：你好。我在１９９８年８月１６日，與某供銷(xiāo)社簽訂一份房屋轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。協(xié)議規(guī)定，供銷(xiāo)社將坐落在某商城的一間４０平方米的副食品營(yíng)業(yè)房，以１３萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給我。協(xié)議簽訂后，我當(dāng)日付款１２３０００元，雙方約定待供銷(xiāo)社在１９９８年底辦好房屋所有權(quán)證后付清余款７０００元，但供銷(xiāo)社一直未為我辦理房產(chǎn)證。后來(lái)得知，供銷(xiāo)社早在與我簽訂房屋轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)協(xié)議之前，１９９７年１１月就已將該副食品營(yíng)業(yè)房作為貸款抵押物抵押給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某支行，由于供銷(xiāo)社不能償還到期貸款，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某支行已向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，受理法院在２００１年２月作出中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某支行勝訴的判決并且通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行程序，對(duì)該爭(zhēng)議房屋進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)。在這種情況下，我與供銷(xiāo)社所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎？我應(yīng)當(dāng)如何保護(hù)我的合法權(quán)益？
張某
張某：你好。來(lái)信所問(wèn)的問(wèn)題是關(guān)于合同標(biāo)的物抵押在先，合同是否有效的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所作的行為，是無(wú)效民事行為。《擔(dān)保法》第４９條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”。
供銷(xiāo)社將銀行貸款抵押物又重新轉(zhuǎn)讓賣(mài)給你，并且沒(méi)有告訴你房屋已經(jīng)抵押的情況，其行為違反了我國(guó)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，也違反了《擔(dān)保法》第４９條的規(guī)定，屬于欺詐行為，你和供銷(xiāo)社所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)無(wú)效。房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議雖然無(wú)效，但法律還是會(huì)保護(hù)你的合法權(quán)益的。
《合同法》第５８條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”。根據(jù)《合同法》的上述規(guī)定，供銷(xiāo)社作為過(guò)錯(cuò)方，除應(yīng)當(dāng)向你（沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的一方）返還全部購(gòu)房款以外，還應(yīng)當(dāng)賠償你因?yàn)橘?gòu)房合同無(wú)效而受到的損失，包括利息損失和其他因此受到的損失。
你可以以《合同法》的規(guī)定為依據(jù)，向供銷(xiāo)社要求其賠償你的全部損失。如果供銷(xiāo)社拒絕賠償，你可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法保護(hù)你的合法權(quán)益。
從本案可以看出在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中，僅審查合同的內(nèi)容還是不夠的，更重要的是查清合同標(biāo)的物是否存在權(quán)利瑕疵。如果在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前，到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)一下交易房屋的權(quán)利狀況，就可以知道房地產(chǎn)的真實(shí)狀況，也就不會(huì)簽訂協(xié)議購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)辦理抵押登記的房屋了。
