在建工程是尚未形成的產(chǎn)品，從基礎(chǔ)到主體完成，再到竣工驗(yàn)收，這個(gè)過程跨越的時(shí)間較長。隨著工程的進(jìn)展，其價(jià)值往往發(fā)生變化，因此，在建工程評估有著很強(qiáng)的特殊性和復(fù)雜性。本文將在界定在建工程的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)探討在建工程抵押評估的特點(diǎn)與評估范圍。
一、 在建工程的含義及其特點(diǎn)
(一） 在建工程的含義
在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等諸多特性。
要正確把握在建工程評估價(jià)值的內(nèi)涵并選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法對在建工程進(jìn)行估價(jià)，首先要明確在建工程的含義。對于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是，在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗(yàn)收的建設(shè)工程。它是指在建工程已經(jīng)構(gòu)成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項(xiàng)目、擴(kuò)建項(xiàng)目、改建項(xiàng)目以及恢復(fù)項(xiàng)目等項(xiàng)目工程。另外一種說法，在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn) 。
中評協(xié)(96）第3號《資產(chǎn)評估規(guī)范意見(試行）》對在建工程是這樣論述的：在建工程是正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程，包括成套或單項(xiàng)建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)以及維修、安裝、擴(kuò)建、改建和大修理工程。按照建設(shè)部56號令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對已完工至已竣工驗(yàn)收了的工程就不能進(jìn)行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再造行產(chǎn)權(quán)抵押登記。
在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設(shè)開始至建成后房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開始至房屋達(dá)到竣工驗(yàn)收條件前所處的狀態(tài)。可見，狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過程中的狀態(tài)，是一種實(shí)物上的未完成狀態(tài)，而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項(xiàng)工程均已完工，即達(dá)到房屋竣工驗(yàn)收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特點(diǎn)。
綜合有關(guān)的觀點(diǎn)和意見，參照有關(guān)的文獻(xiàn)和評估方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目”。
(二）在建工程的特點(diǎn)
在建工程泛指處于建設(shè)過程中、尚未完工并交付使用的工程項(xiàng)目，一般把是否進(jìn)行了整體竣工驗(yàn)收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設(shè)過程中的項(xiàng)目，也可以是已停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點(diǎn)。
1．所有權(quán)的相對確定性
指房屋在建工程在主管機(jī)關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書之前，其所有權(quán)處于相對確定的狀態(tài)。
2．合法性
房屋在建工程，必須是經(jīng)國家法定機(jī)關(guān)或有權(quán)部門在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進(jìn)行審批后取得相關(guān)批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護(hù)，更不得以抵償法律文書確定的債務(wù)。
3．可變價(jià)性
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價(jià)值及使用價(jià)值。但是由于在建工程處于法律上或事實(shí)上的未完成狀態(tài)，尤其是事實(shí)上未完成而停止建設(shè)的工程，其價(jià)值能否以交換價(jià)值體現(xiàn)出來，即該在建工程是否具有可變價(jià)性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標(biāo)的物與非標(biāo)的物的基礎(chǔ)。只有那些在市場上能夠變價(jià)的、抵償金錢債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標(biāo)的物的范圍，列為司法評估的對象。
(三)
1、在建工程資金投入與工程實(shí)際進(jìn)度存在著時(shí)差和量差，這時(shí)在建工程抵押評估中經(jīng)常會考慮的因素。建設(shè)資金的投入量與實(shí)際形成的工程資產(chǎn)價(jià)值量和形象進(jìn)度往往不盡一致。花在在建工程上的實(shí)際費(fèi)用支出與其形象進(jìn)度并不一致，有時(shí)偏差還很大，因此實(shí)際的費(fèi)用支出并不能客觀地反映在建工程的抵押價(jià)值。
2．大中型尤其是特大型工程項(xiàng)目建設(shè)周期長，資金成本較高，其所含實(shí)物資產(chǎn)價(jià)值與貨幣資金的時(shí)值存在著價(jià)值背離問題。
3、在建工程存在著債權(quán)債務(wù)問題和投資風(fēng)險(xiǎn)問題，在估價(jià)中要注意格外關(guān)注。而且在其竣工投產(chǎn)之前表現(xiàn)為投資的積累，通常無收益可言，且未來預(yù)期收益難以確定。
4、在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設(shè)但尚未交付使用的工程。這些完工進(jìn)度差異巨大的在建工程，自身可比性較差，評估時(shí)不易找到合適的參照物。
5、對工期較長或停建多年的工程，由于市場和外部條件的變化，其技術(shù)性、功能性貶值不可忽視，特別是在采用成本法估價(jià)時(shí)。有的項(xiàng)目還沒建成在市場上就已經(jīng)落后了，市場價(jià)值遠(yuǎn)低于實(shí)際的投入。
6、在建工程的價(jià)值并非各項(xiàng)投入的累加，要根據(jù)市場情況體現(xiàn)出其潛在的利潤，這也是對在建工程采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)的難點(diǎn)之一。
7、按照工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，土地費(fèi)用和不構(gòu)成工程實(shí)體的前期費(fèi)用往往是先行投入的，與工程的實(shí)際進(jìn)度無關(guān)，在估價(jià)時(shí)不可遺漏。
8、對在建工程的估價(jià)往往無法直接采用一般房地產(chǎn)估價(jià)的方法，應(yīng)結(jié)合 在建工程的特點(diǎn)對各種方法進(jìn)行修訂后靈活地綜合使用。
因此，在傳統(tǒng)評估技術(shù)路線中，一般采用成本法和假設(shè)開發(fā)法，但由于在建工程資產(chǎn)的收益率并不是總處在社會平均水平位置，其預(yù)期收益可能明顯高于或低于社會平均水平，這樣對在建工程的估價(jià)針對特定的評估目的則要運(yùn)用到其他估價(jià)方法，以便更好地考慮該在建工程超額收益或減額收益對其評估值的影響，從而使其估價(jià)結(jié)果進(jìn)一步貼近市場。
