上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

贈給我的房沒辦產(chǎn)權(quán)證，贈與關(guān)系成立嗎？
來源：北京娛樂信報2002年12月05日
編輯：你好。
??１９９６年我表哥劉某身患多種疾病，為讓我方便照顧他，也為讓我安心，在他的住宅附近購買了一套商品房讓我居住。１９９８年表哥寫下《贈房證明》，表示愿意將該商品房贈給我，并將房產(chǎn)證及其他相關(guān)房產(chǎn)文件交給我，但我沒有及時去政府房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。２００１年，表哥因病去世。此后不久，表哥的女兒要求繼承該房屋，并讓我騰房。
我認為房屋已經(jīng)贈給我了，其女兒無權(quán)讓我騰房，不知我的看法是否正確。黃某
??黃某：你好。
??來信所提問題的關(guān)鍵，是原房屋產(chǎn)權(quán)人贈與你房產(chǎn)的行為是否合法有效。如果贈與行為合法有效，你表哥對該房產(chǎn)已作合法處置，你表哥的繼承人不能要求繼承房產(chǎn)；但如果贈與行為無效，你表哥的繼承人要求繼承你表哥名下的房產(chǎn)，則屬于正當要求。
??根據(jù)我國民法的有關(guān)規(guī)定，一般情況下，贈與關(guān)系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，應當辦理房屋過戶手續(xù)。之所以這么規(guī)定，是由于我國實行房地產(chǎn)登記制度所決定的。一般來說，房屋所有權(quán)的確認是以房屋所有權(quán)證上記載的名字為依據(jù)，即房產(chǎn)證上寫誰的名字，誰就擁有房屋產(chǎn)權(quán)。因為你沒有及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，使得該房屋所有權(quán)證上的具名人仍然是你表哥，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變更到你的名下。這也就是你表哥的繼承人要求繼承你表哥名下房產(chǎn)的理論依據(jù)。
??在房屋贈與的意思表示之后，未辦理產(chǎn)權(quán)登記變更的情況下，房屋贈與行為是否就一定無效呢？換句話說，房產(chǎn)證是房屋產(chǎn)權(quán)的惟一依據(jù)嗎？回答是否定的。實踐中房屋所有權(quán)證作為產(chǎn)權(quán)依據(jù)，存在一些例外的情況，如果房屋贈與行為，滿足一定的條件，即使尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，其贈與行為，也應當確認為有效，但應當補辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
??最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行，〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第１２８條規(guī)定：“公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應當認定贈與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續(xù)”。
??你的情況完全符合最高人民法院的上述規(guī)定，你表哥給你寫有書面贈與證明，并將房屋所有權(quán)證等相關(guān)房產(chǎn)文件交給你，你也實際占有房屋并在其中居住，只是還沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。在這種情況下，完全可以根據(jù)最高人民法院的有關(guān)規(guī)定認定你和表哥之間的房屋贈與行為有效，但應當及時補辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
??你表哥在生前已經(jīng)將該房屋贈給了你，表哥的繼承人不能再要求繼承其已經(jīng)作過處分的房屋，她要求你騰房的主張，將不會得到法律的支持。