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對被執行人一直未居住的房屋可以拍賣清償債務
2009-3-1694
[案情]
2006年6月，本案被執行人朱某某、賀某某夫婦在幾天內，分別向九位申請人借款，其中李某2萬元，丁某2萬元，朱某5萬元，龍某1萬元，劉某1萬元，胡某4萬元，陳唐某6萬元，陳某10萬元，金某3萬元，共計34萬元，后朱某某、賀某某夫婦全家離家外出，從此銷聲匿跡，下落不明。僅留有自己居住的一棟兩層半樓房價值約二十余萬元，九申請人在起訴時向法院申請了財產保全，對該套房屋進行了查封。2007年7月該法院在執行立案后，經調查，只發現被執行人夫婦上述房產，未發現查其它可供執行財產。
[分歧]
對于本案如何定性，存在著兩種意見。
第一種意見，到目前為止，經調查沒有發現被執行人朱某某、賀某某夫婦除查封的房屋外尚有第2處住房，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條之規定，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”故對該房屋只能查封，不能拍賣。
第二種意見，被執行人朱某某、賀某某夫婦已外出三年，沒有在該法院查封的房屋中居住，執行法院可以對查封的房屋予以拍賣來清償申請人的債務。
[管析]
基于人權大于債權這一法學理論，最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”由于經濟和社會發展的不平衡，無法從法律上對“必需的”設定一個統一的、明確的判斷標準。這就給人民法院在司法實踐中帶來諸多不便。如何判斷執行的房屋是否為被執行人及其所扶養的家屬生活所必需的居住房屋呢？筆者認為，執行法院應根據案件的具體情況，在正確運用自由裁量權的基礎上合理進行確定。所謂“合理確定”，就是要在申請執行人利益和被執行人利益之間保持合理的平衡，既要最大限度地實現債權人的債權，又要避免因強制執行而造成被執行人的極度貧困。
正確理解法條中“生活所必需的居住房屋”這一概念，是解決本案執行問題的關鍵所在。筆者認為，這一概念包含著三個方面的內容：一是被執行人及其所扶養的家屬實際在該房內居住；二是從數量上來說，該房是被執行人唯一的房屋；三是該房屋子面積未超出被執行人及其所扶養家屬生活必需的限度，房屋的價值未明顯超出當時、當地的市場平均價。只有符合上述三個條件，執行法院可認定該房屋屬被執行人及其所扶養的家屬生活所必需的居住房屋，不得進行拍賣、變賣或抵債。否則，執行法院可依法進行處理。本案中，被執行人賀某某、朱某某夫婦舉家外出，三年來未在該房內居住，該房屋一直閑置，說明被執行人賀某某、朱某某夫婦還有其它房屋居住，至于其現住房屋是租來的還是買來的，不影響執行法院處置其住所地房屋。
綜上所述，筆者認為，執行法院所查封的被執行人賀某某、朱某某夫婦的房子已不是“被執行人及其所扶養的家屬生活所必需的居住房屋”，執行法院可通過法定程序對該房屋進行拍賣以清償李某等九申請人的債務。（江西省蓮花縣人民法院·賀茵丁育林） 來源：中國法院網