房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)以后，就有存在轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的可能性。因?yàn)橹灰獋鶆?wù)人不按約定履行債務(wù)，抵押權(quán)人就可以行使抵押權(quán)。因此，這一問(wèn)題與集體土地上的房屋能否買(mǎi)賣(mài)有類(lèi)似的性質(zhì)，又有一定的區(qū)別。
我國(guó)權(quán)屬登記實(shí)行的是房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，集體土地也不應(yīng)例外。其原因一是修改后的權(quán)屬登記管理辦法已將其參照?qǐng)?zhí)行的范圍擴(kuò)大到規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地以外；二是不實(shí)行這一原則，當(dāng)事人的民事權(quán)利無(wú)法保障。
《土地管理法》雖然未明文規(guī)定這一原則，但是在第六十二條中規(guī)定了“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土法使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。
《擔(dān)保法》規(guī)定：除以下兩種情況外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押：
1、“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘荒灘荒地的土地使用權(quán)”；
