隨著市場的活躍，消費信貸的興起，房地產(chǎn)抵押現(xiàn)象越來越普遍，但是房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其抵押有嚴格的法律限制，決不能任意為之，筆者試舉例說明。
房地產(chǎn)抵押必須備案登記
齊某是一個體戶，長期從事大宗商品貿(mào)易，前不久因市場行情沒摸準，導致血本無歸。后仍不死心，想賺回來，就找到他現(xiàn)在某電腦公司當老板的同學張某借錢，張見其虧成這樣，覺得風險大，不敢斥資借給他。齊說，他可以以自己的三室二廳的房屋作擔保，在他的強烈要求下，張同意借給56萬元錢給齊，并同時與其簽訂了房屋抵押合同，簽字畫押后，張總是感到不踏實，不知道法律還有沒有其他什么特殊要求?
張某的擔心是有道理的，房屋不是茶杯水缸，以它為標的物的任何行為，無論是買賣、租賃、贈與，還是抵押，除了簽訂相關(guān)合同，還都要到房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，齊某以自己的房屋作為債務的擔保，抵押雙方必須同時去房屋部門辦理抵押登記。法律這樣規(guī)定，是因為房地產(chǎn)管理是市政管理的基礎(chǔ)工作，一旦要發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，沒有相應的證據(jù)資料，處理將十分困難。
哪些房地產(chǎn)不能抵押?
某學院在建設(shè)一棟學生公寓時，因資金不夠，向市建設(shè)銀行貸款200萬元。市建行讓其出具擔保，學校以校實驗大樓作擔保，雙方并在借貸合同的相關(guān)條款中寫明。年底省建行法律顧問室在進行經(jīng)濟合同檢查時，發(fā)現(xiàn)市建行與學院簽訂的合同存在明顯違法之處，責令改正。那么他們的合同’究竟有什么問題呢?
某學院與市建行簽訂的合同確實是違法的。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)刁；得設(shè)定抵押，為什么要作這樣的規(guī)定呢?因為抵押的房地產(chǎn)隨時會因合同得不到履行，而要予以處置，而公共福利事業(yè)關(guān)系到百姓民生，把它們作為抵押對象，會給人們的日常生活造成混亂。
有房地產(chǎn)抵押的債權(quán)享有優(yōu)先清償
A廠因長期經(jīng)營不善，欠債較多，一棟廠房被法院拍賣，債權(quán)人B公司與C銀行先后向法院申報債權(quán)，B公司以先來后到為由，要求法院先將拍賣款項還給他們，而C銀行則竭力反對，認為自己才是最有權(quán)首先得到債務清償?shù)模蠓ㄔ褐С至薈銀行，這究竟是為什么呢?
這里面其實有個優(yōu)先受償權(quán)問題。原來A廠在向銀行貸款時，曾將廠房作抵押，而廠與B公司的債權(quán)債務是業(yè)務往來中發(fā)生的，也沒有什么擔保。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定在債權(quán)逾期得不到清償時，房屋抵押權(quán)人有優(yōu)先得到清償?shù)臋?quán)利，而且它優(yōu)先于普通債權(quán)，同時登記在先的房屋抵押權(quán)又優(yōu)先于順序在后的房屋抵押權(quán)。
