房地產(chǎn)抵押權(quán)作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其公示的方式為權(quán)屬登記。《擔(dān)保法》規(guī)定：以城市房地產(chǎn)抵押的，抵押合同自登記之日起生效。抵押登記由抵押登記機(jī)關(guān)依登記程序進(jìn)行。房地產(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)權(quán)屬登記的一種，其登記的程序應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行。即收件、審核和核準(zhǔn)登記。房地產(chǎn)抵押登記因?yàn)閼{有效的權(quán)屬證書(shū)辦理，一般無(wú)須進(jìn)行公告。
一、收件。
1、受理申請(qǐng)。房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：以共有的房地產(chǎn)抵押，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意，即由共有人(包括所有權(quán)人為自然人時(shí)配偶間的共有)出具同意書(shū)。但是從實(shí)際工作中來(lái)看，如共有人不到場(chǎng)，登記機(jī)關(guān)很難確定這類同意書(shū)的真實(shí)性。因而，在很多城市，實(shí)際的做法是要求共有人共同申請(qǐng)登記，這是一種較好的方法。因?yàn)楣灿腥艘彩欠课菟袡?quán)人，要求共有人共同申請(qǐng)與法律的規(guī)定是一致的，且可以減少日后可能引起的爭(zhēng)議。有的房屋所有權(quán)人是為第三人進(jìn)行擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人申請(qǐng)，而不能由第三人申請(qǐng)。有一些國(guó)家和地區(qū)規(guī)定：在為第三人(債務(wù)人)擔(dān)保時(shí)，債務(wù)人也應(yīng)當(dāng)在登記申請(qǐng)文件中簽名。登記機(jī)關(guān)在受理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，要查驗(yàn)申請(qǐng)人的身份證件，以確定系申請(qǐng)人或其代理人提出的申請(qǐng)。
2、登記時(shí)當(dāng)事人要提交的要件。按擔(dān)保法的規(guī)定，辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門(mén)提供的文件(或復(fù)印件)為兩項(xiàng)：一是主合同和抵押合同，二是抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書(shū)。在《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定中，應(yīng)提供的文件中刪去了主合同，但增加了“可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料”以及“可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料”。在其后頒發(fā)的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：應(yīng)提供的文件為房屋權(quán)屬證書(shū)和設(shè)定抵押權(quán)的合同書(shū)及相關(guān)的證明文件。2000年，建設(shè)部在《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)抵押登記的必要收件是房地產(chǎn)抵押合同、房屋權(quán)屬證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)或用地證明。在目前的實(shí)際工作中，一些地區(qū)在房地產(chǎn)抵押時(shí)要求登記人提交的文件數(shù)量較多，且有些文件登記機(jī)關(guān)難以證實(shí)其真實(shí)性。如建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：一些涉外或股份制企業(yè)的房地產(chǎn)在抵押時(shí)，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)。但對(duì)于董事會(huì)決議是否真實(shí)，特別是對(duì)居住在境外的董事會(huì)成員簽名的真實(shí)性，登記機(jī)關(guān)很難證實(shí)。登記機(jī)關(guān)也不可能要求當(dāng)事人對(duì)登記文件一一進(jìn)行公證，而一旦發(fā)生問(wèn)題，就會(huì)給當(dāng)事人及登記機(jī)關(guān)帶來(lái)很大麻煩。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的是為了物權(quán)的“公示”，房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的目的也不例外，即是經(jīng)公示后，避免不知情的第三人購(gòu)買(mǎi)已設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)、或是重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)，以保護(hù)公眾的利益。擔(dān)保法第四十五條作出了“登記部門(mén)登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印”這一規(guī)定，就是出于這一目的，這一點(diǎn)也是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》并非登記辦法，其中一些規(guī)定是要求抵押當(dāng)事人遵守的。因而，房地產(chǎn)抵押權(quán)登記時(shí)，除地方性法規(guī)另有規(guī)定外，當(dāng)事人提交要件可以直接按照《擔(dān)保法》的規(guī)定。
二、審核。我國(guó)實(shí)行的是產(chǎn)權(quán)登記制，從理論上說(shuō)，對(duì)權(quán)利人的申請(qǐng)應(yīng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，但進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的范圍有一定的限度。按建設(shè)部和中國(guó)人民銀行2000年5月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審查的內(nèi)容主要包括：
1、抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場(chǎng)的條件。如是否屬于《擔(dān)保法》所規(guī)定的不得抵押的財(cái)產(chǎn)，是否有查封等其他的限制，是否屬于以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施的房產(chǎn)，房屋是否已列入拆遷范圍等。
2、抵押物是否已經(jīng)設(shè)定過(guò)抵押。已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)再行抵押有兩種情況，其中以余額部分再設(shè)定抵押在法律上是允許的，擔(dān)保法第三十五條就規(guī)定了“財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押”。但是對(duì)于重復(fù)的抵押(即在抵押權(quán)人不知道房地產(chǎn)已抵押的情況下以同一房地產(chǎn)再一次設(shè)定抵押)，登記機(jī)關(guān)不應(yīng)為其辦理登記。
3、房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的真?zhèn)渭芭c產(chǎn)籍記載的一致性。杜絕個(gè)別人以偽造或涂改過(guò)的權(quán)屬證書(shū)宋進(jìn)行登記。
就登記機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，核實(shí)以上事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)也能夠勝任。
三、核準(zhǔn)登記。對(duì)于符合上述各項(xiàng)要求的登記事項(xiàng)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)予核準(zhǔn)登記，向抵押人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，房屋所有權(quán)人的《房屋所有權(quán)證》在作相應(yīng)的記載后，發(fā)還給抵押人。
