貸款風(fēng)險的種類
住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險主要有以下幾種：
1.1 違約風(fēng)險
違約風(fēng)險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上升時，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤;當(dāng)房地產(chǎn)市場價格下降時，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。
1.2 流動性風(fēng)險
流動性風(fēng)險是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險，流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。現(xiàn)如今流動性風(fēng)險體現(xiàn)在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風(fēng)險。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動性風(fēng)險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
1.3 經(jīng)濟周期風(fēng)險
經(jīng)濟周期風(fēng)險是指在國民經(jīng)濟整體水平周而復(fù)始的波動過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟周期具有更高的敏感性。經(jīng)濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產(chǎn)的需求量增大，房屋的變現(xiàn)不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預(yù)期，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量也急劇增加。經(jīng)濟蕭條時，失業(yè)率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產(chǎn)業(yè)的疲軟無法變現(xiàn)。這時抵押風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致銀行的信用危機甚至破產(chǎn)。
1.4 利率風(fēng)險
利率風(fēng)險是指利率水平的變動給銀行資產(chǎn)價值帶來的風(fēng)險，它是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風(fēng)險，主要表現(xiàn)在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。
住房貸款風(fēng)險的防范
針對上面所述的這些風(fēng)險，本文從以下幾個角度出發(fā)，提出一些防范的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務(wù)的同時所帶來的風(fēng)險盡量最小化。
2.1 違約風(fēng)險的控制
針對購房者存在違約可能性，我們應(yīng)從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，需要對購房者的基本情況(如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業(yè)者的資信進(jìn)行審核。審核的指標(biāo)主要有：置業(yè)者的家庭總收入及儲蓄證明：家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。
2.2 流動性風(fēng)險的控制
住房抵押貸款期限長，而用于貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個基本穩(wěn)定的狀態(tài)。但現(xiàn)有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2007年實際繳存公積金的職工人數(shù)僅有7187.91萬;公積金存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營企業(yè)還未創(chuàng)建住房公積金制度;歸集的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應(yīng)該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實地滿足消費者實現(xiàn)住房融資需求，降低流動性風(fēng)險。
2.3 經(jīng)濟周期風(fēng)險的控制
房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟周期密切相關(guān)，應(yīng)建立個人住房抵押
貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，防范市場和政策風(fēng)險。一是建立風(fēng)險預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從各個方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅實的基礎(chǔ);二是開發(fā)合適的風(fēng)險預(yù)警模型，對預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù);三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機制，對風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險進(jìn)行及時處理和化解，最大程度地降低經(jīng)濟周期給住房抵押貸款帶來的風(fēng)險。?
2.4 利率風(fēng)險的控制
針對利率變動帶來的風(fēng)險，銀行可以采取以下措施：
一是開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場利率不斷變化而作周期性調(diào)整。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。
二是開發(fā)固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配(如發(fā)行固定利率債券等)，可以避免相應(yīng)的利率錯配和流動性風(fēng)險。
結(jié)論
住房抵押貸款涉及到置業(yè)者、銀行以及開發(fā)商三方的利益，要使其帶來的風(fēng)險降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應(yīng)該不斷完善。總之，三方都應(yīng)正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險防范的關(guān)系，在貸款產(chǎn)品的設(shè)計中充分考慮風(fēng)險因素，強化風(fēng)險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性、健康發(fā)展。
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