馮先生：我以前通過銀行貸款買了一套現(xiàn)房，該房屋產(chǎn)權(quán)證已辦理完畢?，F(xiàn)在我急需用錢，想把該房屋出售，但銀行貸款沒還完，抵押權(quán)還沒有解除。請問我該怎么辦？
解答：根據(jù)《擔(dān)保法》和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第67條規(guī)定，買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后進(jìn)行交易過戶。
如果抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得房屋所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。
也就是說馮先生在轉(zhuǎn)讓該房屋時，需要經(jīng)貸款銀行的同意，現(xiàn)在大部分銀行是不同意馮先生出售的，這就是通常說的同行轉(zhuǎn)按揭是很困難的，因?yàn)殂y行存在較大風(fēng)險。現(xiàn)實(shí)中一般是買房人先將賣房人的銀行貸款還清，將設(shè)在房屋上的抵押權(quán)解除，然后買房人或者多次付款或者向銀行貸款支付賣房人剩余房款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
如果賣房人在初次購房時雖然向銀行貸款，但是沒有在房管局辦理抵押登記，抵押權(quán)不得對抗受讓人即買房人，因此給抵押權(quán)人貸款銀行造成損失的，由賣房人承擔(dān)賠償責(zé)任。在北京，如果未辦理抵押登記，但是房產(chǎn)證在銀行收押的，買房人可以直接將銀行貸款還清，贖回收押在銀行的房產(chǎn)證，這大約需要10個工作日，然后直接辦理轉(zhuǎn)移登記。（北京億通律師事務(wù)所 張艷玲律師）
