導(dǎo)讀：按照正常情況下，房產(chǎn)抵押都會(huì)約定一定的期限。在期限屆滿(mǎn)時(shí)，雙方的權(quán)利義務(wù)也就有法律效力。
一般說(shuō)來(lái)，因下列原因之一者，房屋抵押權(quán)的效力發(fā)生終止：
1.房屋抵押期間屆滿(mǎn)。可在生活實(shí)踐中還是存在很多其他問(wèn)題。 《保法》雖對(duì)抵押期間未作規(guī)定，但《擔(dān)保法》解釋第12條對(duì)此作了回應(yīng)：當(dāng)事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)不生效力;在所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的2年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。依此理解，擔(dān)保物權(quán)不受其擔(dān)保債權(quán)的時(shí)效的影響，對(duì)其限制的方式為2年的除斥期間，該期間從所擔(dān)保的債權(quán)的時(shí)效完成之日起計(jì)算。當(dāng)然，該解釋僅規(guī)定2年的期間，對(duì)抵押權(quán)人的保護(hù)是不利的。
2.抵押人清償主債務(wù)，主債權(quán)發(fā)生消滅。
3.抵押房屋發(fā)生滅失，抵押權(quán)發(fā)生消滅。當(dāng)?shù)盅喝艘云渌课萏娲鷷r(shí)，則產(chǎn)生新的抵押權(quán);當(dāng)?shù)盅悍课轀缡榈谌怂拢瑒t抵押權(quán)人可取得賠償代位權(quán)。
4.房屋抵押權(quán)因違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而自始無(wú)效。
5.房屋抵押權(quán)岡優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)而發(fā)生消滅。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第41條規(guī)定：“經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過(guò)拍賣(mài)等合法方式處分抵押房地產(chǎn)，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”可見(jiàn)，房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式不僅限于拍賣(mài)一種，也包括通過(guò)協(xié)商折價(jià)或變賣(mài)等方式。抵押權(quán)人處分抵押房屋時(shí)，它屬于共有的或者出租的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知共有人或承租人，他們?cè)谕葪l件下，享有先買(mǎi)權(quán)。抵押權(quán)人的被擔(dān)保的債權(quán)因處分抵押房屋而獲得清償后，房屋抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而消滅。
