置業(yè)須知:二手房購(gòu)買須知
(一)二手房購(gòu)買流程越來(lái)越多的購(gòu)房者認(rèn)識(shí)到了二手房具有物美價(jià)廉、無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)勢(shì)，于是，購(gòu)買一套二手房已經(jīng)成為許多購(gòu)房者的愿望。但是，由于二手房自身的特點(diǎn)及其不同于一手房的交易方式，在購(gòu)買時(shí)許多應(yīng)該考慮的因素往往會(huì)被購(gòu)買者忽視。在此，消委會(huì)提醒廣大購(gòu)房者，選購(gòu)二手房要注意以下問(wèn)題：1、看房：驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵決定購(gòu)房之前，一定要驗(yàn)明所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買，這往往是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)最容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。
2、簽合同：確認(rèn)雙方合法身份一般購(gòu)買二手房的合同有兩種，如果是通過(guò)中介購(gòu)買二手房，一定要約齊買賣雙方及中介簽訂三方合同。
3、選購(gòu)：首先考察性價(jià)比隨著置業(yè)觀念的悄然轉(zhuǎn)變，二手房以它價(jià)低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險(xiǎn)小以及即買即住的優(yōu)點(diǎn)得到了越來(lái)越多置業(yè)者的青睞。但是，由于中介市場(chǎng)魚龍混雜，從業(yè)人員整體水準(zhǔn)不高等原因，使二手房市場(chǎng)實(shí)際交易過(guò)程中也形成了很多隱患。
如何能讓消費(fèi)者買到稱心如意的二手房呢?有關(guān)專家建議，消費(fèi)者需首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和房子的心理價(jià)位等，然后依照步驟進(jìn)行交易，這樣可以避免一些不必要的麻煩。
4、辦手續(xù)：必要程序不能簡(jiǎn)化經(jīng)過(guò)選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買房的實(shí)質(zhì)性階段。此階段具體內(nèi)容是：房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、取得回執(zhí)。
5、交房：按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方可按合同條款交接房屋，買方驗(yàn)收房?jī)?nèi)不少拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后買方付款。
選購(gòu)二手房之“四要”
1、不僅要看總價(jià)還要看單價(jià)
2、不僅要看房齡還要看質(zhì)量
3、不僅要看社區(qū)還要看周邊
4、不僅要看眼前還要看將來(lái)
(二)二手房簽約常識(shí)買二手房在某種程度上說(shuō)比買一手房(新建商品房)更麻煩，涉及的問(wèn)題很多，更有一些沒(méi)有顯露出來(lái)的隱患。因此，消費(fèi)者在簽訂二手房買賣合同時(shí)，一定要從法律的角度維護(hù)好自己的權(quán)利，該說(shuō)明說(shuō)清的，該事先約定的，都要表達(dá)清楚，有些條款是不能缺少的。
1)當(dāng)事人的單位名稱或姓名、住所。這里主要是寫清當(dāng)事人的具體情況，地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫明是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。
2)標(biāo)的：這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還應(yīng)寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接);是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)情況。
3)價(jià)款：這也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定位、尾款等。
4)履行期限、地點(diǎn)、方式主要寫明交房時(shí)間、條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偂?/p>
5)違約責(zé)任：主要說(shuō)明哪些是違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償?shù)挠?jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。
6)解決爭(zhēng)議的方式：主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。
7)合同生效條款：雙方在此約定合同生效時(shí)間;生效或失效條件;生效或失效期限;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
8)合同中止、終止或解除條款： 明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)議、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
9)合同的變更或轉(zhuǎn)讓： 在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條件。
10)附件： 在此說(shuō)明本合同有哪些附件，附件的效力等。 如果有可能，建議聘請(qǐng)專業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。
二手交易應(yīng)注意：
1、要選擇合法的、信譽(yù)度高的房屋中介公司2、切記要看清中介服務(wù)協(xié)議上的內(nèi)容才簽字3、核實(shí)買賣雙方身份4、看清合同條款5、將各項(xiàng)“口頭”承諾寫進(jìn)合同6、避免簽單方委托7、不要與經(jīng)紀(jì)私下交易
選購(gòu)有房產(chǎn)證的二手房購(gòu)買步驟如下：
步驟一：買賣雙方協(xié)議成交價(jià)格并簽署《房地產(chǎn)買賣合同》步驟二：曬圖步驟三：買賣雙方同到銀行申請(qǐng)銀行按揭(如不辦理銀行按揭則直接跳到第4步)
步驟四：買賣雙方同到房管局產(chǎn)易所申請(qǐng)買賣步驟五：買賣雙方同到交易所辦理過(guò)戶手續(xù)步驟六：買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證
(五)消委會(huì)特別提醒：二手房交易要提防中介“現(xiàn)金收房”的陷阱
隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，二手房市場(chǎng)也被哄熱。一些不法中介為了獲得房源和非法收益，利用自己的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)各種陷阱，其中，針對(duì)多數(shù)賣房者缺乏專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、急于將手中房屋套現(xiàn)的心理，通過(guò)“現(xiàn)金收房”等形式吸引不知情的業(yè)主，低價(jià)買進(jìn)，將房源壟斷在本公司中，然后加價(jià)出售，從中牟取非法差價(jià)。那么，消費(fèi)者應(yīng)該如何防范“現(xiàn)金收房”的陷阱呢?
賣房子一定要房產(chǎn)過(guò)戶
專業(yè)人士提醒消費(fèi)者，防范“現(xiàn)金收房”的陷阱要注意三個(gè)要點(diǎn)：一是記住房產(chǎn)過(guò)戶才是出售房屋的最關(guān)鍵。千萬(wàn)不要一手交錢一手交房快速交易，切記不要圖省事只管給對(duì)方房產(chǎn)證然后拿錢了事，僅僅做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)買賣;二是買賣雙方一定要見(jiàn)面，坐下來(lái)當(dāng)面將價(jià)格談清楚，并正式簽訂《房屋買賣合同》，切不要通過(guò)中間人最終造成自己的經(jīng)濟(jì)損失;三是不讓黑心中介有機(jī)可乘。對(duì)于心急用錢和圖省事的業(yè)主，不要聽信黑心中介的蠱惑來(lái)選擇 “現(xiàn)金收購(gòu)”的賣房方式。不管是公司收購(gòu)還是個(gè)人收購(gòu)，都是利用不透明交易來(lái)吃差價(jià)，牟取暴利。
“現(xiàn)金收房”有何陷阱?
首先，由于有些不法中介知道，經(jīng)過(guò)眾多媒體的報(bào)道，消費(fèi)者對(duì)“現(xiàn)金收購(gòu)”已經(jīng)有所防范。于是就化裝成個(gè)人購(gòu)房者，先與業(yè)主談好房?jī)r(jià)后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證。業(yè)主往往在收到房款后便將房產(chǎn)證交到這位購(gòu)房“個(gè)人”手中，至此便以為房屋買賣交易完成了;另外，許多不法中介為了達(dá)到牟取暴利的目的，不惜鋌而走險(xiǎn)直接與業(yè)主討價(jià)還價(jià)進(jìn)行現(xiàn)金收房，而當(dāng)不法中介低價(jià)拿到從業(yè)主手里騙取的房產(chǎn)證后，進(jìn)而又轉(zhuǎn)手高價(jià)出售，吃取差價(jià)。一旦不法中介公司無(wú)法快速將壓在手里的房屋變現(xiàn)，事情敗露后，就會(huì)采取不正當(dāng)手段或抵押或出租，使之快速變成現(xiàn)金，然后溜之大吉。而業(yè)主不但不能完成快速交易，反而無(wú)形中替不法中介公司擔(dān)負(fù)著許多責(zé)任，而業(yè)主也無(wú)法得到真正的利益優(yōu)惠。
