規(guī)，到咱單位的營業(yè)執(zhí)照，單位的資質(zhì)，評估人員的各方面資質(zhì)，證書都給他看了。
青島嶗山區(qū)房地產(chǎn)評估事務(wù)所的工作人員，已把他們的營業(yè)執(zhí)照，以及相關(guān)部門授權(quán)的資質(zhì)證明，人員的資格證書拿給記者，記者看到在青島市嶗山區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格證書上，確實(shí)有上級一主管部門的委托和認(rèn)證，這個(gè)是青島市審計(jì)師事務(wù)所的評估資格證書，與青島嶗山區(qū)房地產(chǎn)評估事務(wù)所的資格證書有明顯的區(qū)別。它是原國某國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)的，按照行業(yè)管理的規(guī)定，是不符合要求的;再看他的評估資格是固定資產(chǎn)，沒有注明房地產(chǎn)評估項(xiàng)目，根據(jù)國某頒布的房地產(chǎn)中介服務(wù)的有關(guān)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，青島大統(tǒng)紡織發(fā)展公司依據(jù)相關(guān)的法律條文必須重新進(jìn)行房地產(chǎn)評估。根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)評估必須在30天之內(nèi)完成，可大統(tǒng)紡織發(fā)展公司的房產(chǎn)評估剩下的時(shí)間不到10天了。按原計(jì)劃再過幾天大統(tǒng)紡織發(fā)展公司的董事長就要與銀行簽貸款協(xié)議
阮某：在提供資料的同時(shí)又帶來這么一條信息說，他們董事長許某雄，許先生馬上要從臺(tái)灣飛過來，和咱們相關(guān)的銀行簽定貸款的業(yè)務(wù)。那這樣從審驗(yàn)上就要求很緊了，而咱這個(gè)評估所制度，評估報(bào)告是15個(gè)工作日之內(nèi)完成，一般來說也就需要7天到8天。
為幫助臺(tái)商解決困難，青島市嶗山區(qū)建設(shè)局因此制定了兩個(gè)方案。
段某盛：我們還是應(yīng)該從大局出發(fā)，從招商引資這個(gè)大局，從對客戶服務(wù)這個(gè)大局出發(fā)，把這個(gè)事情積極地、妥善地處理好。那么積極妥善處理好，就提出這么兩個(gè)方案來，一個(gè)關(guān)于時(shí)間問題，那么好了，因?yàn)橐匦略u估，他怕耽誤時(shí)間，那我說了，我安排我們的人加班加點(diǎn)，給你抓緊時(shí)間不耽誤你的時(shí)間，可以了吧，這是第一個(gè)。那么第二個(gè)，就是他懷疑我們是在某用特權(quán)，那好了，我再給你評估的時(shí)候，我不收費(fèi)可以了吧，我免費(fèi)這不就不發(fā)生你的費(fèi)用重復(fù)了嗎。那么最后我們就作出這么一個(gè)決定來，一加班加點(diǎn)，以最快的速度把新的評估報(bào)告拿出來，第二個(gè)就是我這次評估免費(fèi)，也算是對臺(tái)商的支持，也算是一種宣傳，所謂的宣傳就是告訴大某，就是說，沒有資質(zhì)的單位評估是無效的，我們就是為了把這個(gè)東西擺正，為了讓大某都知道這個(gè)事情，我寧肯免費(fèi)做一次評估，也不能隨隨便便地不按照有關(guān)規(guī)定去辦。
主持人：今天我們的演播室請到了，中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的副會(huì)長柴某博士，歡迎您，那么柴博士，目前在大陸房地產(chǎn)抵押，主要會(huì)涉及到哪些法律、法規(guī)呢?
中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)副會(huì)長柴某：辦理房地產(chǎn)抵押，首先要對大陸的房地產(chǎn)抵押方面的法律、法規(guī)有個(gè)了解，主要有下面這樣幾個(gè)，第一個(gè)就是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，專門有一節(jié)就是關(guān)于房地產(chǎn)抵押的，還有一個(gè)就是《中華人民共和國擔(dān)保法》，另外的話，建設(shè)部有一個(gè)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法，建設(shè)部和中國人民銀行發(fā)的一個(gè)《關(guān)于加某與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》，還有一些其它的法律、法規(guī)，特別是地方也有一些規(guī)定。具體來說像《城市房地產(chǎn)管理法》，有兩條特別明確的規(guī)定，一個(gè)是，第33條規(guī)定，國某實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。第58條規(guī)定，國某實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格、人員資格認(rèn)證制度，這是法定的一種制度。
主持人：如果我們一個(gè)臺(tái)商朋友，對大陸的情況不了解的話，怎么樣才能有一種最快的一種辦法，最便捷一種方式，來找到他心目中認(rèn)為比較好的評估的一個(gè)機(jī)構(gòu)呢?
柴某：像我們房地產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)，都有公布的，它的資質(zhì)，資質(zhì)的等級，它過去的信譽(yù)度這些，當(dāng)然也可以找到這些機(jī)構(gòu)，可以先不肯定給它做，你可以先上門去調(diào)查、了解，看看它企業(yè)的規(guī)模，企業(yè)的形象，看看它其它的報(bào)告，當(dāng)然我覺得最重要的一點(diǎn)，就是它做出來的報(bào)告是不是合法有效。
